Huizenkopers die een huisaankoop willen financieren met een lening van de Federal Housing Administration (FHA), zijn misschien verbaasd als ze horen dat ze een bepaald pand niet mogen kopen omdat het niet voldoet aan de FHA-vereisten . Waarom bestaan ​​deze vereisten, welke zijn ze en kunnen ze worden verholpen, zodat kopers de huizen kunnen kopen die ze willen? (Zie voor meer informatie FHA Home Loans .)

TUTORIAL: Hypotheekbeginselen

Waarom de FHA minimumstandaardnormen vaststelt

Wanneer een huisdrager een hypotheek krijgt, dient het onroerend goed als onderpand. Met andere woorden, als de lener stopt met het maken van de hypotheekbetalingen, zal de geldschieter uiteindelijk beslag leggen op de lener en de woning in bezit nemen. De geldschieter verkoopt het huis om zo veel mogelijk van het geleende geld terug te krijgen. (Zie De 6 fasen van een afscherming voor meer informatie over dit proces.)

Het vereiste dat de woning aan minimumnormen voldoet, beschermt de kredietgever. Het betekent dat het onroerend goed gemakkelijker te verkopen moet zijn en een hogere prijs moet hebben als de geldverstrekker moet afschermen. Tegelijkertijd is het waarschijnlijker dat een lener in een huis verblijft dat aan minimumnormen voldoet, omdat hij of zij vanaf het begin niet wordt belast met dure rekeningen voor thuisreparatie. Ook zullen kredietnemers harder proberen betalingen te doen tijdens moeilijke financiële tijden als het huis een aangename plek is om te wonen.

Minimale eigendomsnormen - Wat zijn ze?

Volgens het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD) vereist de FHA dat de met haar leenproducten gefinancierde panden voldoen aan de volgende minimumnormen:

• Veiligheid: Het huis moet de gezondheid en veiligheid beschermen van de inzittenden.
• Beveiliging: Het huis moet de beveiliging van de woning beschermen (zoals uitgelegd in de vorige sectie).
• Degelijkheid: De eigenschap mag geen fysieke tekortkomingen of voorwaarden hebben die de structurele integriteit aantasten.

Vervolgens worden de voorwaarden beschreven waaraan het eigendom moet voldoen om aan deze vereisten te voldoen. Een taxateur houdt tijdens de vereiste taxatie van de woning rekening met de toestand van de accommodatie en rapporteert de resultaten op het beoordelingsformulier van de FHA. (Taxaties van onroerend goed zijn een van de vele vereisten die kopers vervullen voordat ze een deal sluiten - voor meer informatie, zie Housing Deals die doorkomen .)

Voor eengezinswoningen is de taxateur verplicht om te gebruiken een formulier met de naam Uniform Residential Appraisal Report. Het formulier vraagt ​​de taxateur om de basisfuncties van het pand te beschrijven, zoals het aantal verhalen, het jaar waarin het is gebouwd, vierkante meters, het aantal kamers en de locatie. Het vereist ook dat de taxateur "de staat van het pand beschrijft (inclusief benodigde reparaties, verslechtering, renovaties, verbouwing, etc.).) "en vraagt:" Zijn er fysieke tekortkomingen of ongunstige omstandigheden die van invloed zijn op de leefbaarheid, de degelijkheid of de structurele integriteit van het onroerend goed? "Het taxatieformulier van de flateenheid is vergelijkbaar, maar heeft condo-specifieke vragen over de gemeenschappelijke ruimtes, vereniging van huiseigenaren, nummer van door de eigenaar bewoonde eenheden, enzovoort. (Zie ook: Wat u moet weten over huisbeoordelingen .)

De FHA vereist geen reparatie van cosmetische of kleine gebreken, uitgesteld onderhoud en normale slijtage als ze zijn niet van invloed op de veiligheid, beveiliging of degelijkheid van het huis. "Volgens de FHA zijn voorbeelden van dergelijke problemen, maar zijn niet beperkt tot:

• Ontbrekende leuningen
• Gebarsten of beschadigde uitgangsdeuren die anders kunnen worden bediend > Gebarsten vensterglas
• Defecte lakoppervlakken in huizen gebouwd na 1978
• Minor sanitaire lekken (zoals lekkende kranen)
• Defecte vloerafwerking of bekleding (versleten door de afwerking, sterk vervuilde vloerbedekking)
• Bewijs van vorige (niet-actief) houtvernietigende insecten- / organismeschade waarbij er geen bewijs is van niet-gerepareerde structurele schade
• Rotte of versleten aanrechtbladen
• Beschadigde gips, sheetrock of andere muur- en plafondmaterialen in huizen gebouwd na 1978
• Slecht vakmanschap
• Tripgevaren (gebarsten of gedeeltelijk deinende trottoirs, slecht geïnstalleerde vloerbedekking)
• Kruipruimte met puin en afval
• Gebrek aan een all-weather oprijoppervlak
• Er zijn veel gebieden waar de FHA problemen vereist om worden verholpen om de verkoop te sluiten. Hier zijn enkele van de meest voorkomende problemen waar huizenkopers waarschijnlijk mee te maken krijgen. (Als u een huis koopt, raadpleeg dan

Toptips voor nieuwe kopers .) Elektriciteit en verwarming

De schakelkast mag geen gerafelde of blootliggende draden hebben.

• Alle bewoonbare kamers moeten een werkende warmtebron hebben (behalve in een paar geselecteerde steden met milde winters).
• Daken en zolder

De dakbedekking moet vocht buiten houden.

• De dakbedekking moet naar verwachting nog minstens twee jaar meegaan.
• De taxateur moet de zolder inspecteren op aanwijzingen voor mogelijke dakproblemen.
• Het dak kan niet meer dan drie lagen dakbedekking hebben.
• Als uit de inspectie blijkt dat dakreparaties nodig zijn en het dak al drie of meer dakbedekkingslagen heeft, heeft de FHA een nieuw dak nodig.
• Waterverwarming

De waterverwarmer moet voldoen aan de lokale bouwvoorschriften en moet worden overgebracht naar de accommodatie.

Risico's en hinder

Een aantal voorwaarden vallen onder deze categorie. Ze omvatten maar zijn niet beperkt tot het volgende:

Verontreinigde grond

• Nabijheid van een gevaarlijke afvallocatie
• Olie- en gasbronnen op het terrein
• Zwaar verkeer
• Geluid en risico's op de luchthaven
• Andere bronnen van overmatig geluid
• Nabijheid van iets dat zou kunnen exploderen, zoals een hogedruk-petroleumlijn
• Nabijheid van hoogspanningslijnen
• Nabijheid van een radio- of tv-zendmast
• Eigenschap Toegang < Het pand moet veilige en adequate toegang bieden voor voetgangers en voertuigen, en de straat moet over een oppervlakte voor alle weersomstandigheden beschikken, zodat hulpvoertuigen bij elke weersomstandigheid toegang hebben tot het onroerend goed.

Constructiegeluid

Eventuele gebrekkige structurele omstandigheden en andere omstandigheden die tot toekomstige structurele schade zouden kunnen leiden, moeten worden verholpen voordat het eigendom kan worden verkocht. Deze omvatten gebrekkige constructie, overmatige vochtigheid, lekkage, verval, termietschade en voortdurende vestiging. (Lees voor meer tips over het kopen van een huis

10 Slechtste eerstehulpverlenersfouten

.) Asbest Als een deel van het huis asbest bevat dat lijkt te zijn beschadigd of verslechterd, heeft de FHA vereist nadere inspectie door een asbestprofessional.

Badkamers

Het huis moet een toilet, wastafel en douche hebben. (Dit klinkt misschien gek, maar het zal je verbazen wat mensen ermee zullen meenemen als ze worden afgeschermd.)

Apparaten

Anekdotisch bewijs suggereert dat de FHA eigenschappen vereist die werkende keukentoestellen hebben, met name een werkend fornuis. FHA-documenten vermelden echter geen eisen met betrekking tot apparaten.

Dit is geen uitputtende lijst. Raadpleeg voor meer informatie de Reference Reference Guide voor huiseigenarencentrum van het Department of Housing and Urban Development.

Hulpmiddelen voor huismannen voor eigenschappen onder minimumnormen

Wat moet een huizenboer doen als hij of zij verliefd wordt op een woning met een van deze mogelijk deal-dodende problemen?

De eerste stap zou moeten zijn om met de verkoper te werken. Vraag de verkoper om de nodige reparaties uit te voeren. Als de verkoper het zich niet kan veroorloven om reparaties uit te voeren, kan de aankoopprijs misschien worden verhoogd, zodat de verkopers hun geld terugkrijgen bij het sluiten. Meestal werken de dingen andersom: als een woning aanzienlijke problemen heeft, vragen de kopers een lagere prijs om te compenseren. Als de woning echter al onder de marktprijs is geprijsd of als de koper het slecht genoeg wil, kan het verhogen van de prijs om de reparaties te voltooien en de transactie te sluiten een optie zijn.

Als de verkoper de bank is, is deze mogelijk niet bereid om reparaties uit te voeren. In dit geval is de deal dood. De woning zal naar een koper in contanten of een niet-FHA-koper moeten gaan, wiens geldschieter hen in staat zal stellen de woning in de huidige staat te kopen. (Zie ook:

7 dingen die u moet weten over FHA Home Loans

.) Veel huizenkopers moeten gewoon blijven zoeken totdat ze een betere woning vinden die voldoet aan de FHA-normen. Dit kan frustrerend zijn, vooral voor kopers met beperkte middelen en beperkte accommodaties in hun prijsklasse. Helaas is het soms de enige oplossing. Sommige huizenkopers kunnen in aanmerking komen voor een ander leningproduct. Een niet-FHA-lening kan meer speelruimte bieden voor de staat waarin het onroerend goed zich kan bevinden, maar de kredietverstrekker zal nog steeds zijn eigen vereisten hebben, dus dit is geen garantie. Een andere optie is om een ​​FHA 203 (k) -lening aan te vragen, waardoor de aanschaf van een fixeerbovenschot met aanzienlijke problemen mogelijk wordt. (Meer informatie in

Een inleiding tot de FHA 203 (k) Lening

en Aanvragen van een FHA 203 (k) lening .) Conclusie FHA-leningen maken het eenvoudiger voor leners om in aanmerking te komen voor een hypotheek, maar ze maken het niet noodzakelijkerwijs gemakkelijker om een ​​woning te kopen.FHA-leners die weten wat ze kunnen verwachten als ze thuis winkelen, kunnen hun zoektocht beperken tot eigenschappen die waarschijnlijk voldoen aan de FHA-richtlijnen, of ze vermijden in elk geval dat ze hun hart op een opknapper gaan installeren voordat ze het kunnen beoordelen. (Kijk voor verwante lectuur op

Een verhandeld huis kopen

.)