Een van de belangrijkste innovaties van Wall Street was het bundelen van leningen om vervolgens opgesplitst te worden in afzonderlijke rentedragende instrumenten. Dit concept van onderpand en gestructureerde financiering dateert van vóór de markt voor collateralized mortgage obligations (CMO's) en collateralized debt obligations (CDO's). Pas in de vroege jaren tachtig van de vorige eeuw werd het concept geformaliseerd door het opnieuw verpakken van hypotheken om de door hypotheken gedekte beveiligingsindustrie (MBS) te creëren.

AD:

MBS's worden beveiligd door een pool van hypotheken waarbij alle rente en hoofdsom eenvoudigweg worden doorgegeven aan beleggers. CMO's werden gecreëerd om beleggers specifieke kasstromen te geven in plaats van alleen de doorwerking van rente en hoofdsom. CMO's werden voor het eerst uitgegeven in 1983 voor Federal Home Loan Mortgage Corp (Freddie Mac) door de investeringsbanken First Boston en Salomon Brothers, die een pool van hypothecaire leningen namen, onderverdeeld in tranches met verschillende rentetarieven en looptijden, en uitgegeven effecten op basis van die tranches. De oorspronkelijke hypotheken dienden als onderpand.

AD:

In tegenstelling tot CMO's omvatten CDO's, die later in de jaren tachtig zijn meegekomen, een veel breder spectrum van leningen naast hypotheken. Hoewel er veel gelijkenissen tussen beide zijn, zijn er enkele duidelijke verschillen in de constructie, de soorten leningen in geaggregeerde vorm en de soorten beleggers die er naar op zoek zijn.

CMO - Geboren uit een behoefte

Collateralized mortgage obligations (CMO), een type mortgage backed security (MBS), worden uitgegeven door een derde partij die handelt in woninghypotheken. De emittent van de CMO integreert woninghypotheken en herverpakt deze in een leningpool die wordt gebruikt als onderpand voor de uitgifte van een nieuwe reeks effecten. De emittent leidt vervolgens de leningbetalingen om van de hypotheken en verdeelt zowel de rente als de hoofdsom aan de beleggers in de pool. De uitgever verzamelt onderweg een vergoeding of spread. Met CMO's kunnen de emittenten voorspelbare bronnen van inkomsten uit de hypotheken opdelen door tranches te gebruiken, maar net als alle MBS-producten zijn CMO's nog steeds onderhevig aan enig vooruitbetalingsrisico voor beleggers. Dit is het risico dat hypotheken in de pool vroegtijdig worden betaald, geherfinancierd en / of in gebreke blijven. In tegenstelling tot een MBS, kan de belegger kiezen hoeveel herinvesteringsrisico hij bereid is te nemen in een GMO.

AD:

Hieronder ziet u een voorbeeld van een vereenvoudigde versie van drie tranches van verschillende looptijden met behulp van een sequentiële uitbetalingsstructuur. Tranche A, B en C ontvangen allemaal rentebetalingen over hun hele leven, maar de hoofduitbetaling stroomt opeenvolgend totdat elke GMO met pensioen gaat. Voorbeeld: Tranche C ontvangt geen hoofdbetalingen totdat Tranche B is gestopt en Tranche B ontvangt geen hoofdbetalingen totdat Tranche A is gestopt.

Hoewel de effecten zelf ingewikkeld lijken en u gemakkelijk kunt verdwalen in alle afkortingen, is het proces van het verstrekken van onderpandleningen vrij eenvoudig.

De emittent van de CMO is als juridische entiteit de juridische eigenaar van een pool van hypotheken die worden gekocht bij banken en hypotheekbedrijven. Voorafgaand aan de opkomst van het opnieuw verpakken van hypotheken, zou een kredietnemer zijn lokale bank bezoeken die geld zou uitlenen voor de aankoop van een woning. De bank zou dan de hypotheek met het huis in onderpand houden totdat het werd afbetaald of het huis werd verkocht. Terwijl sommige banken nog steeds hypotheken op hun boeken hebben staan, worden de meeste hypotheken snel na sluiting verkocht aan derden die ze opnieuw verpakken. Voor de eerste kredietverstrekker geeft dit enige opluchting, omdat zij niet langer eigenaar zijn van de lening of de lening moeten betalen. Deze hypotheken worden vervolgens onderpand en gegroepeerd met leningen van vergelijkbare kwaliteit in tranches (die slechts deel uitmaken van de pool van leningen). Door CMO's te creëren uit een pool van hypotheken, kunnen emittenten specifieke, afzonderlijke rente- en hoofdstromen uitstippelen in verschillende looptijdlengten om tegemoet te komen aan de behoeften van beleggers met de kasstromen en looptijden die zij wensen. Voor juridische en fiscale doeleinden worden CMO's als afzonderlijke rechtspersoon in een vastgoedbeleggingskanaal (REMIC) gehouden. De REMIC is vrijgesteld van federale belasting op het inkomen dat zij verzamelen van de onderliggende hypotheken op bedrijfsniveau, maar inkomsten betaald aan beleggers worden beschouwd als belastbaar.

CDO - Some Good Some Bad

De collateralized debt obligation (CDO) kwam eind jaren tachtig tot leven en heeft veel kenmerken van een GMO: leningen worden samengevoegd, opnieuw ingepakt in nieuwe effecten, beleggers ontvangen rente en hoofdsom als inkomsten en de pools worden in schijven verdeeld in verschillende mate van risico en looptijd. Een CDO valt onder de categorie die bekend staat als een asset-backed-beveiliging (ABS) en gebruikt als een MBS de onderliggende leningen als het actief of onderpand. De ontwikkeling van de CDO vulde een leemte in en voorzag in een geldige manier voor kredietverlenende instellingen om schuldbewegingen in beleggingen te verplaatsen door middel van securitisatie, op dezelfde manier waarop hypotheken gesecuritiseerd werden in CMO's. Net als CMO's uitgegeven door REMIC's, gebruiken CDO's special purpose entities (SPE's) om hun leningen te securitiseren, te onderhouden en beleggers te matchen met beleggingsinstrumenten. Het mooie van een CDO is dat het vrijwel alle inkomensgenererende schulden zoals creditcards, autoleningen, studieleningen, vliegtuigleningen en bedrijfsschulden kan bevatten. Net als CMO's, is het in stukken snijden van de leningstukken gestructureerd van senior tot junior met enige toezicht van ratingbureaus die ratings toekennen net als een obligatie met één uitgifte, e. g. AAA, AA +, AA, etc.

Hieronder is een voorbeeld van hoe een CDO is gestructureerd. Elke CDO heeft een balans zoals elk bedrijf zou hebben. De activa bestaan ​​uit de componenten die inkomsten genereren, zoals leningen, obligaties, enz. Elke obligatie die aan de linkerkant wordt uitgegeven, is gekoppeld aan een specifieke pool van activa aan de rechterkant. De obligaties worden vervolgens beoordeeld door derden op basis van de anciënniteit van hun vorderingen op de pool en de waargenomen kwaliteit van de onderliggende activa.In theorie zouden obligaties met lagere kwaliteitsclassificaties en anciënniteit hogere rendementspercentages van beleggers eisen.

CMO's versus CDO's

Er zijn veel overeenkomsten tussen CMO's en CDO's omdat de laatste door het ontwerp gemodelleerd zijn naar de eerstgenoemde. CMO's kunnen worden uitgegeven door private partijen of worden ondersteund door semi-overheidsleningenbureaus (Federal National Mortgage Association, Government National Mortgage Association, Federal Home Loan Mortgage Corp., etc.) terwijl CDO's privélabels hebben.

Hoewel CMO's en CDO's aan de buitenkant vergelijkbare omhulsels hebben, verschillen ze van binnen. De GMO is iets eenvoudiger te begrijpen omdat de cashflow die het biedt, afkomstig is van een specifieke pool van hypotheken, terwijl de CDO-kasstromen kunnen worden ondersteund door autoleningen, creditcardleningen, commerciële leningen en zelfs sommige tranches van een GMO. Hoewel de GMO-markt enig effect ondervond van de vastgoedimplosie van 2007, werd de CDO-markt harder getroffen. Slechts een klein deel van de GMO-markt werd als subprime beschouwd, terwijl CDO's subprime-GMO's tot hun kernbelangen maakten. De CDO's die de laagste, meest risicovolle tranches van CMO's kochten en deze met andere ABS-activa vermengden, leden zwaar toen de subprime-tranches naar het zuiden gingen. Het is onwaarschijnlijk dat de fouten uit het verleden opnieuw zullen worden gemaakt, omdat er veel meer toezicht van de SEC is dan voorheen, maar soms herhaalt de geschiedenis zich. Beide producten spelen dezelfde rol als poolingleningen en activa samen en matchen beleggers met de kasstromen, dus het is aan de belegger om te beslissen hoeveel risico hij wil nemen.

CDO's waren een relatief klein segment van de ABS-markt met slechts $ 340 miljoen uitstaande emissies in 2002 vergeleken met de totale GMO-markt van $ 4. 7 biljoen. De CDO-markt steeg na 2002, toen de securitisatie van door activa gedekte leningen groeide en emittenten hun aankopen van de risicovollere CMO-tranches vooruitschoven. Terwijl de vastgoedmarkten een explosieve groei doormaakten, deden ook de CDO / CMO-markten het geval, aangezien de totale uitstaande CDO's een piek bereikten van $ 1. 3 biljoen in 2007. Deze fenomenale groei kwam abrupt tot stilstand toen de vastgoedbubbel barstte, waardoor de CDO-markt daalde tot ongeveer $ 850 miljoen in 2013. Hoewel het er op papier goed uitzag om de risicovollere tranches van CMO's te kopen die niet waren in vraag en bundelen ze in CDO's, bleek de kwaliteit van die tranches die vermoedelijk sub-prime waren veel sub-prime te zijn dan eerst werd gedacht. Ratingbureaus en CDO-emittenten worden nog steeds verantwoordelijk gehouden, boetes betaald en restitutie verleend nadat de huizenmarkt in 2007 instortte, wat leidde tot miljarden verliezen in CDO's. Velen werden 's nachts waardeloos, gedegradeerd van AAA tot rommel. Degenen die zwaar in de risicovolle CDO's investeerden, leden grote verliezen als die kwesties uiteindelijk faalden. Een aantal CDO-emittenten werd belast en / of beboet voor hun rol bij het verpakken van risicovolle activa die faalden. Een van de grootste en meest gepubliceerde zaken was tegen Goldman Sachs (NYSE: GS

GSGoldman Sachs Group Inc243. 49-0.37% Created with Highstock 4. 2. 6 ) in 2010, die officieel belast en beboet voor het structureren van CDO's en het niet goed informeren van haar klanten over de potentiële risico's.Op basis van schattingen van de Securities and Exchange Commission verloren beleggers meer dan $ 1 miljard nadat het stof zich in 2010 had gevestigd. CDO's bestaan ​​nog steeds, maar zullen voor altijd de littekens dragen van goede beslissingen die slecht zijn gegaan.

The Bottom Line

Investeerders wereldwijd hebben een waardevolle les geleerd uit de begintijd van het onderpand. Het kostte wat creatief denken om een ​​manier te vinden om een ​​grote pool van leningen te nemen en beveiligde beleggingen voor beleggers te creëren. Dit maakte kapitaal vrij voor kredietverstrekkers, schiep veel banen voor uitgevende instellingen, creëerde liquiditeiten in een niet zo liquide markt en droeg bij aan de eigenwoningbezit. Hetzelfde proces dat het eigenwoningbezit voedde, zorgde uiteindelijk voor een zeepbel in onroerend goed en een daaropvolgende ineenstorting. Het proces van collateralisatie gaf energie, maar veroorzaakte uiteindelijk zijn eigen instorting.