Vastgoedbeleggingsfondsen (REIT's) zijn een relatief kleine beleggingscategorie; er waren slechts 123 eigen REIT's in de FTSE NAREIT-index, die alle REIT's omvat die worden verhandeld op de NYSE, NASDAQ en AMEX-beurzen, in het vierde kwartaal van 2011. Hoewel het beleggingsuniversum van REIT klein is, bevat het echter veel subcategorieën. en binnen die subcategorieën is elke REIT uniek.

TUTORIAL: Investering in onroerend goed

AD:

"REIT's lijken vaak eenvoudig, maar zijn zeer complexe investeringen", zegt Mike Maynes, een Boca Raton, Fla. - Certified Financial Planner. Ze "kunnen een zinvolle rol spelen in een beleggingsportefeuille door een niet-gecorreleerd activum, inkomen en mogelijk waardevermeerdering te bieden", voegt Maynes toe. Hij zegt dat de meeste asset-allocatiemodellen beleggers vragen om 1 tot 7% ​​van hun fondsen in REIT's te stoppen.

Lees verder als u REIT's aan uw portfolio wilt toevoegen. Dit artikel beschrijft de belangrijkste kenmerken van drie subcategorieën van aandelen REIT's: industriële REIT's, meervoudige familie REIT's en hotel REIT's. (Lees meer over nog meer REIT-keuzes in 5 soorten REIT's en hoe u erin kunt investeren .)

AD:

Industriële REIT's Industriële REIT's, beschouwd als een subsector van de industriële / kantoorcategorie, vertegenwoordigen ongeveer 7% van de aandelen-REIT's die zijn opgenomen in de FTSE NAREIT-index. Industriële REIT's verwerven, bezitten en beheren industriële eigendommen, zoals magazijnen, distributiecentra, productiecentra, flex / kantoorgebouwen, onbebouwde grond, bedrijventerreinen en hightech-ruimte.

Industriële REIT's worden beschreven door het aantal eigendommen in eigendom, het aantal klanten / huurders dat ze hebben, het aantal locaties waar ze actief zijn en het aantal vierkante meter dat ze kunnen huren. Om diversificatie te bereiken, zal een industriële REIT vaak deelnemingen hebben die verschillende geografische locaties, industrieën en huurders omvatten.

AD:

Industriële REIT's kiezen vaak geografische locaties die strategisch gelegen zijn voor distributie. Spoorwegen, luchthavens, zeehavens en belangrijke snelwegknooppunten worden beschouwd als elementen van een strategische locatie, omdat ze het verkeer van goederen vergemakkelijken. REIT's lokaliseren hun beleggingen ook in geografische gebieden die economisch goed presteren. REIT-managers kijken naar wat de economieën in hun doelsteden drijven en beoordelen of de vraag naar industriële eigendommen waarschijnlijk zal groeien, stabiel zal blijven of zal afnemen in de komende jaren. Ze zouden zich verder kunnen richten op markten die aan een minimale bevolkingsdrempel voldoen of die een bepaalde hoeveelheid industrieel vastgoed hebben. Locaties met beperkte industriële grond, wat zich vertaalt in een beperkt aanbod en beperkte concurrentie, zijn ook een pluspunt.

De huurders van industriële REIT-gebouwen zijn breed van opzet, maar ze kunnen zich bezighouden met constructie, engineering, voedsel, dranken of informatietechnologie.Andere mogelijke huurders zijn fabrikanten, transportbedrijven, logistieke dienstverleners en retailers. Nationale en internationale bedrijven neigen ernaar gewenste huurders te zijn, omdat zij gevestigde, bewezen bedrijven zijn die waarschijnlijk de huur betalen.

Door verschillende eigendommen met diverse huurders te bezitten, kan een industriële REIT zichzelf beschermen tegen schommelingen in huurinkomsten veroorzaakt door een daling in een bepaalde regio of bedrijfstak. Het spreiden van de leasetermijndata van de eigendommen van de portefeuille beschermt de REIT ook tegen een plotseling verlies van inkomsten als een groep panden in één keer vacant zou zijn. Eigenschappen die flexibel zijn en van het ene gebruik naar het andere kunnen worden omgezet, kunnen er ook voor zorgen dat een industriële REIT zijn inkomstenstroom behoudt door leegstaande objecten verhandelbaar te maken voor een groter aantal potentiële huurders. (Lees voor meer informatie over het analyseren van dit type belegging Hoe een vastgoedbeleggingsfonds (REIT) te beoordelen.)

Meerfamilie-REIT's De meeste residentiële REIT's zijn REIF's met meerdere gezinnen, ook wel appartementsrebit's genoemd. Met ingang van het vierde kwartaal van 2011 waren 15 van de 123 aandelen-REIT's, of 12%, meervoudige familie-REIT's. REIT's van appartementen kenmerken zichzelf door het aantal eigenschappen dat zij bezitten en het aantal eenheden dat deze eigenschappen bevatten.

Een appartement REIT bezit een portefeuille met huurappartementen. Dit zijn meestal grote woningen, zoals gebouwen met een hoge opkomst en hoogbouw, studentenwoningen en seniorenwoningen. Meergezinswoningen hebben vaak honderden wooneenheden op een enkele woning. Sommige ontwikkelingen in meerdere gezinnen hebben zelfs duizenden eenheden. Sommige REIT's van appartementen zijn "volledig geïntegreerd", wat betekent dat ze niet alleen eigendommen bezitten, maar ze ook ontwikkelen, herontwikkelen en beheren.

Meergetallen REIT's halen hun prestaties uit huurprijzen en bezettingsgraden. Daarom hopen meergezins-REIT's te investeren in markten met een sterke economische groei en hoge toetredingsdrempels, en die klaar zijn om te profiteren van bevolkingsverschuivingen, zoals de ouder wordende babyboomersgeneratie die verhuist naar huisvesting voor senioren en Generation Y die uit hun ouders verhuizen huizen en appartementen. Nieuwe vorming van huishoudens betekent ook een grotere vraag naar woningen.

Werkgelegenheid is nog een fundamenteel aspect van REIT-prestaties voor meerdere gezinnen. Als er in een bepaalde stad geen banen zijn, zal er minder vraag naar woningen zijn. Aan de andere kant kunnen krappere inkomens de vraag naar huurwoningen verbeteren, vergeleken met woningen in eigendom, en meervoudige REIT's helpen als huren goedkoper is dan bezitten. Dat gezegd hebbende, in sommige markten, zoals Washington, D.C., zullen mensen naar keuze verhuren, zelfs als het bezitten van meer betaalbaar is, vanwege de flexibiliteit die het huren biedt. Samen met Manhattan, Washington, is D. C. een van de grootste meergezinswoningenmarkten in de Verenigde Staten, gebaseerd op het totale verkoopvolume van meergezinswoningen. Over het algemeen zijn de appartementsmarkten het sterkst aan de oost- en westkust, dus sommige meergezins-REIT's concentreren hun posities in deze gebieden.

Veel meerfamiliare REIT's richten zich op duurdere en luxereigendommen die huurders van hogere kwaliteit aantrekken en duurdere huurprijzen ondersteunen. Het bezitten van dergelijke eigenschappen betekent over het algemeen dat REIT's voorzieningen moeten beheren zoals clubhuizen, zwembaden, sportscholen, speelruimten en zakencentra die deel uitmaken van high-end eigenschappen. Hoogwaardige voorzieningen kunnen echter helpen huurders vast te houden, zelfs als kopen voordeliger is. Voor dezelfde maandelijkse betaling is het misschien mogelijk om een ​​veel leukere plek te huren dan je zou kunnen kopen.

Een risico voor REIF's met meerdere families is een verlies aan inkomsten als het huidige inwoners niet kan behouden en nieuwe klanten kan aantrekken. Dit kan gebeuren als concurrentie op de woningmarkt een ander type woning of een concurrerend bezit aantrekkelijker maakt. Lagere huizenprijzen kunnen ook meervoudige familie-REIT's negatief beïnvloeden, aangezien huurders besluiten huiseigenaren te worden. Deze verschuiving kan de huurprijzen en bezettingsgraden voor meergezinswoningen verlagen. Vaste of afnemende lonen kunnen ook problemen opleveren, omdat dit het vermogen van vastgoedeigenaren om huur te verhogen beperkt.

Meergezins REIT's worden beschouwd als een goede manier om iemands vastgoedbeleggingen te diversifiëren, omdat wanneer het woningbezit daalt, verhogingen van huur en REIT's van appartementen relatief goed presteren. Sommige huisvestingsanalisten vonden dat meergezins-REIT's profiteerden van de barstte van de huizenbubbel, aangezien foreclosures, lage prijzen en krappe financiering verhuur aantrekkelijker maakten dan kopen. Volgens de National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT), wanneer de huren stijgen, worden de extra inkomsten rechtstreeks doorgegeven aan de aandeelhouders, omdat REIT's volgens de wet 90% van het belastbare inkomen als dividend moeten uitkeren.

In plaats van een flatgebouw te bezitten, biedt beleggen in een appartement REIT een veel grotere spreiding over verschillende eigenschappen en geografische gebieden, evenals tijdswinst en professioneel beheer van onroerend goed.

Hotel REIT's Hotel REIT's zijn, zoals te verwachten, hoteleigenschappen en staan ​​ook bekend als accommodaties of resort-REIT's. Vanaf Q4 2011 waren 14 van deze REIT's openbaar verhandeld op de FTSE NAREIT-index. Net als meervoudige REIT's worden hotel REIT's beschreven door het aantal eigenschappen en het aantal kamers dat ze bezitten.

Er zijn veel verschillende soorten hoteleigenschappen die een hotel REIT zou kunnen bezitten, inclusief beperkte service, volledige service, resort, conferentiecentrum, suite en luchthavenobjecten. Het zal u misschien verbazen te horen dat sommige hotels in hotels onder de populaire merken Marriott, Hyatt, Hilton, Starwood en Fairmont eigendom zijn van hotel-REIT's. REIT's kunnen ook een joint venture hebben in hotels, in plaats van volledige eigendom.

Hotel REIT's leiden waarde af van de onderliggende waarde van de hotelobjecten die de REIT bezit en van de inkomsten die door deze panden worden gegenereerd. Hotelinkomsten worden beïnvloed door de vraag van consumenten en bedrijven naar reis- en accommodatiediensten, kamerprijzen, bezettingsgraden en de vraag naar verschillende eigendommen en kamertypes (bijvoorbeeld hoger, lager, lager). Een hotel REIT kan ook inkomsten genereren door een hotelmerk in licentie te geven.Dit kan een hotel helpen om zijn inkomstenstroom te diversifiëren en zijn beleggingsrisico te verminderen. Verwerven van hotels met nationale merknaamherkenning kan een hotel zijn als investeringsstrategie van REIT.

Beleggers gebruiken gewoonlijk middelen uit operaties (FFO) en aangepaste middelen uit operaties (AFFO) om REIT-inkomsten te evalueren. Een unieke financiële maat gebruikt in financiële REIT-analyse van hotels om de prestaties van individuele hotels te evalueren en de prestaties van verschillende accommodaties te vergelijken, is de opbrengst per beschikbare kamer, waardoor de bezettingsgraad van een hotel wordt vermenigvuldigd met de gemiddelde dagelijkse kamerprijs.

Volgende stappen
Bepalen in welke categorie of subcategorieën REIT is geïnvesteerd, is slechts een eerste stap.

"Beleggers moeten verschillende factoren afwegen bij het selecteren van een REIT die past bij hun investeringsplan, inclusief de ervaring van het fonds en jaren van succesvolle bedrijfsvoering, staat van dienst, aangiften, schulden, algehele reputatie en belasting van de REIT," zegt David B White, JD, CPA, CLU, ChFC en president van David. B. White Financial in Detroit, Michigan.

Hij suggereert ook dat beleggers kijken naar middelen uit operaties om ervoor te zorgen dat de REIT de dividenduitbetaling volledig dekt, en er zijn nog meer factoren waarmee rekening moet worden gehouden.

"Beleggers moeten rekening houden met verschillende potentiële valkuilen bij beleggingen in REIT's, inclusief spetterende materialen, gebrek aan volledige openbaarmaking van het verkoopproces, gebrek aan liquiditeit en een belegging in de lange termijn. Investeerders moeten ook letten op dividenden die kunnen worden gesneden, vooral als de FFO het dividend niet dekt, "voegt White toe.

De bottom-line REIT's bieden beleggers een gemakkelijke en goedkope manier om blootstelling te verkrijgen aan een diverse groep van onroerendgoedbelangen. Als een unieke activaklasse die zich anders beweegt dan aandelen en obligaties, vormen ze een logische toevoeging aan een portfolio. (Lees voor meer informatie The REIT Way en The Basics Of REIT Taxation .)