Historisch gezien heeft onroerend goed een lage correlatie met aandelen- en obligatiebeleggingen, maar het kopen en verkopen van fysieke eigendommen is lang niet zo eenvoudig.

Voer onroerendgoedderivaten of vastgoedderivaten in. Deze instrumenten stellen beleggers in staat om blootstelling te verkrijgen aan de vastgoedbeleggingsklasse, zonder vastgoed te hoeven kopen of verkopen door het onroerend goed te vervangen door de prestaties van een vastgoedretourindex. Deze derivaten zijn gebaseerd op swaps, waarbij de ene partij de ene exposure verwisselt voor de andere. Op deze manier kunnen beleggers posities in onroerend goed of schulden krijgen, zonder ooit een onroerend goed of vreemd vermogen met onroerend goed als onderpand te kopen. Lees verder om erachter te komen hoe ze werken.

Inleiding tot derivaten
De National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF) Property Index (NPI) is de geaccepteerde index die is gecreëerd om een ​​instrument te bieden om de beleggingsprestaties van de markt voor commercieel vastgoed te meten. Oorspronkelijk ontwikkeld in 1982, bestaat de index zonder hefboom uit meer dan 7, 200 objecten, ter waarde van in totaal ongeveer $ 315 miljard (vanaf Q3 2012) van alle Amerikaanse regio's en landgebruik op onroerend goed.

Hoewel deze index al meer dan 20 jaar bestaat, zijn pas onlangs de gegevens transparant genoeg om accuraat en op gepaste wijze de prestaties van aandelenvastgoed te kunnen volgen. Omdat vastgoedgegevens transparanter worden en transactie-informatie eenvoudiger en goedkoper wordt, zijn vastgoedindexen relevanter geworden, wat heeft geleid tot de creatie van een steeds efficiëntere derivatenmarkt.

Vastgoedderivaten zijn een manier voor beleggers om blootstelling aan de activaklasse te verkrijgen zonder dat ze onroerend goed hoeven te kopen of verkopen door de blootstelling van het onroerend goed aan de prestaties van een vastgoedretourindex te vervangen. Dit stelt een belegger in staat om zijn of haar initiële kapitaalvereiste te verminderen en om vastgoedportefeuilles te beschermen tegen neerwaartse risico's, terwijl alternatieve risicobeheerstrategieën worden geboden.
Commerciële vastgoedbeleggingen zijn onderverdeeld in de volgende investeringstypes:

• Private equity
  

• Private debt
  

• Public equity
  

• Staatsschuld

De introductie van swaps op basis van de NPI is ontwikkeld voor de private equity-sector. Ze waren de voorloper van de rest van de tot op heden ontwikkelde vastgoedderivaten. De tot nu toe aangeboden derivaten op de NCREIF-index zijn 'swaps' die verschillende vormen aannemen, waardoor beleggers de blootstelling kunnen afwisselen op de waardering of het totale rendement van de index zelf, of door posities van het ene landgebruik naar het andere te ruilen.

Eén methode is om "lang te gaan" (het kopiëren van de aankoop van koopobjecten) of "short gaan" (het repliceren van de blootstelling van verkoopeigenschappen).Een andere methode is om het totale rendement op de NCREIF-index te verdelen per vastgoedsector, waardoor beleggers een positie kunnen innemen in een alternatieve vastgoedsector waarin ze mogelijk geen onroerend goed bezitten, waardoor beleggers het rendement van kantoorgerelateerd onroerend goed kunnen ruilen voor winkelvastgoed.

Met de return-swap kunnen twee beleggers aan weerszijden van de swap vastgoedstrategieën uitvoeren die niet op de particuliere vastgoedmarkt kunnen worden gerealiseerd. Om dit te doen, zou men activa met verschillende posities moeten kopen of verkopen met weinig kans om dezelfde activa op dezelfde beleggingsbasis te verkrijgen om de strategie om te keren. Swaps stellen beleggers in staat om hun portefeuilles tactisch te veranderen of in evenwicht te brengen voor een specifieke periode zonder de titel over te dragen aan de activa die momenteel op de balans staan. Contracten voor maximaal drie jaar worden meestal beheerd door een investeringsbank die fungeert als clearinghuis voor de fondsen.

In het geval van een belegger die lang het totale rendement van de NCREIF-index doorbrengt, zou hij of zij het totale rendement van de NPI (betaald per kwartaal) op een vooraf bepaald notioneel bedrag accepteren en overeenkomen om het LIBOR-tarief te betalen, plus een spread op dezelfde nominale waarde. De andere partij bij de swap ontvangt dezelfde kasstromen in omgekeerde richting, betaalt het driemaandelijkse indexrendement en ontvangt LIBOR plus de spread.

Ervan uitgaande dat er investeerders zijn voor beide zijden van de handel, kunnen twee beleggers die de ene vastgoedbelegging willen verhandelen voor een andere, de teruggave van de NPI voor dat specifieke type onroerend goed verhandelen voor een ander. Een portefeuillemanager die vindt dat zijn of haar fonds overtoewijzigd is aan kantoorgebouwen en te weinig toegewezen is aan industriële activiteiten, zou een deel van de blootstelling aan kantoren kunnen ruilen voor industrieel zonder feitelijk eigendommen te kopen of verkopen.

Public Equity
In plaats van de NPI gebruiken derivaten voor blootstelling aan de aandelensector van de commerciële vastgoedmarkt het totale rendement van de nationale vereniging van onroerendgoedbeleggingsfondsen (NAREIT) om de kasstromen te berekenen geaccepteerd (voor de lange belegger) of betaald (door de korte belegger).

Deze index verschaft het rendement op de markt voor openbare effecten die door zakelijk onroerend goed worden gedekt. De swap-ontvanger betaalt LIBOR plus een spread om naar een eenjaars indexswap met een notioneel bedrag van $ 50 miljoen dollar te gaan, en hij of zij zou driemaandelijkse betalingen van de NAREIT-index op $ 50 miljoen ontvangen. Wederom kan de belegger een volledig gediversifieerde blootstelling aan openbaar vastgoed krijgen zonder een enkele asset te kopen.

Vastgoedschuld
Vanwege de breedte en diepte van de tranches van verschillende risicoprofielen van de onderliggende pool van commercieel-vastgoedhypotheken die te vinden zijn op de markt voor door commerciële hypotheken gedekte effecten (CMBS), zijn er ook vastgoedderivaten beschikbaar op vastgoedschuldposities. De swaps voor openbare vastgoedschuld zijn gebaseerd op indexen van de CMBS-markt. Deze indexen, in tegenstelling tot die voor aandelenvastgoed, bestaan ​​al sinds eind jaren negentig.

Dankzij de breedte en diepte van de gegevens van een groot aantal transacties (ten opzichte van aandelenvastgoed), zijn de CMBS-indexen een veel betere prestatie-indicator voor hun respectieve markten dan die voor hun tegenhangers in het eigen vermogen. Het meest opvallende verschil tussen de aandelenswaps en de debt swaps is dat de ontvangers van op LIBOR gebaseerde betalingen LIBOR minus een spread ontvangen, in tegenstelling tot de aandelenswaps, die meestal gebaseerd zijn op LIBOR plus een spread. De reden hiervoor is dat onderliggende effecten gewoonlijk worden gefinancierd met kortetermijnroulerende repo-termijnschulden, die meestal bij LIBOR minus een spread zijn. Dit is de blootstelling die wordt doorgegeven aan tegenpartijen die zijn geruild.

Afgeleide derivaten van particuliere onroerend goed, zoals credit default swaps (CDS's), worden meestal gebruikt om het kredietrisico af te dekken. Derivaten, zoals loan swaps, voorzien de swappartij van zowel het rente- als het kredietrisico, terwijl het actief (een commerciële vastgoedlening) op de balans van de tegenpartij blijft. Zo kan een hypotheekverstrekker delen van zijn schuldportefeuille afdekken voor verschillende investeringsvoorwaarden zonder de lening zelf te hoeven verkopen. Op deze manier kan de belegger bepaalde sectoren van de vastgoedmarkt verlaten wanneer hij vindt dat het rendement niet evenredig is met het risico, en vervolgens de blootstelling terugkrijgen wanneer de markt voor die specifieke sector verbetert.

De bottom line
Omdat commercieel vastgoed activa kapitaalintensief en relatief illiquide zijn, hebben vastgoedbeleggers het moeilijk gevonden om hun blootstelling af te dekken of alpha-strategieën uit te voeren. Onroerend goed dat wordt gekenmerkt door hoge transactiekosten en een markt die minder efficiënt is dan aandelen en obligaties, heeft de moeilijkheid bij het opnieuw in evenwicht brengen van portefeuilles toegevoegd als reactie op veranderingen in de markt.

Vastgoedderivaten hebben de markt voor commercieel onroerend goed veranderd doordat beleggers hun posities in specifieke risico's en kansen tactisch kunnen wijzigen zonder dat ze activa hoeven te kopen en verkopen. Deze derivaten maken blootstelling mogelijk aan een andere sector van de onroerendgoedmarkt of door een vastgoedpositie te verhandelen voor een variabele rentevoet plus of minus een premie.

Het vermogen om blootstellingen te ruilen stelt de belegger in onroerend goed in staat meer tactisch te worden bij het beleggen. Ze kunnen nu in en uit alle vier de kwadranten van de vastgoedmarkt stappen, wat een groter risicobeheer mogelijk maakt en het mogelijk maakt om een ​​hoger rendement toe te voegen aan hun bestaande toewijzing van vastgoedbeleggingen aan een beleggingshorizon op korte of langere termijn.