Volgens fiduciaire wetgeving in de Verenigde Staten moeten fiduciaires loyaal en loyaal zijn aan hun klanten. Vaak vereist de wet zelfs dat fiduciaires de instructies van hun klant opvolgen. Consumenten komen het meest waarschijnlijk de term 'fiduciaire verantwoordelijkheid' tegen samen met financiële adviseurs en effectenmakelaars, aangezien deze professionals rentmeesters van het investeringsgeld van anderen zijn. Maar veel andere werknemers hebben een wettelijke fiduciaire verantwoordelijkheid, inclusief makelaars in onroerend goed.

AD:

Makelaars moeten handelen in het beste belang van hun klanten, tenminste voor zover dergelijke belangen door wettelijke autoriteiten worden gedefinieerd. In termen van leken betekent dit dat een makelaar de belangen van zijn cliënt boven zijn eigen belangen moet stellen, hoewel de praktische realiteit is dat een vastgoedmakelaar moet handelen op een manier die redelijkerwijs door de bevolking in het algemeen wordt verwacht.

Zoals iedereen die ooit een huis heeft moeten vermelden, kan bevestigen, hebben makelaars veel van het proces in handen. Dit kan eng lijken voor diegenen die geen experts in de branche zijn, omdat zij niet gekwalificeerd zijn om te beoordelen of de agent een passende taak vervult of dat hij misbruik maakt van hun gebrek aan kennis. Fiduciaire wetten helpen sommige van deze onzekerheid te verzachten.

AD:

Waarom fiduciaire wetgeving bestaat

De kern van alle fiduciaire relaties is wat economen 'het bureauprobleem' noemen. In een principal-agent relatie, zoals met een potentiële koper en een makelaar, is het waarschijnlijk dat een economische speler veel meer informatie over de uitwisseling heeft dan de andere actor. Een makelaar in onroerend goed is bijvoorbeeld vrijwel zeker meer geïnformeerd over de woningmarkt dan de klant van de agent.

AD:

Het bureauprobleem bestaat in bijna elke context. Artsen hebben meer medische kennis dan hun patiënten; loodgieters zijn betere experts op het gebied van water- en afvoersystemen dan hun klanten; en advocaten hebben meer juridische ervaring dan hun klanten, enz. De economie zit vol met dilemma's van hoofdagenten omdat werknemers zich doorgaans specialiseren in enkelvoudige, enge beroepen.

In bepaalde principaal-agentrelaties kan een klant of opdrachtgever echter zelfs de kennis missen om van tevoren duidelijk te maken wat de fiduciaire of agent moet doen. In het geval van een makelaar moet de klant vaak het woord van de makelaar nemen voor wat de uitkomst kan of zou moeten zijn. Dit plaatst de cliënt in een zeer kwetsbare positie.

Het is gemakkelijk te begrijpen waarom klanten dit soort relaties anders vaak vermijden; het is gewoon te riskant. Voer fiduciaire wetgeving in, die fungeert als een vorm van precontractuele verzekering voor de principaal en biedt ook principals een potentieel rechtsmiddel als ze vermoeden dat agenten hun taken niet getrouw hebben uitgevoerd.

Waarom makelaars worden opgenomen als fiduciair

Stel dat een makelaar geen huizenbouwer kan vinden op basis van de door de verkoper gewenste prijs. De verkoper weet niet of de mislukking het gebrek aan inspanning van de agent, een slechte woningmarkt of een aantal andere factoren vertegenwoordigt. Dankzij fiduciaire wetten kan de verkoper de resultaten van de makelaar uitdagen als de verkoper van mening is dat de makelaar niet in zijn belang heeft gewerkt.

Soms nemen vastgoedmakelaars zeer grote sommen geld voor hun klanten af. Net zoals bij elke bank, effectenmakelaar of financieel adviseur, is de vastgoedmakelaar gehouden aan de standaard van fiduciaire verantwoordelijkheid om de financiële belangen van de klant te beschermen.

Het potentiële risico van misbruik is nog groter als de makelaar zowel de koper als de verkoper vertegenwoordigt in een huisverkoop. De provisie van de makelaar is meestal onder deze omstandigheden verdubbeld en is bijna altijd gebaseerd op de verkoopprijs. Er is een duidelijke prikkel voor de makelaar om het belang van de verkoper te bevoordelen in plaats van het belang van de koper.

De meeste makelaars zijn meestal goedbedoeld en eerlijk, maar de wet van fiduciaire verplichtingen legt een krachtig afschrikmiddel op aan degenen die anders hun expertise zouden gebruiken. Dit is echter niet altijd in alle omstandigheden waar. Voor een agentuurovereenkomst van een makelaar om fiduciaire verantwoordelijkheden te activeren, moet hij de koper of verkoper aanwijzen als de klant van de agent in plaats van alleen de klant van de agent.

De fiduciaire plichten van een makelaar

Niet alle fiduciaire posities worden op dezelfde standaard gehouden. De fiduciaire verwachtingen van trustees of advocaten kunnen heel anders zijn dan de verwachtingen voor een makelaar omdat de aard van relaties met klanten varieert.

Rechtbanken in de VS hebben over het algemeen zes verschillende fiduciaire plichten opgesomd die door een makelaar aan zijn cliënt zijn verschuldigd. Deze omvatten:

1. Betrouwbare boekhouding van klantengelden;

2. Openbaarmaking van materiële informatie;

3. Vertrouwelijkheid van klantinformatie die belangrijk kan zijn voor een klant in onderhandeling;

4. Gehoorzaamheid aan alle wettige bevelen van de klant;

5. Basis fiduciaire zorgstandaard;

6. Standaard fiduciaire standaard van loyaliteit.

Er zijn echter enkele uitzonderingen. Een fiduciair wordt niet gedwongen om de orders van een klant te gehoorzamen als de orders zelf onwettig zijn, of als die orders anderszins de morele code van de fiduciaire overtreden.

Hoe fiduciaire wetgeving de vastgoedsector ten goede komt

Het is mogelijk dat een wereld zonder fiduciaire verplichting de vastgoedsector als geheel ernstig zou kunnen schaden. Overweeg wat er zou gebeuren als een huiseigenaar concludeert dat het inhuren van een agent gewoon te riskant is, want het is heel moeilijk om te weten of hij wordt opgelicht. Hij zou kunnen besluiten makelaars helemaal te mijden en zijn eigendom zelf op te sommen, of anders de tijd verspillen van verschillende professionals terwijl ze proberen de beste deal te vinden. In beide scenario's zijn er waarschijnlijk minder woningen die worden vermeld door professionals, minder woningen worden verkocht, minder efficiënte markten en minder vraag naar makelaarsdiensten.

Fiduciaire wetgeving lijkt in eerste instantie een last voor makelaars in onroerend goed, maar de realiteit is dat de auspiciën van fiduciaire verantwoordelijkheid het vertrouwen van potentiële klanten vergroten. Niet alleen kan een makelaar op legitieme wijze een potentiële klant vertellen dat hij "wettelijk verplicht is om in uw belang te werken", maar de potentiële klant begrijpt dat de makelaar voor het gerecht kan worden gedaagd. Het is niet echt een geld-terug-garantie, maar het vermindert in ieder geval de kans dat een koper of verkoper in deze situaties wordt misbruikt.