In augustus 2015 bedroeg de gemiddelde verkoopprijs van een nieuw verkocht huis in de VS $ 353, 400; voor bestaande huizen was het gemiddelde $ 271, 600. Of je nu een nieuw of een bestaand huis koopt, het is waarschijnlijk de grootste investering die je ooit zult doen - en je zult waarschijnlijk een hypotheek nodig hebben om het te laten gebeuren.

In sommige steden zijn de verkoopprijzen natuurlijk veel hoger dan dit. Deze zomer was de gemiddelde verkoopprijs (over het algemeen lager dan het gemiddelde) in San Francisco bijvoorbeeld ruim een ​​miljoen, volgens de vastgoedwebsites Zillow en de Paragon Real Estate Group. Veel huizen in prijzige buurten van andere stedelijke hoofdstedelijke gebieden van de VS bevinden zich nu ook in dat bereik van zeven cijfers.

AD:

Omdat veel soorten hypotheken richtlijnen hebben die beperken hoeveel u kunt lenen, zal de omvang van de hypotheek die u nodig heeft van invloed zijn op welke keuzes u heeft. Door de stijgende huizenprijzen zijn meer kopers gedwongen zich te ontdoen van traditionele 'conforme' hypotheken (zie hieronder) en in jumbo-hypotheken die mogelijk gepaard gaan met hogere rentetarieven en andere vereisten. Hier zijn enkele opties als u op zoek bent naar een hypotheek met veel geld.

AD:

Conforme hypotheken

Elk jaar stelt het Federal Housing Finance Agency een maximum aan conforme kredietlimieten, vastgesteld onder de voorwaarden van de Housing and Economic Recovery Act van 2008, voor hypotheken ondersteund door de federale nationale hypotheek Association (Fannie Mae) en de Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac). Gedurende het grootste deel van de VS worden conforme leningen afgetopt op $ 417.000 voor eengezinswoningen. In bepaalde dure huizenmarkten - inclusief Alaska, Hawaii en de Amerikaanse Maagdeneilanden - kunnen de limieten oplopen tot $ 721, 050, hoewel de meeste dure gebieden een leenlimiet hebben van $ 625, 500.

AD:

Als uw hypotheek onder deze limieten valt, komt u mogelijk in aanmerking voor een conforme hypotheek. Deze leningen worden ondersteund door overheids- en semi-overheidsinstanties zoals de Federal Housing Administration (FHA), de Veterans Administration (VA), Fannie Mae en Freddie Mac. Naast de omvang van de lening moeten conforme hypotheken voldoen aan andere richtlijnen, die betrekking hebben op uw credit score en geschiedenis, schuld-in-inkomstenratio en de loan-to-value ratio. Conforme leningen hebben vaak betere rentetarieven dan niet-conforme leningen omdat veel kredietverstrekkers ze beschouwen als minder risicovolle beleggingen en ze gemakkelijk kunnen worden gekocht en verkocht op de secundaire hypotheekmarkt.

Jumbo-hypotheken

Leningen die de leninglimieten overschrijden, worden geclassificeerd als niet-conforme of jumbo-hypotheken. Omdat deze leningen buiten de lening vallen, worden ze niet ondersteund door Fannie Mae of Freddie Mac. Als gevolg hiervan nemen kredietverstrekkers meer risico om deze leningen aan te gaan, en kunnen ze strengere kredietvereisten hebben.Omdat kredietverstrekkers minder vertrouwen hebben, kunnen ze de hypotheek op de secundaire markt doorverkopen. Ze kunnen hun financiële risico compenseren door u een hogere rente aan te rekenen.

Enkele jaren geleden hadden kredietverstrekkers een aanbetaling van 30% of meer geëist; de verhouding tussen aanbetaling en hypotheekwaarde is echter versoepeld. Sommige grote geldschieters hebben jumbo-hypotheken aangeboden met slechts 10% of 15% korting. Zie Een beknopte handleiding voor Jumbo-hypotheken en Jumbo tegenover conventionele hypotheken: hoe ze verschillen.

FHA Jumbo-leningen

De FHA biedt een hypotheekverzekering op leningen van FHA-goedgekeurde kredietverstrekkers (de FHA maakt de lening niet daadwerkelijk). De FHA-kredietlimieten variëren op basis van het woningtype en de staat en provincie waar het onroerend goed zich bevindt. In de meeste gebieden van de VS is de kredietlimiet $ 271, 050 voor eengezinswoningen; Op sommige dure markten kunnen FHA-leningen echter oplopen tot $ 721, 050. FHA-leningen kunnen een goede optie zijn als je een lagere aanbetaling en / of een lagere credit score hebt. Vooruitbetalingen kunnen zo laag zijn als 3. 0% van de aankoopprijs van het huis - maar je moet wel een hypotheekverzekering betalen als je minder dan 20% neerlegt (je kunt de verzekering laten vallen zodra je lening hebt afgesloten) ratio daalt onder de 80%).

Super Jumbo-leningen

Super jumbos zijn doorgaans van toepassing op woningkredieten variërend van $ 2 miljoen tot $ 20 miljoen - en hoger. Hoewel het lijkt alsof geldschieters superjumbo's zouden zien als superrisicoleningen, zien veel geldschieters hen als goede kansen. Volgens Mike McPartland, hoofd van de investeringsfinanciering voor Noord-Amerika bij Citi Private Bank, hebben super-jumbo-kredietnemers vaak relaties met banken, vaak de divisie private bank, die een aantal vermogensbeheerdiensten aanbiedt. "De kans bestaat dat we de klant kennen", zegt McPartland. "We weten wat we comfortabel vinden om naar die klant te gaan. "

Een ding dat het vertrouwen van kredietverstrekkers vergroot, is dat de meeste vermogende kredietnemers

kiezen voor om te lenen - ze hebben niet nodig. Omdat de rentetarieven relatief laag zijn, schatten deze leners dat ze kunnen genieten van een hogere opbrengst die hun geïnvesteerd geld behoudt - terwijl ze vermogenswinstbelastingen vermijden bij de verkoop van een groeiend actief. Als de rente stijgt, kunnen ze geld verplaatsen om de lening af te lossen of af te betalen of om over te stappen naar een andere leningstructuur. Veel kredietverstrekkers hebben grote aanbetalingen nodig, vooral omdat dure, luxe huizen soms minder betalen dan hun aankoopprijs. Sommige kredietverstrekkers staan ​​kredietnemers toe om een ​​deel van hun beleggingsportefeuille in plaats van contant te verpanden: als de lener in gebreke blijft bij de hypotheekbetalingen, kan de geldschieter de activa verkopen.

The Bottom Line

Het volume van jumbo-hypotheken bedroeg in het tweede kwartaal van 2015 ongeveer $ 93 miljard, een stijging van 33% in het eerste kwartaal, meldt Inside Mortgage Finance. Door de overheid gesteunde conforme jumbo-leningen zagen ook groei: het totale volume was ongeveer $ 34. 2 miljard tussen het eerste en tweede kwartaal - meer dan het dubbele van het volume van een jaar eerder.

Als uw hypotheek meer dan $ 1 miljoen bedraagt, is het belangrijk om te weten dat u niet de volledige belastingvermindering voor hypotheekrente krijgt. De IRS legt een leninglimiet van $ 1 miljoen op; leningen groter dan dit bedrag zijn vrijgesteld van deze belastingaftrek. Dit betekent dat u alleen de rente op de eerste $ 1 miljoen van uw hypotheek kunt aftrekken. Als je een jumbo-hypotheek afsluit voor $ 1. 5 miljoen die gedurende het eerste jaar $ 67.000 aan rente opbouwen, je zou alleen in staat zijn om een ​​aftrek van ongeveer $ 44.000 te nemen - de rente van de eerste $ 1 miljoen van de hypotheek.