Zeven jaar na de crisis in de afscherming, Citigroup (C CCitigroup Inc73. 80-0. 34% Created with Highstock 4. 2. 6 ) bereidt zich voor op wat het een "betalingsschok" noemt in zijn $ 26. 1 miljard revolverende home equity-portefeuille.

Leners die alleen rente betaalden voor ongeveer $ 16 miljard aan revolving home equity-leningen vanwege afschrijving tussen 2015 en 2017, zien hun betalingen stijgen met gemiddeld ongeveer $ 360 per maand - een stijging van 165% , volgens Citi's inkomensverslag over het tweede kwartaal.

Onder de voorwaarden van de leningen betalen leners alleen rente voor de eerste 10 jaar. Voor de komende 10 jaar betalen leners zowel hoofdsom als rente, wat doorgaans variabel is, dus betalingen zouden nog sterker stijgen als de Federal Reserve de rente verhoogt. De leningen worden doorgaans afgeschreven over 20 jaar, in plaats van de 30-jaars afschrijving voor de meeste woningkredieten.

Citi - en het bankwezen - hebben tot nu toe de voorspelde uitbarsting van de home equity-lijn van kredietleningen ontweken. (Voor gerelateerde informatie, zie: Een lening of kredietlijn kopen met eigen vermogen .)

Zwakkere leningen beginnen te herstellen

Een factor, althans bij Citi, kan zijn dat de revolving leningen met eigen vermogen die vóór 2015 vervielen, waren over het algemeen sterker dan de groep die tussen 2015 en 2017 wordt afgeschreven. Van de leningen die op het punt staan ​​af te schrijven, is ongeveer $ 1. 2 miljard, of 11%, had op 30 juni 2015 een lening / waarde-verhouding van meer dan 100% gecombineerd, volgens het rapport van het tweede kwartaal.

Noord-Amerika Home Equity Kredietlimieten - Citigroup

In miljarden dollars per 30 juni 2015

Bron: Citigroup

Een andere factor, zoals gerapporteerd in The Washington Post , kan het zijn dat de industrie de leners effectief heeft gewaarschuwd dat resets komen en hen een schare opties geeft, in een versterkende economie, om de leningen te herfinancieren of te herstructureren. Dat lijkt te zijn waar Citi op rekent.

"Citi blijft ons HELOC-resetrisico op de voet volgen en heeft aanvullende acties ondernomen om het potentiële risico te compenseren", aldus Mark Rodgers, directeur van Citi's openbare aangelegenheden in een e-mailverklaring aan Investopedia. "Deze acties omvatten het opzetten van een lenersbereik-programma om een ​​reset van risico-educatie te bieden, de vorming van een reset-risicoverminderingseenheid en een proactief programma voor het contacteren van risicovolle leners. We kunnen de inning van rente op een deel van de hoofdsom uitstellen tot het einde van de looptijd, zoals we vaak doen voor standaard hypotheekwijzigingen. Wij zijn van mening dat we adequaat en adequaat zijn gereserveerd en zullen blijven nadenken over de mogelijke impact van het bepalen van voorzieningen voor kredietverliezen. "

Toch zegt het jaarverslag van het bedrijf dat er voor veel van zijn leners weinig opties zullen zijn.(Zie voor verwante literatuur: Home-Equity-lening vs. HELOC: The Difference .)

"Leningen met een hoge loan-to-value-positie, evenals de kosten en beschikbaarheid van herfinancieringsopties, kan het vermogen van leners beperken om hun Revolving HELOC's (home equity-kredietlijnen) te herfinancieren als deze leningen beginnen te resetten, "aldus het jaarverslag van Citi. Citi zelf zit in dezelfde boot, omdat er een beperkte markt is voor geldschieters om delinquente leningen voor woninghypotheken te verkopen, evenals minder programma's voor het wijzigen van leningen.

Dientengevolge, "Citi's vermogen om achterstallige betalingen of netto kredietverliezen in haar hypotheekportefeuille voor eigen vermogen in Citi Holdings te verminderen, of dit nu te wijten is aan een verslechtering van de onderliggende kredietprestaties van deze leningen, het opnieuw instellen van de draaiende HELOC's … of anderszins, is beperkter in vergelijking met residentiële eerste hypotheken, "zei Citi in zijn meest recente kwartaalaanvraag.

Citi-klanten zijn niet de enige die worden geconfronteerd met resets. Terwijl sommige analisten eerdere voorspellingen van een home equity-lijn van kredietvergroting hebben gesteund, beweren anderen dat de leningen een op handen zijnde crisis vormen. Bijvoorbeeld: "Trouble Ahead: Tidal Wave of HELOC Resets About to Hit", waarschuwde HousingWire in april.

Ongeveer 3. 2 miljoen equity-kredietlijnen met een totale waarde van $ 158 miljard zijn nog steeds open en moeten nog worden gereset tussen 2015 en 2018, volgens Realty Trac. Meer dan de helft van deze kredietlijnen, ongeveer 1,8 miljoen, zijn op onroerend goed dat "serieus onder water" ligt, wat betekent dat de gecombineerde loan to value-ratio van alle uitstaande leningen die door het onroerend goed worden gedekt 125% of hoger is.

Risicoopname voor andere banken

De drie grootste fondsen voor woninghypotheken zijn Wells Fargo (WFC WFCWells Fargo & Co56. 18-0.30% Created with Highstock 4. 2. 6 >), Bank of America (BAC BACBank van America Corp27, 75-0, 25% Created with Highstock 4. 2. 6 ) en JPMorgan Chase (JPM JPMJPMorgan Chase & Co100. 78-0, 62% Created with Highstock 4. 2. 6 ), volgens Fitch. Bij JPMorgan hadden leners de mogelijkheid om 1% van het uitstaande saldo te betalen voordat de leningen worden afgeschreven of rentebetalingen te doen op basis van een variabele index, meestal de prime lending rate.

JPMorgan verwacht dat ongeveer $ 14 miljard van de leningen zal worden afgeschreven, te beginnen in de rest van 2015. De bank verwacht dat nog eens $ 7 miljard in de leningen zal worden opgelost, hetzij wanneer leners vooraf betalen of de bank ze in rekening brengt "Het bedrijf beheert het risico van HELOC's (home equity-kredietlijnen) tijdens hun revolvingperiode door de niet-getrokken lijn te sluiten of te verminderen voor zover toegestaan ​​door de wet wanneer leners een materiële verslechtering van hun kredietrisicoprofiel vertonen", aldus JPMorgan's 30 juni-kwartaalrapport.

"Bepaalde factoren, zoals toekomstige ontwikkelingen in zowel werkloosheidscijfers als huizenprijzen, kunnen een aanzienlijk effect hebben op de prestaties van deze leningen," aldus het rapport. Bij Bank of America is de totale portefeuille met kredietlijnen voor woninggelden gekrompen tot $ 70.3 miljard vanaf 30 juni 2015, goedkoper dan $ 74. 2 miljard op 31 december 2014. De bank schrijft dit gedeeltelijk toe aan klanten die hun rekeningen sluiten.

Wells Fargo heeft in 2014 aangekondigd dat het de leningen zou reviseren, zodat nieuwe kredietlijnen voor woninggelden niet langer een rentebetaalperiode zouden hebben. "Het product moet zijn ontworpen om de consument voor de lange termijn te beschermen," Brad Blackwell , een hypotheekverstrekker bij Wells Fargo, vertelde The Wall Street Journal. "We hebben deze stap gezet, niet alleen omdat het de juiste dingen zijn om te doen voor onze klanten, maar omdat we de industrie graag willen leiden naar een meer verantwoord product." toegevoegd: "We wilden een fout in het product verhelpen waardoor de betalingen sterk stegen." (Zie voor meer: ​​

De brandstof die de subprime-meltdown heeft afgegeven.) The Bottom Line > Citi heeft de risico's gedetailleerd beschreven, maar andere banken zijn misschien net zo kwetsbaar. Een industriebrede golf van wanbetalingen op de totale $ 158 miljard kredietlijnen voor thuisvermogen die door 2017 worden gereset, blijft een reële mogelijkheid.