Een van de belangrijkste beslissingen die u ooit zult moeten nemen, is of u een huis wilt huren of kopen. Mensen die het kopen van een huis aanmoedigen in plaats van huren, pleiten er doorgaans voor dat als je huurt, je een aanzienlijk bedrag aan geld verspilt. Helaas hebben deze zelfde mensen de neiging om de aanzienlijke kosten van het bezitten van een huis over het hoofd te zien. Twee dingen die zeker zijn, zijn echter dat veel mensen niet bekend zijn met alle kosten die gepaard gaan met het bezitten van een huis, en veel mensen weten niet hoe ze de kosten van het bezitten van een huis versus een huurwoning moeten vergelijken. Gelukkig hebben we een proces waarmee u uw opties in vrijwel elk type woonomgeving kunt evalueren.

Een woning bezitten vereist aanzienlijke contante uitgaven Om de relatieve aantrekkelijkheid van het bezitten van een woning te bepalen, moeten zeven primaire kosten worden overwogen. Ten eerste, als u een lening afsluit om een ​​huis te kopen, moet u rentekosten betalen aan de persoon of instelling die u het geld heeft geleend. U kunt dit bedrag elk jaar berekenen door uw kredietrente te vermenigvuldigen met het uitstaande leningbedrag. Voor de meeste mensen zijn de kosten van de rentekosten vaak erg groot gedurende vele jaren aan het begin van het hypotheek betalingsproces, tenzij u een zeer hoge aanbetaling doet.

Als u bijvoorbeeld een lening van 5 3040399% op een lening met een vaste rente van 30 jaar hanteert, moet u exact het dubbele betalen van het bedrag van de aankoopprijs die u hebt afgesproken om te betalen toen u de lening kocht. thuis, en een lening van 9. 3967767% vereist dat u precies drie keer het bedrag terugbetaalt. Zoals u aan deze voorbeelden kunt zien, kunnen de kosten van rentekosten alleen al groter zijn dan wat u moet betalen om een ​​vergelijkbare woning te huren. Wanneer rentelasten in rekening worden gebracht met de kosten van onderhoud, onroerendgoedbelasting, natuurrampenverzekering, PMI-verzekering, sluitingskosten en bemiddelingskosten, wordt het duidelijk dat de kosten van het bezitten van een huis een zware financiële last vormen.

Belastingaftrek voordelen hebben minimale waarde voor de meeste huiseigenaren Als compensatie voor de kosten van het bezitten van een huis, zijn veel vastgoedexperts van mening dat de fiscale aftrekbaarheid van rentelasten en onroerendgoedbelasting een financieel voordeel is van het bezitten van een huis. Voor de meeste mensen zijn deze belastingvoordelen van nominale waarde, omdat het bedrag aan rentekosten dat de meeste mensen maken enigszins gelijk is aan de standaardaftrek die de federale overheid hun biedt voor het berekenen van verschuldigde inkomstenbelastingen. Zelfs dan wordt de besparing alleen gevormd door het belastingtarief dat wordt toegepast op het bedrag van de betaalde rentelasten dat hoger is dan wat u had kunnen claimen door het gebruik van de standaardaftrek. Daarom, tenzij u een grote lening afsluit en een zeer hoge rente op uw lening hebt, zal de belastingaftrek voordeel van marginale waarde zijn.

Bovendien, zelfs als u kunt profiteren van de bescherming van de hypotheekrente en het schild van de onroerendgoedbelasting, heeft het geen zin om een ​​dollar uit te geven om een ​​kwart te besparen.

Het voordeel van eigenwaardigheid dat wordt opgedaan door huiswaardering is overgewaardeerd Sommige vastgoedexperts zullen u ook vertellen dat u rekening moet houden met het feit dat, als u een huis koopt, u ​​in de toekomst zult profiteren als het huis waardeert. Om echter te profiteren van het eigen vermogen dat wordt opgedaan door de waardestijging van uw woning, moet u uw woning in de toekomst op een later tijdstip verkopen om de winst te realiseren. Helaas, als je je huis eenmaal hebt verkocht, heb je nog steeds een plek nodig om te wonen, en het is zeer waarschijnlijk dat de prijs van andere huizen in jouw omgeving ook zal zijn gestegen. Daarom moet elke winst die wordt ontvangen door de gewaardeerde waarde van uw woning, worden teruggebracht in de kosten van het kopen van een ander huis, tenzij u een huis met een lagere waarde koopt, of verhuizen naar een andere geografische locatie waar de huizenprijzen aanzienlijk lager zijn.

Verder raden sommige vastgoeddeskundigen in plaats van verhuizen aan dat u het eigen vermogen in uw woning gebruikt door een lening met eigen vermogen of een kredietlijn voor eigen vermogen te nemen. U moet dit soort leningen echter vermijden, tenzij u direct financiële problemen hebt, omdat ze meestal worden gebruikt om mensen in staat te stellen te genieten van een levensstandaard die boven hun waarde ligt.

De meeste huiseigenaren weten niet hoe ze het prijsniveau van huizen in hun gebied moeten beoordelen Veel mensen hebben hun ouders, hun vrienden en zelfbenoemde vastgoedexperts verteld dat ze geld kunnen verdienen door te investeren in de echte goederentermijn. De recente ineenstorting van de woningmarkt in veel gebieden van de VS illustreert echter het werkelijke risico dat verbonden is aan het bezit van een woning. Daarom, als u in onroerend goed wilt investeren en wilt voorkomen dat u verstrikt raakt in toekomstige calamiteiten op de woningmarkt, moet u op de hoogte zijn van de conventionele standaarden voor het uitlenen van leningen die zijn vastgesteld door de voornaamste instellingen voor hypotheekverstrekking, en u moet ontwikkel een begrip van en waardering voor de eigen inkomensveelvouden van huishoudens die in de onderstaande tabel staan ​​vermeld. Door uw kennis en begrip op deze gebieden te vergroten, zult u veel minder snel verstrikt raken in een oververhitte vastgoedmarkt die u in een financiële doodsspiraal zou kunnen brengen.

Een praktische benadering voor het analyseren van de onroerendgoedmarkt in uw omgeving Zoals u wellicht weet, hebben Fannie Mae en Freddie Mac een maximale conventionele schuld / inkomensverhouding van 28% vastgesteld om een ​​voorzichtige hypotheekverstrekking te bevorderen normen. De front-ratio beperkt de hoeveelheid bruto-inkomen die u kunt uitgeven aan huisgerelateerde betalingen om de kosten van aflossing van de hoofdsom, rentekosten, onroerendgoedbelasting en verzekeringskosten te dekken. Op basis van de front-ratio zijn de volgende veelvouden van het gezinsinkomen berekend om u in staat te stellen het niveau van de huizenprijzen in uw regio te bepalen, in verhouding tot wat de mensen in uw geografische regio zich kunnen veroorloven om te bezitten.

Figuur 1

Als potentiële koper van onroerend goed kunt u de factoren in de bovenstaande tabel gebruiken om de woonomgeving in uw regio te beoordelen. Als de huidige rente op een lening met een vaste rente van 30 jaar bijvoorbeeld 5% 25% is, mogen de kosten van de gemiddelde huisprijs in uw regio niet hoger zijn dan 4. 2255 keer het gemiddelde gezinsinkomen in uw regio. Als u dus vaststelt dat de mediane huizenprijs in uw regio $ 200.000 is, moet het mediane gezinsinkomen ten minste $ 47, 332 ($ 200, 000/4, 2255) bedragen. Omgekeerd, als u vaststelt dat het mediane gezinsinkomen in uw regio $ 50.000 is, mag de mediane huizenprijs niet hoger zijn dan $ 211, 275 ($ 50, 000 * 4. 2255).

Om de informatie te verzamelen die u nodig hebt om deze methodologie toe te passen, moet u beginnen met het vinden van het gemiddelde tarief van een 30-jarige lening met een vaste rente, die doorgaans beschikbaar is in uw lokale krant, en vervolgens door het vinden van zowel de mediane huizenprijs en het gemiddelde huishoudinkomen in uw regio.

De methode toepassen Nadat de benodigde informatie is verzameld, moet u beginnen met het beoordelen van de woningmarkt in uw regio door de mediaanwaarde van het huis te vergelijken met het gemiddelde gezinsinkomen. Als de relatie tussen de twee gelijk is aan het meervoud in de bovenstaande tabel, moet u ervan uitgaan dat uw woningmarkt volledig wordt gewaardeerd, en daarom zou u niet moeten verwachten veel geld te verdienen door de waardestijging van uw woning. In dit type omgeving moet uw beslissing om te kopen of te huren gebaseerd zijn op uw break-even-analyse tussen de twee opties.

Ter vergelijking: als uit uw marktanalyse blijkt dat de relatie tussen het gemiddelde gezinsinkomen en de gemiddelde huizenprijzen in uw regio aangeeft dat huizen ondergewaardeerd zijn, moet het risico van het bezitten van een woning als aantrekkelijk worden beschouwd en kunt u geld verdienen als een vastgoedinvesteerder, ervan uitgaande dat de lokale economie vrij is van elk type idiosyncratisch risico dat het vermogen van mensen in uw regio om een ​​huis te bezitten kan belemmeren.

Als u echter constateert dat de mediane huizenprijs in uw regio hoger is dan de mediane gezinsinkomensmultiples in de bovenstaande tabel, moet u voorzichtig zijn met beleggen in uw lokale vastgoedmarkt, omdat het hogere multiple u vertelt dat de waarde van huizen in uw regio is hoger dan wat kan worden bereikt door het gezinsinkomen dat wordt gegenereerd door de mensen die in uw regio wonen. In een dergelijke omgeving is de onroerendgoedmarkt niet bevorderlijk voor het bezit van een woning, en als je een huis koopt, betaal je daar waarschijnlijk te veel geld voor. Wanneer de woningmarkt op deze niveaus wordt gewaardeerd, is het bovendien zeer waarschijnlijk dat u zichzelf in een positie zult plaatsen waarin u het huis voor een lange periode vast zult zitten. Het is daarom waarschijnlijk beter om in dit type omgeving te huren.

De bottom line Uw beslissing om een ​​huis te kopen is een van de grootste financiële transacties van uw leven. Daarom moet het goed van tevoren worden bedacht, mag het niet gebaseerd zijn op emoties en moet het niet lichtvaardig worden opgevat.Met dat in gedachten, als u het advies in dit artikel volgt, zou u in een veel betere positie moeten zijn om een ​​voorzichtige financiële beslissing te nemen.