De economische aspecten van het kopen van huurwoningen voor lopende inkomsten en vermogensgroei op lange termijn zijn niet gunstiger geweest voor een generatie of meer dan ze nu zijn, tenzij u slim genoeg of tegenstrijdig genoeg was om te kopen aan het einde van de Grote Recessie van 2008.

En de belastingcode is gestapeld ten gunste van onroerend goed, zelfs buiten het eigenwoningbezit.

Overweeg de voordelen

• Met hypotheekrente in het bereik van 3. 75% - 4. 25%, kunt u de grootste wig van de kostentaart vergrendelen tegen die lage tarieven gedurende 30 jaar.

• Zelfs een bescheiden inflatie betekent dat u de huidige schuld zult betalen met toekomstige, goedkopere dollars. Een schuld met een lage vaste rente gewaarborgd door onroerend goed is de best mogelijke indekking tegen inflatie, aangezien de marktwaarde van uw woning en de huur die u kunt in rekening kunt brengen, kan stijgen in overleg met andere prijzen bij verlenging van de leaseperiode, terwijl uw grote uitgaven vlak kunnen blijven.

• Hypotheekrente, verzekering en alle andere kosten van het onderhoud van een woning zijn aftrekbaar van het inkomen. (Zie ook: Belastingaftrek voor eigenaars van verhuurde woningen.)

• Als het om een ​​seizoensverhuur gaat, kunt u deze twee weken zelf gebruiken zonder de aftrekbaarheid van de uitgaven in gevaar te brengen.

• Afschrijvingen, de toegestane aftrek voor slijtage (3.64% van de aankoopprijs van het gebouw per jaar gedurende 27. 5 jaar) kunnen zelfs een nominaal verlies opleveren, dat u kunt aftrekken van andere inkomsten. Met andere woorden, u kunt een netto positieve kasstroom realiseren van de huurinkomsten minus kosten en nog steeds een netto verlies voor belastingdoeleinden hebben. Maar bedenk wel dat afschrijvingen de kostenbasis verlagen voor het berekenen van meerwaarden wanneer u het uiteindelijk verkoopt. U kunt dit allemaal modelleren door een pro-forma belastingaangifte voor te bereiden met een softwarepakket voor belastingaangifte zoals TurboTax, alsof u het al bezit. Als u dat hebt gedaan, begint u met uw laatste belastingaangifte en geeft u de gegevens op over uw mogelijke belegging en uw schattingen van inkomsten en uitgaven.

• U kunt een eenheid zelfs in uw eigen huis of op uw eigen terrein behandelen - bijvoorbeeld een appartement in een garage of een schoonmoeder - als een huurwoning en een deel van de hypotheekrente en andere uitgaven tegen zijn inkomen, waardoor uw totale kosten van levensonderhoud worden verminderd.

• In een zogenaamde 1031-ruil kunt u een huurwoning verkopen en beleggen in een andere soort van 'soort', zonder vermogenswinstbelasting te betalen.

Overweeg nu de nadelen

• Het grootste voorbehoud is dat onroerend goed niet vloeibaar is. Zelfs in de markt van een warme verkoper zoals New York City of San Francisco, kan het gemakkelijk enkele maanden duren om een ​​verkoop te voltooien, en als je timing wordt bepaald door onverwachte behoeften of andere behoeften, krijg je misschien niet de beste prijs, zoals in de behuizing onplezierigheid op de markt van 2006-2008 toen de mediaan van de nieuwe huizenprijzen met ongeveer 30% daalden.

• De rente en hoofdbestanddelen van uw hypotheek kunnen worden vastgesteld, maar er is geen garantie dat de belastingen niet sneller stijgen dan dat u de huren kunt verhogen, of dat de verzekeringspremies niet zullen oplopen, zoals ze in het kielzog van de 2012 orkaan Sandy overstromingen die overstroomde wenselijke kustlijn eigendom in New York en New Jersey, of dat verzekeringsclaims in dergelijke gevallen redelijk worden aangepast.

• Ondanks uw due diligence bij het doorlichten van toekomstige huurders, als u met een huurder uit de hel komt, iemand die behoeftig en veeleisend is, te laat betaalt, het water niet uitschakelt, een gloeilamp niet kan verwisselen, en wiens vrienden, volgelingen, kinderen en huisdieren een spoor van vernieling achter zich laten, dan lijkt de 3. 64% per jaar afschrijvingsvergoeding in de belastingcode erg ontoereikend. (U kunt een lease-rijder toevoegen aan het standaard leaseformulier waarin regels worden beschreven over bezetting, huisdieren, roken, vereisten voor huurdersverzekering, enz., Maar toch …).

• Buurten kunnen meer dan drie decennia veranderen. Met goed onderzoek en wat geluk, zal uw vastgoedbelegging floreren temidden van andere goed onderhouden huizen en appartementen, en lokale voorzieningen zullen zelfs verbeteren, zodat uw cashflow gestaag zal toenemen terwijl uw kosten stabiel blijven. Maar er gebeuren dingen. Gemeenten kunnen bijvoorbeeld grillig of corrupt zijn en mogelijk vindt u een ongewenste ontwikkeling in uw buurt. Je moet aandacht schenken aan de lokale politiek waarin je investeert, net zoals je zou doen waar je woont.

• De belastingcode kan veranderen door sommige of alle belastingvoordelen voor eigenwoningbezit te verminderen of te elimineren.

• Verhuurder is niet voor iedereen. U kunt zich overgevoelig voelen over het verhogen van de huurprijzen. Je linkse vrienden kunnen het principieel afkeuren, zelfs als je een goede en redelijke soort huisbaas bent. (Het is prima om vrienden te zijn met je huurders, maar vriendschap kan de prijs waarmee je de huur kunt verhogen, gemakkelijk onder druk zetten.) Een eigenaar van een brownstone uit Manhattan huurde een appartement in bij oude vrienden van de westkust en sloot twintig jaar later af met een huur die half de eerlijke markthuur was - na een periode van bijzonder hoge inflatie in de jaren 1970. Haar vrienden waren betere onderhandelaars dan zij.)

• Kleine herstellingen zijn het meest economisch als u ze zelf kunt doen, maar misschien heeft u geen tijd, gereedschap of vaardigheden. Of je nu wel of niet handig bent, vind een plaatselijke klusjesman (of vrouw) en wees heel goed voor hen, dus zullen ze geneigd zijn om op noodsituaties te reageren.

De bottom line

De economische aspecten van het bezit van een huurwoning kunnen aantrekkelijk zijn, maar het rendement dat u kunt realiseren, moet veel hoger zijn dan u zou kunnen verdienen in conservatieve beleggingen zoals obligaties en dividendbeloningen, omdat er echte investeringen zijn risico's, niet de minste daarvan is uw eigen capaciteit om onroerend goed en huurders te beheren. (Zie ook: Een tweede huis huren: Dos en Don'ts. )