Iedereen kent de betekenis van de return on investment (ROI) - die populaire, veelzijdige tool om erachter te komen hoe uw portfolio presteert. Als u een huurwoning heeft, is het belangrijk om te weten hoe u ROI kunt berekenen, zodat u de doeltreffendheid ervan als een investering kunt bepalen.

Helaas kunnen ROI-berekeningen eenvoudig worden gemanipuleerd en kunnen bepaalde variabelen worden opgenomen of uitgesloten bij het maken van de berekening. Het uitzoeken van een zinvolle ROI kan een uitdaging zijn, vooral wanneer beleggers de mogelijkheid hebben contant geld te betalen of een hypotheek op het onroerend goed. Hier bekijken we twee basisvoorbeelden voor het berekenen van de ROI op woningverhuur.

Een snelle opfrisser

Rendement op investering is een maatstaf die wordt gebruikt om de prestaties van een investering te schatten en te evalueren of om de prestaties van een aantal verschillende investeringen te vergelijken. Om de ROI te berekenen, wordt de nettowinst van een belegging gedeeld door de hoeveelheid geïnvesteerd geld, en worden de resultaten uitgedrukt als een percentage of ratio.

Als u bijvoorbeeld ABC-aandelen koopt voor $ 1, 000 en deze twee jaar later verkoopt voor $ 1, 600, zou de nettowinst $ 600 ($ 1, 600 - $ 1, 000) zijn. De ROI op de aandelen zou 60% zijn ($ 600 ÷ $ 1, 000 = 0. 60). (Zie voor meer informatie: FYI over ROI: een gids voor het berekenen van het rendement op investering .)

Contante transacties

Als u een woning koopt, is het berekenen van de ROI vrij eenvoudig. Stel dat u contant betaalt voor een huurwoning van $ 100.000. Je betaalt ook $ 1, 000 aan afsluitkosten, plus $ 9, 000 voor hermodellering, waardoor je totale investering in het eigendom $ 110, 000 bedraagt.

Eén jaar snel vooruit. Je hebt elke maand $ 800 in huur verzameld, en dus hebben we $ 9, 600 voor het hele jaar geplukt. Voor de meest realistische ROI, zullen we van die cashflow $ 167 per maand ($ 2,004 per jaar) aftrekken om onroerendgoedbelasting en verzekering te dekken (twee uitgaven die u niet kunt vermijden). Dit geeft u een jaarlijkse opbrengst van $ 7, 596.

Om de ROI van de woning te berekenen, verdeelt u de jaarlijkse opbrengst ($ 7, 596) met de totale investering die u oorspronkelijk heeft gedaan ($ 110, 000). $ 7, 598 ÷ $ 110, 000 = 0. 069 of 6. 9%. Uw ROI is 6,9%.

Financieringstransacties

Het berekenen van de ROI van gefinancierde transacties is iets gecompliceerder. Stel dat u hetzelfde eigendom koopt als hierboven, maar in plaats van contant te betalen, neemt u een hypotheek op, waarmee u een aanbetaling van 20% doet. Uw kosten bedragen $ 20.000 voor de aanbetaling ($ 100.000 verkoopprijs x 20%); $ 2, 500 voor het sluiten van kosten (ze zijn hoger vanwege de hypotheek) en dezelfde $ 9, 000 voor hermodellering. Uw totale contante uitgaven bedragen $ 31, 500 ($ 20, 000 + $ 2, 500 + $ 9, 000).

Bovendien zijn er lopende kosten verbonden aan de hypotheek. Laten we aannemen dat je een 30-jarige lening hebt afgesloten met een vaste rentevoet van 4%.Op de geleende $ 80.000 ($ 100.000 verkoopprijs minus de aanbetaling van $ 20.000), zou de maandelijkse hoofdsom en rentebetaling $ 381 zijn. 93. We voegen dezelfde $ 167 per maand toe om de belastingen en verzekeringen te dekken, waardoor uw totale maandelijkse betaling $ 548 bedraagt. 93. Opmerking: Een goede tool voor het berekenen van de totalenkosten van een hypotheek is een hypotheekcalculator zoals die hieronder.

Nu houden we rekening met de huur. Ervan uitgaande dat uw huurder elke maand $ 800 betaalt, heeft u een cashflow van $ 251. 07 maandelijks ($ 800 huur - $ 548, 93 hypotheekbetaling). Nogmaals, snel vooruit een jaar. Vermenigvuldig die $ 251. 07 op 12 bepaalt uw netto jaarinkomen of rendement: $ 251. 07 x 12 = $ 3, 012. 84.

Splits vervolgens de jaarlijkse cashflow met uw originele contante uitgaven (de aanbetaling, sluitingskosten en verbouwing) om de ROI te bepalen. $ 3, 012. 84 ÷ $ 31, 500 = 0. 095. Dus uw ROI is 9. 5%.

Sommige beleggers voegen vermogen toe aan de vergelijking (onthoud dat het eigen vermogen geen contant geld is dat u kunt uitgeven, u zou het eigendom moeten verkopen om het daadwerkelijk te kunnen gebruiken). Om het bedrag van het eigen vermogen te krijgen, herzie je het schema voor de aflossing van uw hypotheek om uit te vinden hoeveel van uw hypotheeklasten naar de aflossing van de hoofdsom zijn gegaan (waardoor het eigen vermogen is opgebouwd). Dit is eigen vermogen dat kan worden toegevoegd aan het cashflowcijfer. In ons voorbeeld laat het aflossingsschema van de lening zien dat $ 1, 408.84 van de hoofdsom tijdens de eerste 12 maanden is betaald. Dus $ 4, 421. 68 ($ 3, 012.84 jaarlijks inkomen + $ 1, 408. 84 eigen vermogen) ÷ $ 31, 500 = 0. 14. Resultaat: een ROI van 14%.

De bottom line

Natuurlijk zijn de bovenstaande voorbeelden vrij eenvoudig. Ze omvatten geen extra kosten die een huurwoning zou kunnen genereren, zoals reparatie- / onderhoudskosten, die in berekeningen zouden moeten worden opgenomen - en dus van invloed zijn op de werkelijke ROI. (Zie voor meer Hoe waardeer je een vastgoedbeleggingsobject ).

Toch werken ze om te laten zien dat de ROI verandert afhankelijk van of u contant betaalt of de aankoop van onroerend goed financiert. Als algemene regel geldt dat hoe minder geld u in een onroerend goeddeal stort en hoe meer u een hypotheek afsluit, hoe groter uw ROI zal zijn. Omgekeerd geldt: hoe meer geld u in een deal stort en hoe minder u leent, hoe minder uw ROI zal zijn (maar hoe hoger uw netto-inkomen).

Ongeacht de invoer die u gebruikt om de ROI te berekenen, is het belangrijk om dezelfde benadering voor alle investeringen te gebruiken om nauwkeurige vergelijkingen te onderhouden. Als u bijvoorbeeld eigen vermogen opneemt in de evaluatie van één eigenschap, moet u deze opnemen bij het berekenen van de ROI van uw andere eigenschappen, als u die hebt, om een ​​nauwkeurige vergelijking te krijgen.