De hypotheekrenteaftrek is een van de meest gekoesterde Amerikaanse belastingvoordelen. Makelaars, huiseigenaren, would-be huiseigenaren en zelfs belasting accountants tout de waarde ervan. In werkelijkheid is de mythe vaak beter dan de realiteit.

TUTORIAL: Gids voor personenbelasting

Veel huiseigenaren krijgen niets

Volgens gegevens van het adviespanel van de president van 2005 over federale belastinghervorming ontvangt slechts 54% van de belastingbetalers die rente betalen over hun hypotheekverstrekking een belasting voordeel. Dat laat een flinke 46% van de huiseigenaren die rente betalen, maar geen enkel voordeel ontvangen. Zelfs degenen die wel een uitkering ontvangen, ontvangen waarschijnlijk veel minder dan verwacht.

De hypotheekrenteaftrek is misschien wel het meest miskende aspect van het eigenwoningbezit. Het heeft bijna een mythische status aangenomen tot het punt waarop veel potentiële huiseigenaren worden verkocht met de voordelen voordat ze zelfs de onderliggende wiskunde onderzoeken om te bepalen of ze in aanmerking komen. Aan de basis van de mythe liggen twee primaire misvattingen. De eerste is het verkeerde idee dat elke huiseigenaar een belastingvoordeel krijgt. De tweede is dat elke dollar die in hypotheekrente wordt betaald, leidt tot een vermindering van de belasting op inkomstenbelasting met een dollar-voor-dollar. (Als u een huiseigenaar bent, is dit een item dat u wilt begrijpen en gebruiken bij uw teruggave. Zie Belastingverminderingen op hypotheekrente .)

Misvatting 1

Ondanks de hype vóór de verkoop is er een aanzienlijk aantal huiseigenaren die helemaal geen belastingvrijstelling ontvangen vanwege de aftrek van de hypotheekrente. Houd er rekening mee dat huiseigenaren, om zelfs maar voor de aftrek in aanmerking te komen, hun aftrekposten moeten specificeren bij het bepalen van hun inkomstenbelasting. Itemiseren biedt een mogelijkheid om rekening te houden met specifieke uitgaven, waaronder hypotheekrente, onroerendgoedbelasting en medische kosten. Omdat hypotheekrente vaak de grootste kostenpost voor een belastingbetaler is, wordt aftrek ervan vaak aangehaald als een financiële prikkel om een ​​huis te kopen.

Nogmaals, hoewel een aantrekkelijk idee in theorie, is de realiteit dat het opsommen van inhoudingen voor iedereen niet logisch is. Ten eerste is het standaard aftrekbedrag gebaseerd op uw belastingaangiftestatus. Gebruikmakend van gegevens uit 2011 als voorbeeld, belastingbetalers die alleenstaand of gehuwd zijn maar afzonderlijk indienen, is de standaardaftrek $ 5, 800. Voor gezinshoofden is dit $ 8,500 en voor gehuwde paren die gezamenlijke aangiften indienen, is de standaardaftrek $ 11 , 600.

Belastingbetalers die geen inhoudingen hebben die oplopen tot meer dan de standaard aftrekbedragen, kunnen hun aftrek niet specificeren. Belastingplichtigen die niet genoeg aftrekposten hebben om voor specificatie in aanmerking te komen, hebben geen voordeel bij het betalen van rente over hun hypotheek. Vergeet niet - bijna de helft van alle huiseigenaren met hypotheken valt in deze categorie.

Misvatting 2

Zelfs voor huiseigenaren die hun belastingen specificeren en in aanmerking komen voor de aftrek van de hypotheekrente, is het bedrag van de aftrek slechts een fractie van het bedrag van de rente die op de hypotheek is betaald. Nogmaals, een klein aantal crunching is nodig om de situatie volledig te begrijpen, omdat de aftrek geen belastingvermindering is - je krijgt geen $ 1 belastingvoordeel voor elke uitgegeven dollar; je krijgt centen van de dollar. Anders dan een krediet, dat een dollar-voor-dollar verlaging van de werkelijk verschuldigde belastingbedragen oplevert, verlaagt de hypotheekrenteaftrek het bedrag van het verschuldigde inkomen aan de hand van de belastingschijf van de belastingplichtige. (Van community-gebaseerde services tot gratis software, er zijn veel gratis bronnen om te helpen met uw belastingen, lees 6 Sources For Free Tax Help .)

Bijvoorbeeld, een belastingbetaler die $ 12.000 uitgeeft aan hypotheek rente en het betalen van belastingen aan een individueel tarief van de inkomstenbelasting van 35% zou worden toegestaan ​​om $ 12.000 uit te sluiten van inkomstenbelastingverplichting, resulterend in een besparing van $ 4, 200. Dus, de huiseigenaar betaalde $ 12, 000 aan de bank in rente om te bestellen krijg een derde van dat bedrag uitgesloten van belasting.

Wiskundig gezien is het zinloos om $ 12.000 uit te geven om het bedrag te verlagen waarmee u belasting betaalt met $ 4, 200. Erger nog, een eerlijke beoordeling van de werkelijke bottom-line besparingen zou de waarde van de standaardaftrek moeten wegnemen. De onderstaande tabel geeft een vergelijking.

Belastingbetalersstatus	Standaardaftrek	Waarde van standaardaftrek in 35% belastingsteun	Waarde van hypotheekaftrek op $ 12, 000 aan rente	Bottom Line Difference tussen standaard Aftrek en hypotheekaftrek
Eén	$ 5, 800	$ 2, 030	$ 4, 200	$ 2, 170
Hoofd van huishouden	$ 8, 500	$ 2, 975	$ 4, 200	$ 1, 225
getrouwd	$ 11, 600	$ 4, 060	$ 4, 200	$ 140

met ons voorbeeld van een hypotheekrente van $ 12.000, een echtpaar in de 35% belastingschijf krijgt een standaardaftrek van $ 11, 600, wat $ 4, 060 waard is in verlaagde belastingbetalingen. Als het paar hun aftrek op schema A opsomde, zou de hypotheekaftrek oplopen tot $ 4, 200. Zelfs zonder hypotheekrenteaftrek zou de belastingbetaler het standaard aftrekbedrag krijgen. Het verschil tussen de twee - de toegevoegde waarde door het betalen van $ 12.000 echte dollars aan de bank in hypotheekrente - is $ 140. (Als u dit jaar de standaardaftrek niet neemt, kunt u honderden euro's besparen. Bekijk Een overzicht van gespecificeerde kortingen voor meer informatie.)

Belastingbetalers in lagere belastingschalen krijgen een nog kleiner voordeel. Een belastingbetaler die $ 12.000 uitgeeft aan hypotheekrente en belasting betaalt tegen een individueel inkomstenbelastingtarief van 25% zou slechts een belastingaftrek van $ 3.000 ontvangen. Het "voordeel" van de hypotheekrenteaftrek wordt weergegeven in de onderstaande tabel.

Belastingbetalersstatus	Standaardaftrek	Waarde van standaardaftrek in 25% belastingsteun	Waarde van hypotheekaftrek op $ 12, 000 aan rente	Bottom Line Difference tussen standaard Aftrek en hypotheekaftrek
Eén	$ 5, 800	$ 1, 450	$ 3, 000	$ 1, 550
Hoofd van huishouden	$ 8, 500	$ 2, 125	$ 3, 000	$ 875
Getrouwd	$ 11, 600	$ 2, 900	$ 3, 000	$ 100

De getallen in een grotere context plaatsen, Het Belastingbeleidcentrum meldt dat: "De gemiddelde waarde van de MID (hypotheekrenteaftrek) stijgt gestaag met inkomsten van $ 91 voor diegenen met een jaarlijks inkomen van minder dan $ 40.000, tot $ 5, 459 voor degenen die meer dan $ 250.000 verdienen."Uit de gegevens blijkt dat een belastingaftrek die aantoonbaar wordt ingevoerd om woningaankopen aan te moedigen, de individuen niet aanmoedigt op de marge tussen huren en bezitten, maar dat ze het meest wordt gebruikt door belastingbetalers die specificeren, die meestal huishoudens met een hoger inkomen zijn. Lees over de verschillen in fiscale ideologie van politieke partijen en hoe dit van invloed kan zijn op uw salaris. Zie Partijen voor belastingen: Republikeinen versus Democraten .)

Een betere manier

In plaats van grote bedragen uit te geven van geld op rente voor weinig in ruil, zult u veel beter af zijn contant geld te betalen voor uw nieuwe huis. Een contante aankoop zal u tienduizenden dollars besparen omdat u geen rente hoeft te betalen. (Dit kan de grootste schuld zijn die u krijgt ' Zal je leren waarom je eerder met pensioen moet gaan, in Je hypotheek afbetalen .)

Natuurlijk is er altijd het argument dat je meer geld kunt verdienen door de rente en belegging te betalen de rest van je geld op de aandelenmarkt. Het lijkt me geweldig strategie wanneer de markt stijgt, maar voorspellers die dat advies geven, zijn nergens te bekennen wanneer de beurs met 40% daalt, de huiswaarde met 40% daalt, en hun beleggingsadvies laat huiseigenaren meer te danken aan hun hypotheek dan het huis waard is.

Aangezien er geen investering is die een beter rendement garandeert dan het bedrag dat u zou besparen door rentebetalingen helemaal te vermijden, is de conservatieve keuze duidelijk. Vermijd het maken van rentebetalingen als je kunt. Betaal het huis snel als je dat niet kunt.