Een noodsituatie voor de verkoop van woningen is een type onvoorziene clausule die vaak voorkomt in een verkoopcontract voor onroerend goed (of een aanbod om onroerend goed te kopen). Als een woningverkoop onvoorwaardelijk is, is de transactie afhankelijk (of contingent) voor de verkoop van het huis van de koper. Als het huis van de koper op de opgegeven datum wordt verkocht, gaat het contract verder; als het niet op de opgegeven datum verkoopt, wordt het contract beëindigd. Hier bekijken we wat kopers en verkopers moeten weten over onvoorziene omstandigheden in de thuisverkoop.

Twee soorten woningverkoopvoorwaardelijke onvoorziene gebeurtenissen

Er zijn twee soorten onvoorziene omstandigheden bij de thuishaven:

• Contante doorverkoop en afwikkeling
• Contante afhandeling van voorzieningen

Zoals de naam aangeeft, zijn een verkoop en settlement contingentie is afhankelijk van de koper die een bestaand huis verkoopt en afwikkelt. Dit type contingentie wordt gebruikt als de koper nog geen aanbod heeft ontvangen en geaccepteerd om te kopen in het huidige huis. In het algemeen kan een verkoper door dit type onvoorziene omstandigheden het huis blijven verkopen aan andere potentiële kopers, met de voorwaarde dat de koper de mogelijkheid krijgt om de verkoop- en vereffeningsconventies binnen een bepaalde periode (doorgaans 24-48 uur) te verwijderen als de verkoper een andere aanbieding ontvangt. Als de koper de onvoorziene gebeurtenis niet kan verwijderen, wordt het contract beëindigd, kan de verkoper de andere aanbieding accepteren en wordt de aanbetaling in het geld teruggegeven aan de koper.

Een contingency voor schikkingen wordt daarentegen gebruikt als de koper zijn of haar eigendom al heeft verhandeld, een contract in de hand heeft en een afrekeningsdatum op de kalender. Omdat het onroerend goed niet echt wordt verkocht totdat de schikking (of sluiting) plaatsvindt, beschermt dit de koper als de verkoop om welke reden dan ook ten val komt. In de meeste gevallen verbiedt dit type onvoorziene omstandigheden dat de verkoper andere aanbiedingen op het onroerend goed accepteert voor een bepaalde periode. Als de woning van de koper op de opgegeven datum wordt gesloten, blijft het contract geldig. Als het huis niet sluit, kan het contract worden beëindigd.

Overwegingen voor kopers

De meeste kopers moeten hun bestaande huis verkopen om een ​​nieuw huis te kopen, vooral wanneer ze "ruilen" voor een duurder huis. Een onvoorziene woningverkoop geeft kopers de tijd die ze nodig hebben om te verkopen en te betalen voordat ze zich naar een nieuw huis begeven. Kopers kunnen voorkomen dat ze twee huizen bezitten en twee hypotheken tegelijkertijd in bezit hebben terwijl ze wachten op de verkoop van hun eigen huis. Een onvoorziene woningverkoop kan ook zorgen voor een naadloze transactie: de koper kan één huis verkopen en naar de volgende verhuizen omdat het nieuwe huis al is 'ingesloten'.

Hoewel een noodgeval in de thuisverkoop helpt om gemoedsrust te brengen koper, het voorkomt andere kosten van thuis kopen niet.Kopers moeten nog steeds geld uitgeven aan huisinspecties, bankkosten en taxatiekosten, en deze kosten worden niet terugbetaald als de deal niet doorgaat omdat de accommodatie niet op tijd heeft verkocht. Bovendien zullen de kopers waarschijnlijk meer moeten betalen voor het onroerend goed dan wanneer ze een aanbieding zouden doen zonder de uithuisplaatsing van de woningverkoop. Dit komt omdat ze in feite de verkoper vragen om te "gokken" op hun vermogen om hun huidige huis te verkopen en de verkoper verwacht te worden gecompenseerd voor dit risico.

Overwegingen voor verkopers

Een onvoorziene woningverkoop kan riskant zijn voor verkopers omdat er geen garantie is dat het huis zal verkopen. Zelfs als het contract de verkoper toestaat om het onroerend goed te blijven verkopen en aanbiedingen te accepteren, kan het huis worden vermeld "in opdracht", waardoor het minder aantrekkelijk wordt voor andere potentiële kopers. Veel mensen die op zoek zijn naar een huis, zullen geen eigendom hebben dat onder contract staat, omdat ze geen tijd willen verspillen en het risico lopen verliefd te worden op een eigendom dat ze misschien nooit zullen kopen.

Voordat een huisverkoper in aanmerking komt, moet de verkoper (of de makelaar van de verkoper) het huidige huis van de potentiële koper onderzoeken om te bepalen:

• als het huis al op de markt is . Zo niet, dan is dit meestal een rode vlag omdat dit aangeeft dat de potentiële koper op dit moment alleen maar aan het kopen en verkopen denkt.
• Als het wordt vermeld tegen de juiste prijs . Een makelaar in onroerend goed kan vergelijkingen voorbereiden om ervoor te zorgen dat het huis geprijsd is om te verkopen.
• Hoe lang is het al op de markt . Als het een lange tijd is geweest, kan de woning te hoog geprijsd zijn, kan de procedure voor het weergeven moeilijk zijn of kan de markt gewoon droog zijn.
• De gemiddelde tijd op de markt voor woningen in de buurt. Als de gemiddelde tijd 30 dagen of zo is, zou je kunnen verwachten dat de woning wordt verkocht. Als het 90 dagen of langer is, kan de verkoper wachten met weinig kans dat het huis van de koper wordt verkocht.

Een onvoorziene woningverkoop kan echter een goede zaak zijn als het onroerend goed van de verkoper al een tijdje op de markt is. Als de verkoper moeite heeft gehad om een ​​koper te vinden, is een contract met een onvoorziene gebeurtenis nog steeds een contract en bestaat de kans dat het onroerend goed wordt verkocht. In veel gevallen is het raadzaam om de tijd die de koper heeft om zijn of haar huis te verkopen te beperken tot een tot vier weken. Dit zet druk op de koper om de vraagprijs te verlagen en een verkoop uit te voeren, terwijl wordt voorkomen dat de verkoper te veel tijd verliest in het geval dat de transactie niet wordt afgesloten.

Een verkoper kan een 'kick-out'-clausule opnemen om een ​​mate van bescherming te bieden tegen een onvoorziene woningverkoop. Volgens een kick-out clausule kan de verkoper het onroerend goed blijven verkopen en aanbiedingen van andere kopers accepteren. In dit geval geeft de verkoper de huidige koper een opgegeven hoeveelheid tijd (bijvoorbeeld 72 uur) om de noodvoorraad voor de woningverkoop te verwijderen en door te gaan met het contract. Als de koper de onvoorziene gebeurtenis niet verwijdert, kan de verkoper zich terugtrekken uit het contract en verkopen aan de nieuwe koper.

De bottom-line

voorwaardelijke voorverkoop beschermt kopers die een huis willen verkopen voordat ze een ander kopen.De exacte details van eventuele onvoorziene omstandigheden moeten worden vermeld in het verkoopcontract voor onroerend goed. Omdat contracten juridisch bindend zijn, is het belangrijk om de voorwaarden van een onvoorziene woningverkoop te bekijken en te begrijpen. Een gekwalificeerde onroerendgoedprofessional of een vastgoedadvocaat moet worden geraadpleegd over eventuele vragen of zorgen met betrekking tot onroerendgoedcontracten en clausules voor de verkoop van huizen.