Als u het meest populaire type omgekeerde hypotheek afsluit, een Home Equity Conversion Mortgage (HECM), moet uw lening en uw woning voldoen aan de vereisten van de Federal Housing Administration (FHA) omdat de FHA verzekerd is deze hypotheken. Hier is een overzicht van de belangrijkste richtlijnen waar u op moet letten. (Als u meer wilt weten over de vereisten voor leners, leest u Komt u in aanmerking voor een omgekeerde hypotheek? )

In aanmerking komende eigenschappen

U kunt alleen een omgekeerde hypotheek afsluiten voor bepaalde soorten onroerend goed. Het huis moet een eengezinswoning zijn of een huis van twee of vier eenheden waar je één eenheid bewoont. Door de HUD goedgekeurde appartementen komen ook in aanmerking, evenals gefabriceerde huizen die voldoen aan de FHA-vereisten. De vloeroppervlakte van het gefabriceerde huis moet minstens 400 vierkante voet zijn en moet voldoen aan de federale fabrieksbouw en veiligheidsvoorschriften. Het te retourneren eigendom moet ook worden geclassificeerd en belast als onroerend goed. Dus terwijl u in uw recreatievoertuig woont, kunt u het niet terugdraaien omdat het niet als onroerend goed kwalificeert. Om een ​​omgekeerde hypotheek op uw eigendom te verkrijgen en te behouden, moet u daar ook wonen als uw hoofdverblijfplaats.

Thuisbeoordeling

Om een ​​omgekeerde hypotheek te krijgen, heeft u een professionele beoordeling van uw woning nodig. De waarde van uw huis zal gebaseerd zijn op de staat en de waarden van de woning in de omliggende omgeving. Lenders willen ervoor zorgen dat het bedrag van de omgekeerde hypotheekbedragen die zij aan huiseigenaren toekennen, overeenkomt met wat ze zullen krijgen als het huis wordt verkocht om de lening terug te betalen. Een beoordeling is meestal 120 dagen geldig, wat meer dan voldoende tijd zou moeten zijn om uw lening af te sluiten.

Het huis moet ook voldoen aan de minimale eigendomsnormen van de FHA voor veiligheid, beveiliging en degelijkheid. Als het huis niet aan deze normen voldoet, kan de kredietverstrekker de omgekeerde hypotheek goedkeuren op voorwaarde dat een deel van de opbrengst gaat naar het uitvoeren van de nodige reparaties om het onroerend goed aan die normen te laten voldoen. Een lokaal HUD-kantoor beoordeelt een woning waarvan een taxateur denkt dat reparaties nodig zijn die 30% of meer kosten van wat het huis waard is. HUD kan al dan niet toestaan ​​dat dergelijke eigenschappen omgekeerd worden verhypothekeerd. (Meer informatie over Wat u moet weten over huisbeoordelingen .)

Lenersfinanciën

Krachtens een federale verordening die eerder dit jaar van kracht werd, moeten kredietverstrekkers een financiële beoordeling van kredietnemers uitvoeren voordat zij ze goedkeuren voor een omgekeerde hypotheek. Het doel van deze beoordeling is om ervoor te zorgen dat de huiseigenaar de bereidheid en het vermogen heeft om de vereiste huiseigenaren te houden bij het betalen van verzekeringen en onroerendgoedbelasting. De belangrijkste criteria om in aanmerking te komen voor een omgekeerde hypotheek en om te bepalen hoeveel de huiseigenaar kan lenen, zijn echter nog steeds de leeftijd van de huiseigenaar, de rente van de lening en de getaxeerde waarde van het onroerend goed, niet het inkomen, het krediet en het vermogen van de huiseigenaar, zoals bij een hypotheek op termijn .(Meer informatie over de verschillen in Vergelijking van omgekeerde hypotheken versus termijnhypotheken .)

Als uit de financiële beoordeling blijkt dat u mogelijk geen inkomsten of liquide middelen hebt, moet u zich houden aan verzekeringen en belastingen. betekent niet noodzakelijk dat u geen omgekeerde hypotheek kunt krijgen. Lenders kunnen een deel van uw omgekeerde hypotheekopbrengst opzij zetten om deze kosten te dekken met behulp van een proces dat lijkt op het escrow-account dat u mogelijk hebt gehad met uw hypotheek. Voor omgekeerde hypotheken wordt deze rekening een "braafheid van de levensverwachting" genoemd.

Voor de financiële beoordeling zal de kredietgever de kredietrapporten van de lener, de arbeidsverleden, de huisvestingsgeschiedenis van het voorgaande jaar, de geschiedenis van de betaling van onroerende voorheffing, de huiseigenaars bekijken. verzekeringsstatus, status van overstromingsverzekering (lees Begrijpingsplicht Lender-Required Flood Insurance ) en geschiedenis van betaling van vereniging van huiseigenaren (als de woning bij een vereniging hoort). Kijk op pagina 82 van dit voorbeeld omgekeerde hypotheek financiële analyse werkblad om te zien welke informatie kredietverstrekkers zullen overwegen.

Hypotheekverzekeringspremies

HECM's hebben twee soorten hypotheekverzekeringspremies: vooraf en doorlopend. De premie wordt bij het afsluiten van de lening in rekening gebracht. Het is een percentage op basis van het bedrag van de lening die u in het eerste jaar ontvangt. Het idee is dat hoe meer je uittrekt in het eerste jaar, hoe risicovoller je lening is, waardoor je hypotheekverzekering meer tot gevolg heeft.

De berekening is eenvoudig: als u in jaar één minder dan 60% van uw initiële hoofdlimiet leent, is de premie voorwaarts 0% van de geschatte waarde van uw woning. Als je meer dan 60% leent, is het 2. 5%. U kunt deze premie financieren als u niet uit eigen zak wilt betalen, maar dat betekent dat u rente betaalt over het zolang u de lening hebt. Aangezien het bedrag dat u kunt lenen mede is gebaseerd op de hoeveelheid rente die u over de looptijd van de lening opbouwt, zal het financieren van de premie het bedrag dat u met meer dan het bedrag van de premie kunt lenen verminderen.

U moet ook jaarlijkse hypotheekverzekeringspremies (MIP's) betalen zolang u de lening hebt. Deze vergoeding is 1. 25% van de uitstaande hypotheekbalans per jaar. MIP's worden ook toegevoegd aan uw leningssaldo en verlagen het bedrag dat u kunt lenen.

Je kunt niet meer dan het huis te danken zijn waard

Als je je huis verkoopt of verhuist terwijl je in leven bent, is je omgekeerde hypotheek verschuldigd en betaalbaar. Hetzelfde is waar als je sterft terwijl je nog thuis woont. Als het huis voor minder dan u aan de omgekeerde hypotheek te danken heeft, hoeft u het verschil niet goed te maken. En als uw erfgenamen na uw overlijden of verhuizing het huis willen kopen zodat ze het in het gezin kunnen houden, kunnen geldschieters hen niet vragen om meer te betalen dan u verschuldigd bent.

Een HECM is een non-recourse lening en de FHA hypotheekverzekering dekt elk tekort. De enige uitzondering is dat u uw huis niet voor minder dan 95% van wat het waard is kan verkopen en de haak slaat. Er moet een beperking zoals deze zijn om te voorkomen dat malafide mensen dingen doen zoals het verkopen van het huis aan een familielid voor minder dan de marktwaarde en minder dan de omgekeerde hypothecaire balans en dan verwachten dat de geldschieter de financiële klap krijgt.

De bottom line

De hypotheekindustrie is zwaar gereguleerd en de FHA heeft veel richtlijnen opgesteld om leners te beschermen tegen het maken van grote fouten, om te voorkomen dat geldschieters misbruik maken van leners en om geldschieters aan te moedigen omgekeerde hypotheken aan te bieden. Deze voorschriften en de handhaving ervan zijn echter niet perfect, dus u moet nog steeds voorzichtig zijn bij het overwegen van een omgekeerde hypotheek. (Voor meer informatie, zie Een gids voor belastingen en omgekeerde hypotheken en Vind de top omgekeerde hypotheekbedrijven .)