Wanneer u niet ten minste 20% van een hypotheek kunt aflossen, moet u meestal betalen voor een particuliere hypotheekverzekering (PMI). PMI beschermt de geldschieter tegen het extra risico dat het neemt door te lenen aan iemand die weinig te verliezen heeft door weg te lopen van zijn of haar huis en hypotheek, zoals veel hopeloos onder water geleenden deden nadat de huizenbubbel barstte. Hoewel PMI een extra maandelijkse uitgave is die kredietnemers niet graag betalen, is het beter dan het traditionele alternatief: niet in staat zijn om een ​​hypotheek te krijgen totdat je 20% goedkoper bent geworden.

Tegenwoordig bieden sommige kredietverstrekkers echter hypotheekprogramma's met een lage uitbetaling aan, waardoor u PMI kunt vermijden - en we hebben het niet alleen over VA-leningen, die alleen beschikbaar zijn voor huizenkopers met gekwalificeerde militaire middelen. dienst (of, in sommige omstandigheden, hun echtgenoten). Banken, kredietverenigingen en marktfinanciers in het hele land bieden alternatieven voor het betalen van een hypotheekverzekering. Sommige kredietverstrekkers bieden meeliften leningen, wat betekent dat je twee hypotheken zult hebben; anderen brengen hogere rentetarieven in rekening of vereisen dat u een hypotheek met aanpasbare rente afsluit, waarvan de tarieven waarschijnlijk in de komende jaren zullen stijgen. Hier zijn enkele van de opties die beschikbaar zijn in de huidige markt en hoe hun kosten te vergelijken zijn met het betalen van PMI.

NASA Federal Credit Union

Als u een huis koopt dat u als hoofdverblijfplaats wilt gebruiken, kunt u tot $ 650, 000 lenen van de Federal Union Union (FCU) van de NASA om een ​​huis te kopen zonder PMI te betalen. Dat maakt dit aanbod een goede deal voor huiseigenaren die op zoek zijn naar een jumbo-lening. Met andere no-down-betaling, no-PMI-programma's, kunt u mogelijk maximaal $ 417.000, - lenen, de conforme kredietlimiet in de meeste delen van het land (met uitzondering van dure gebieden).

Deze lening is beschikbaar in Washington, DC en 17 staten: Colorado, Connecticut, Delaware, Massachusetts, Maryland, Maine, Minnesota, North Carolina, New Hampshire, Oregon, Pennsylvania, Rhode Island, Texas (hoewel het niet kan worden gebruikt om een ​​huis te herfinancieren in de Lone Star State), Virginia, Vermont, Washington en West Virginia. Het is een piggyback-lening en is beschikbaar met zowel hypotheken met vaste rente als met variabele rente. Je moet lid van een credit union zijn, maar iedereen kan lid worden van NASA FCU door lid te worden van de National Space Society, die gratis is. (Zie voor meer informatie Moe van banken? Probeer een credit union .)

Republic Bank

Louisville, Ky. Gevestigde Republic Bank biedt een no-down-betaling hypotheek zonder PMI en geen punten. De lening is een ARM van zeven jaar met een aanvangsrente van 4. 950%. Dit tarief is aanzienlijk hoger dan dat van marketplace-lener SoFi (afkorting van Social Finance). Het is ook veel hoger dan het geadverteerde tarief van Wells Fargo op een 7/1 ARM, dat is slechts 3.5% maar vereist een aanbetaling van 25%. Het duurdere leenprogramma kan een goede keuze voor u zijn als u niet in aanmerking komt voor minder dure opties.

Uw maandelijkse betaling met deze lening van de Republic Bank zou $ 495 zijn voor elke $ 100, 000 die gedurende de eerste zeven jaar is geleend; daarna past de rentevoet eenmaal per jaar aan op basis van de prime rate, die momenteel 3, 5% is, plus een marge van 0. 50% (vandaar de naam 7/1 ARM). Je kunt tot $ 417.000 lenen met deze lening, die alleen voor aankopen is (niet herfinancieren). Het huis moet je hoofdverblijf zijn.

SoFi

Met SoFi kan een huisbaas maar liefst 10% op leningen tot $ 3 miljoen neerleggen en PMI vermijden. Er zijn ook geen opstartkosten. U kunt een SoFi-hypotheek gebruiken om een ​​hoofdverblijfplaats of tweede huis (maar geen vastgoedbelegging) te kopen in Washington, DC en 25 staten: Alabama, Californië, Connecticut, Delaware, Florida, Georgië, Idaho, Illinois, Indiana, Maryland, Minnesota, New Hampshire, New Jersey, North Carolina, North Dakota, Oregon, Pennsylvania, Rhode Island, Tennessee, Texas, Vermont, Virginia, Washington, Wisconsin en Wyoming. (Zie voor meer SoFi: wat u moet weten over deze alternatieve leningverstrekker .)

SoFi brengt kredietnemers een iets hogere rentevoet in ruil voor het niet hoeven betalen van PMI. Michael Tannenbaum, vice president van hypotheek bij SoFi, zegt dat op een 30-jarige rentevaste hypotheek met 20% lager, de beste koers van SoFi vanaf 1 april 2016 3. 875% zou zijn; als je 10% neerlegt, stijgt het tarief tot 4. 125%. Evenzo, als u kiest voor een 7/1 ARM met 20% naar beneden, zou uw tarief 3. 125% zijn, terwijl het 3. 625% zou zijn als u 10% zou neerleggen.

San Francisco Federal Credit Union

Met de PoppyLoan van San Francisco Federal Credit Union kunnen huizenkopers die in San Francisco County of San Mateo County werken en die een huis ter waarde van maximaal $ 2 miljoen in een van de negen Bay Area-districten kopen, 0% lager zonder PMI te betalen. Deze lening is een 5/5 ARM afgeschreven over 30 jaar. Dat betekent dat de initiële rentevoet voor vijf jaar wordt vastgelegd en dat het tarief daarna slechts eens in de vijf jaar wordt aangepast. De rente zal om de vijf jaar niet meer dan 2% stijgen en zal in totaal niet meer dan 6% stijgen gedurende de looptijd van de lening.

In ruil voor het verlagen van 0% betaalt u een originatiekost van 1% van het geleende bedrag, of $ 1, 000 voor elke $ 100, 000 die is geleend . Als u $ 700.000 leende (een redelijke som in een stad waar de mediane huizenprijs meer dan $ 1 miljoen is), kunt u een rentetarief krijgen van 3. 75% als uw credit score 740 of hoger is. Uw sluitingskosten bedragen bijna $ 19.000, inclusief de licentiekosten van $ 7, 000 lening-naar-waarde. Uw eerste maandelijkse betaling zou $ 3, 241 zijn. 81. Het tarief ligt bijna een half punt hoger dan het nationale gemiddelde tarief voor 5/1 ARM's, maar dat is geen slechte afweging in ruil voor het feit dat uw tarief slechts één keer per keer wordt aangepast vijf jaar in plaats van één keer per jaar.

Wat betreft ARM's is dit een relatief laag risico omdat de rente niet vaak zal stijgen.Maar gezien de hoge huizenprijzen van de Bay Area, betekent zelfs een stijging van 2% op een hypotheek van $ 700.000 een sprong van bijna $ 850 per maand. Deze lening vereist een inbeslagname-account (ook wel een escrow-account genoemd), wat betekent dat u elke maand uw onroerendgoedbelasting en -verzekering bij de kredietverstrekker betaalt met uw hypotheekbetaling en dat dit geld wordt overgemaakt naar uw verzekeringsagent en lokale belastinginner wanneer uw rekeningen verschuldigd zijn. U moet een huis kopen (niet herfinanciering) waar u als uw hoofdverblijf in woont.

American United

American United's Homebuyer Flex-programma stelt nieuwkomers in New Jersey in staat om slechts 3% te verlagen op een 30-jarige hypotheek met vaste rente, terwijl ze PMI vermijden en geen punten betalen. Je hebt een credit score van minstens 680 nodig, en het meeste dat je kunt lenen is $ 417.000. In ruil voor niets neerleggen, betaal je een rente die iets hoger is dan de huidige 30-jarige vaste rente van de bank. 3. 625%. Het huis moet je hoofdverblijf zijn en je moet zelf de 3% aanbetaling doen - het kan geen geschenk zijn.

Andere PMI-vrije opties

Als geen van de bovenstaande opties voor u werkt, kunt u hier nog vier onderzoeken:

• Travis Credit Union - Noord-Californië-huizenkopers kunnen vermijden een aanbetaling te doen of PMI te betalen door een piggyback-lening te krijgen waarvoor 95% van het geleende bedrag de eerste hypotheek is en de resterende 5% een tweede hypotheek.
• Mountain America Credit Union - Utah, Idaho, Arizona, New Mexico en inwoners van Nevada kunnen zo weinig als $ 1, 000 op leningen tot $ 275, 000 met een 5/1 ARM, 7/1 ARM of 30-jaar vaste rente hypotheek.
• Eastman Credit Union - Leen tot 100% van de waarde van het huis om een ​​huis te kopen met een lening met vaste of regelbare rente in Tennessee en betaal geen PMI.
• Columbia Credit Union - Huizenkopers in de staat Washington kunnen een 80/20 piggyback-hypotheek met een vaste rentevoet krijgen met een looptijd tot 30 jaar en geen PMI. Om lid te worden, moet u in de staat Washington wonen of werken of een familielid hebben die dat wel doet.

Dit is geen uitputtende lijst, dus als u hier geen lening ziet die voor u werkt, blijf zoeken, vooral bij lokale banken en kredietverenigingen. (Zie voor meer informatie Rendement van de 3% -gemiddelde hypotheek .)

PMI-kosten

De kosten van PMI zijn afhankelijk van hoeveel u hebt neergelegd, uw credit score en uw type lening. Het kan variëren van 0. 18% tot 2. 25% van het kredietsaldo per jaar, afhankelijk van de hypotheekverzekeringsmaatschappij en uw lening- en lenerskenmerken. Hoe meer u opgeeft en hoe hoger uw credit score, hoe lager uw tarief; leningen waarvan de betalingen niet gedurende ten minste de eerste vijf jaar kunnen worden gewijzigd (waaronder 30-jarige hypotheken met vaste rente, 5/1 ARM's en 7/1 ARM's, onder andere) hebben ook minder dure PMI. Kortom, hoe minder riskant uw lening is vanuit het perspectief van de kredietverlener, hoe minder PMI-kosten.

De kosten vergelijken

Het volgende schema toont wat u mogelijk zou moeten betalen met enkele van de verschillende beschikbare leningopties.

Maandelijkse hypotheekbetalingen, $ 200, 000 lening, verschillende leningprogramma's, met en zonder PMI
Leningstype	Vooruitbetaling	Initiële rentevoet	Maandelijkse hoofdsom + Rentebetaling < Maandelijkse PMI met 760+ creditscore	Totale maandelijkse betaling	Republic Bank	7/1 ARM
0%	4.950%	$ 990	n / a	$ 990	SoFi	7/1 ARM
10%	3. 625%	$ 912	n / a	$ 912	SoFi	30-yr. vaste
10%	4. 125%	$ 969	n / a	$ 969	San Francisco FCU	5/5 ARM
0%	3. 750%	$ 926	n / a	$ 926	Conventionele	30-yr. vaste
3%	3. 500%	$ 898	$ 175	$ 1, 073	Conventioneel	30 -jaarlijks. vaste
10%	3. 500%	$ 898	$ 82	$ 980	De grafiek laat zien dat u vooruit kunt komen, althans op de korte termijn, met een leenprogramma waarmee u PMI kunt vermijden, maar er zijn enkele belangrijke voorbehouden . Als u overweegt om een ​​variabele rente te betalen om PMI te vermijden, stopt u mogelijk met vooruitlopen zodra de rente opnieuw is ingesteld. Bijvoorbeeld, op de lening van de San Francisco Federal Credit Union, zou het tarief kunnen stijgen tot 5. 75% in jaar zes, waardoor je een maandelijkse betaling krijgt van $ 1, 167 op een lening van $ 200.000; tot 7. 75% in jaar 11, waardoor uw maandelijkse betaling $ 1, 433; en klimmen zo hoog als 9. 75% op jaar 16, waardoor je maandelijkse betalingen $ 1, 718 - bijna het dubbele zijn van wat ze waren gedurende de eerste vijf jaar.	Het grootste nadeel van leningen waarmee u PMI kunt vermijden, is dat terwijl u uw particuliere hypotheekverzekering kunt annuleren wanneer u ten minste 20% eigen vermogen in uw woning hebt opgebouwd door uw hoofdsom te betalen of door marktkrachten die de waarde van uw woning verhogen, u hebt het middelpunt bereikt van uw lage termijnbetalingsleningstermijn, u hebt uw lening met een hogere rente of piggyback voor 30 jaar of totdat u herfinanciert. Herfinanciering kan later al dan niet mogelijk zijn of zinvol zijn, afhankelijk van wat er gebeurt met de waarde van uw woning, uw kredietwaardigheid en rentetarieven. (Zie

Hoe kom ik aan particuliere hypotheekverzekering

voor meer informatie.) Belastingoverwegingen Uw doel moet zijn om de goedkoopste hypotheek te krijgen die aan uw behoeften voldoet, niet om uw belastingbesparingen te maximaliseren. Een goedkopere hypotheek bespaart u meer geld dan een duurdere hypotheek die u een grotere belastingaftrek geeft. Toch moet u op de hoogte zijn van de fiscale gevolgen van uw opties.

U kunt aanspraak maken op belastingaftrek voor uw hypotheekrente zolang uw hypotheek voor $ 1 miljoen of minder is en zolang uw gespecificeerde aftrek op schema A in totaal meer is dan uw standaardaftrek. Dat is vaak het geval voor huiseigenaren, omdat u de inkomstenbelasting, onroerendgoedbelasting, liefdadigheidsdonaties en hypotheekrente kunt specificeren.

PMI-premies zijn ook fiscaal aftrekbaar, maar de aftrek begint geleidelijk af te bouwen zodra uw aangepast bruto-inkomen $ 100.000 ($ 50.000, als u getrouwd bent, apart indient) bereikt en u PMI helemaal niet kunt aftrekken als uw AGI overschrijdt $ 109, 000 ($ 54, 500 als je getrouwd bent, apart in te dienen). Hoewel het onwaarschijnlijk is dat de aftrek van de woninghypotheekrente binnen afzienbare tijd zal verdwijnen, zal de PMI-aftrek op 31 december 2016 aflopen, hoewel deze kan worden verlengd zoals in het verleden.

De bottom line

Hoewel het misschien verleidelijk is om vandaag een 0% lagere hypotheek af te sluiten, vooral wanneer de betalingen vergelijkbaar zijn met of zelfs lager zijn dan wat u zou betalen door een kleine aanbetaling te doen en PMI te betalen, het is belangrijk om na te denken over het verkrijgen van die 0% lening op de lange termijn van invloed zal zijn op uw financiën.Het kopen van een huis om in te leven is nooit een puur financiële beslissing - het is ook emotioneel - maar neem even de tijd om de financiële gevolgen te overwegen voordat je die stapel hypotheekpapierwerk tekent.