Onroerend goed is een belangrijk onderdeel van een goed gediversifieerde portefeuille. Voor beleggers die onroerend goed overwegen, is een van de belangrijkste beslissingen waar ze hun investeringsbudget naartoe moeten brengen. Hoewel de grote zes steden - Boston, Chicago, Los Angeles, New York, San Francisco en Washington, D.C - voor de hand liggende keuzes zijn, hebben secundaire markten veel aantrekkingskracht. Er zijn verschillende redenen waarom beleggers zouden moeten overwegen om te springen op de 18 uur durende city-bandwagon. (Zie voor meer Investering in onroerend goed verkennen . )

Wat is een 18-urige stad?

Een '18 -uur stad 'is een tweederangsstad die wordt gekenmerkt door bovengemiddelde stedelijke bevolkingsgroei, een bloeiende economie en lagere kosten van levensonderhoud dan andere grootschalige stedelijke gebieden. Deze steden houden niet aan de standaard 9 tot 5 uur verbonden aan de buitenwijken, maar ze werken ook niet 24/7. Denver, Nashville en Raleigh-Durham zijn uitstekende voorbeelden van 18-urige steden.

De kosten van zakendoen in een 18-urige stad zijn vaak lager in vergelijking met grotere marktsteden, waardoor ze aantrekkelijk zijn voor werkgevers. Dientengevolge zijn deze steden doelwit geworden voor millennial werkzoekenden die de voordelen waarderen die horen bij het stedelijke leven. Ze zijn ook populair bij gepensioneerden die toegang willen hebben tot gezondheidszorg van hoge kwaliteit en andere voorzieningen van de grote stad zonder het prijskaartje van de grote stad. (Zie voor meer Top 10 van meest ontwikkelde steden in de VS)

Waarom 18-urige steden op de radar van investeerders moeten zijn

Vanuit een investeringsperspectief biedt de 18-urige stad verschillende voordelen ten opzichte van grotere gateway-steden, te beginnen met de kosten. Omdat dit kleinere markten zijn, is de prijs voor commerciële en residentiële eigendommen vaak lager. Vanaf januari 2016 verkocht kantoorruimte in Seattle (een 24-urige stad) voor $ 227. 18 per vierkante voet. Net op de weg in Portland, een 18-urige stad, kantoorruimte verkocht voor $ 184. 19. Voor een investeerder of projectontwikkelaar maakt de lagere prijs de 18-urige stad een aantrekkelijkere keuze.

De 18-uur durende stad heeft ook het potentieel om een ​​superieur rendement te behalen in vergelijking met vastgoedbeleggingen in grotere markten, omdat er vaak een lagere compressie van de kapitalisatie, of cap rate, is. De cap rate is de verhouding tussen het netto bedrijfsresultaat van een woning en de marktwaarde; het wordt gebruikt als een indicator om te voorspellen hoe rendabel een bepaalde woning zal zijn.

Wanneer de kapitalisatievoeten beginnen te comprimeren, is dit een teken dat de vastgoedwaarde stijgt vanwege het afnemende aanbod, wat betekent dat beleggers meer betalen voor de aankoop van onroerend goed. Naarmate de waarden stijgen maar het nettobedrijfsresultaat gelijk blijft, wordt de caprente verlaagd, wat resulteert in een kleiner rendement voor beleggers.Dit zagen beleggers in New York City in de eerste helft van 2015, toen de cap rates tot bijna-historische dieptepunten daalden. (Zie voor meer informatie 10 meest overgewaardeerde vastgoedmarkten in de VS )

Omdat 18-urige steden opkomende markten zijn, is er nog steeds ruimte voor stedelijke ontwikkeling en uitbreiding. De vraag legt geen onnodige druk op het aanbod, waardoor de cap-tarieven stabiel blijven. Als gevolg daarvan vormen deze tweederangssteden een uitlaatklep voor de overvloed aan kapitaal die 24-uurssteden niet aankunnen. (Zie voor meer Het aanbod- en vraagendilemma op de vastgoedmarkt .) <18> Steden met 18 uur zijn geen risicoloze beleggingen

Zoals bij elke investering, omvat onroerend goed een bepaald bedrag risico, en 18-uur steden hebben het potentieel om beleggers bloot te stellen aan een hogere mate van volatiliteit dan grotere markten. Historisch gezien waren deze steden gevoeliger voor schommelingen op de grotere commerciële en residentiële markten.

Voor beleggers is het belangrijk om risico's af te wegen tegen waargenomen rendementen die samenhangen met een investering in een stad van 18 uur. In een economische neergang zijn deze steden waarschijnlijk minder geïsoleerd ten opzichte van situaties zoals wijdverbreid banenverlies of dalende eigendomswaarden. Als er zich een nieuwe recessie zou voordoen, zouden beleggers hun portefeuilles aanzienlijk kunnen krimpen als hun vastgoedposities vooral geconcentreerd zouden zijn in deze kleinere markten.

The Bottom Line

Onroerend goed evolueert voortdurend en de opkomst van de 18-urige stad is het bewijs van de nieuwste transformatie. Naarmate meer beleggers hun aandacht verleggen naar deze steden, is het onduidelijk hoe en of de grotere markten zullen worden beïnvloed. Zolang de economie op vaste grond blijft, lijkt het er echter op dat de populariteit van de 18-urige stad niet snel zal afnemen.