Of u nu geïnteresseerd bent in het kopen van een woning om deze te gebruiken als een hoofdverblijf of een vastgoedbelegging, het is mogelijk dat de woning momenteel wordt bewoond door huurders. Als dat het geval is, zijn er een paar dingen die u moet overwegen voordat u besluit om door te gaan met de aankoop. Lees verder voor een korte introductie van huurdersrechten, verplichtingen van verhuurders en hoe u risico's kunt beperken bij het kopen van een huis met huurders. (Zie ook De voor- en nadelen van het bezit van een huurwoning .)

Rechten van huurders

Om te beginnen is het belangrijk om te begrijpen dat een verkoop van onroerend goed de huurvoorwaarden van huurders niet wijzigt. Net als erfdienstbaarheden (en andere convenanten) die "met het land lopen" - wat betekent dat ze aan het land gebonden zijn en niet aan de eigenaar - blijven huurovereenkomsten "verbonden" aan het huis, zelfs wanneer het eigendom van eigenaar wisselt. De afhaalmaaltijd: de huurovereenkomst die van kracht is voordat je de woning koopt, blijft van kracht, zelfs nadat je deze hebt gesloten, dus je kunt niet wettelijk de huur verhogen, de clausules of overeenkomsten wijzigen of een huurder eruit schoppen vóór het einde van een huurtermijn, alleen omdat jij bent de nieuwe eigenaar.

Als u zeker wilt dat de huurders verhuizen, heeft u een aantal opties. Een daarvan is om een ​​bod in te dienen op het huis dat afhankelijk is van het feit dat het huis leeg is (dat wil zeggen, geen huurders) wanneer u sluit. Dit legt de last op de verkoper om ofwel de huurovereenkomst te verbreken of een prikkel te geven aan de huurders om vroeg te vertrekken. Als de verkoper niet in staat (of niet bereid) is om dit te doen, kunt u weglopen en op zoek gaan naar een ander huis. De andere optie is om het pand te kopen en vervolgens de huurovereenkomst (en) te verbreken, opnieuw over de voorwaarden te onderhandelen of de huurder (s) zelf uit te kopen. Maar houd er in dit scenario rekening mee dat een huurder niet verplicht is nieuwe voorwaarden te accepteren als hij of zij een geldige leaseovereenkomst heeft - en u zich zou kunnen openstellen voor een rechtszaak als u de huurovereenkomst schendt of probeert een uitzetting.

Verplichtingen verhuurder

Als nieuwe eigenaar neemt u de verplichtingen van de verhuurder over. Een groot deel van het zijn van een verhuurder is het handhaven van een veilig en bewoonbaar eigendom voor uw huurders. Over het algemeen moet u (minimaal):

• Houd alle gemeenschappelijke ruimtes, zoals gangen en trappenhuizen, in een veilige en schone staat.
• Zorg ervoor dat structurele elementen veilig en intact zijn (vloeren, muren, trappen, liften, daken).
• Zorg dat het onderhoud van elektrische, sanitaire, verwarmings- / airconditioning (HVAC), ventilatie- en sanitaire systemen wordt gehandhaafd.
• Zorg ervoor dat huurders op redelijke tijden toegang hebben tot stromend water, warm water en warmte in redelijke hoeveelheden.
• Zorg voor vuilniscontainers en zorg voor verwijdering van vuilnis.
• Beheer bekende milieutoxines inclusief loodverfstof en asbest.
• Uitroei van knaagdieren en andere ongedierte-plagen.

Uw lokale wetgeving kan aanvullende vereisten met betrekking tot bewoonbaarheid vereisen - controleer ze om er zeker van te zijn dat u zich aan de regels houdt. Het is ook van vitaal belang dat u de lease leest om te weten te komen welke andere specifieke verplichtingen u ook heeft, zoals het maaien van het gazon of het betalen voor nutsbedrijven. (Zie voor meer: ​​ Tips voor de potentiële verhuurder .)

Een lease wijzigen of beëindigen

In het algemeen geldt dat als de huurder een maand-tot-maand lease heeft, u (als de nieuwe eigenaar) verhuurder) kan de huurovereenkomst beëindigen of de huur verhogen vóór het begin van een nieuwe maand, op voorwaarde dat u de juiste kennisgeving doet (meestal 30 dagen, maar dit verschilt per staat en het aantal maanden dat de huurder het onroerend goed heeft ingenomen). Als er een huurovereenkomst van bepaalde duur is (bijv. Zes maanden of 12 maanden), heeft de huurder echter het wettelijke recht (in de meeste gevallen) om de woning te bezetten zolang de huurovereenkomst actief is, ongeacht wie de eigenaar is van het huis .

Er zijn enkele gevallen waarin de lease vroegtijdig kan worden beëindigd. Een daarvan is als de taal in de leaseovereenkomst aangeeft dat de eigenaar (verkoper) het recht heeft om de huurovereenkomst te beëindigen als hij of zij de woning verkoopt of overdraagt; in dat geval kan de leaseovereenkomst juridisch worden beëindigd wanneer u de woning koopt. De andere uitzondering is als u de woning koopt als gevolg van een marktafscherming. In dat geval kunt u de regels van uw land volgen met betrekking tot kennisgeving om te worden ontruimd. In de staat Washington, bijvoorbeeld, moet je huurders een opzegtermijn van 60 dagen geven om een ​​afgeschermd eigendom te verlaten voordat je een uitzettingactie kunt beginnen. In sommige gevallen zullen huurders ermee instemmen om vroeg te vertrekken met een "contant voor sleutels" -aanbieding van de nieuwe eigenaar, beheerder of bank.

Tot slot, als u van plan bent om het huis als uw hoofdverblijfplaats te gebruiken (en niet als een huurwoning), kunt u mogelijk een OMI (move-in eviction) voor eigenaars gebruiken om een ​​huurder ertoe te brengen om te verhuizen. Regels hiervoor variëren per staat, maar over het algemeen moet je binnen 90 dagen na de uithuisplaatsing naar huis gaan en daar minimaal drie jaar wonen als je hoofdverblijf.

De onderste regel

Een belangrijke eerste stap is om lease-documenten te bekijken voordat u deze sluit, zodat u weet waar u aan begint, en zodat u ervoor kunt zorgen dat de leaseovereenkomst goed is geschreven en gestructureerd volgens de lokale huurwetgeving . Als iets niet lijkt te kloppen, vraag dan dat de verkoper de taal als een voorwaarde voor uw sluiting vaststelt. Het is ook belangrijk om niet alleen de gegevens bij te houden voor alle vooruitbetaalde huur- en borgsommen, maar ook voor het geld (dit moet op de afsluitingsverklaring aan u worden overgemaakt). U moet waarschijnlijk de borg op een trustrekening houden (afhankelijk van uw staat), en de sluitende agent moet de huidige huursom tussen u en de verkoper pro rato houden.

Zorg er ook voor dat de verkoper documentatie verstrekt over de staat van het onroerend goed voordat de huurder verhuist - als er schade is, kunt u moeilijk bewijzen dat de huurder verantwoordelijk is zonder een incheckrapport. Ontmoet indien mogelijk de huurders vóór het sluiten, zodat u de huidige staat van het huis kunt controleren en de huurvoorwaarden kunt bespreken.

Zorg er ten slotte voor dat u op de juiste manier bent verzekerd. Een standaard huiseigenarenbeleid zal meestal niet werken. Informeer uw verzekeraar dat het huis wordt verhuurd, zodat u gedekt bent in geval van huurderverwondingen, nalatigheid en andere verliezen. (Zie ook onze tutorial: De complete gids om huisbaas te worden .)