Het hebben van twee hypotheken is niet zo zeldzaam als je zou denken. Mensen die voldoende eigen vermogen verzamelen, kunnen ervoor kiezen om een ​​tweede hypotheek af te sluiten. Ze kunnen het geld gebruiken om een ​​schuld af te betalen, een kind naar de universiteit sturen, het starten van een bedrijf financieren of een grote aankoop doen.

Laten we een voorbeeld bekijken: u haalde tien of meer jaar geleden en tijdens de trekkingsperiode een kredietlijn voor uw thuisvermogen - het tijdstip waarop u op uw kredietlimiet kon "tekenen" - u betaalde een beheersbaar bedrag: $ 275 per maand op een kredietlijn van $ 100.000.

Volgens de voorwaarden van deze lening, werd de trekkingsperiode na tien jaar de terugbetalingsperiode - de volgende 15 jaar, waarin u de lening als een hypotheek moet afbetalen. Maar waarschijnlijk had je niet verwacht dat die betaling van $ 275 een betaling van $ 700 zou worden die nog hoger zou kunnen gaan als de prime-rate zou stijgen.

Door de twee leningen te consolideren, kunt u mogelijk elke maand meer dan $ 100 besparen en uw rentevoet vergrendelen in plaats van deze escaleren als de premie omhoog gaat. Aan de andere kant, misschien wilt u de leningen sneller betalen en wilt u betere voorwaarden die u daarbij helpen. Hoe werkt dit type consolidatie en is het een goed idee?

Weet waarmee je begint

Om te begrijpen wat er gebeurt als je consolideert, moet je een paar dingen weten over de huidige leningen die je hebt. Als u, wanneer u leningen gaat consolideren, zich realiseert dat uw tweede hypotheek is gebruikt om uw geld om de een of andere reden uit uw huis te halen - een uitbetalingslening - kan dit kosten aan de nieuwe lening toevoegen en het bedrag waarvoor u kwalificeren. Cash-outleningen zijn hoger geprijsd, zeggen geldschieters, omdat de kredietnemer statistisch meer kans loopt weg te lopen van de lening als ze in de problemen komen.

Dan is er de rate / term refinance (refi). Dit type lening is gewoon een aanpassing van de rente en voorwaarden van uw huidige lening. De lening wordt als veiliger beschouwd voor de geldschieter omdat de geldnemer geen geld opslaat of het bedrag van het eigen vermogen in het onroerend goed verlaagt. Misschien hebt u onlangs een herfinanciering doorgevoerd toen de hypotheekrente naar historisch dieptepunt daalde.

Waarom zijn deze verschillen belangrijk? Volgens Casey Fleming, hypotheekadviseur bij C2 FINANCIAL CORPORATION, en auteur van 'De leningwijzer: hoe de best mogelijke hypotheek te krijgen', zijn ze belangrijk omdat de voorwaarden en het bedrag dat u aan nieuwe hypotheken betaalt heel verschillend kunnen zijn.

"Laten we zeggen dat jij en je buurman allebei voor 75% lening-naar-waarde-herfinancieringsleningen krijgen, onder de conforme leningslimiet van $ 417.000. De jouwe is een uitbetaling, hij is dat niet. Uw lening zou 0. 625 punten meer kosten dan die van uw buurman in april 2015. En 1 punt is 1% van het geleende bedrag, dus als uw geleende bedrag $ 200.000 is, zouden alle dingen gelijk zijn als u $ 1, 250 ( $ 200, 000 x.00625) meer voor dezelfde rentevoet als uw buurman.

Zie het op deze manier. Als je de twee leningen oorspronkelijk hebt gekocht toen je het huis kocht, is het geen uitbetalingslening omdat de tweede hypotheek werd gebruikt om het huis te verwerven - en niet om geld te verdienen. Maar later, als u geld ontving als gevolg van het nemen van een tweede hypotheek, was dat een uitbetalingslening, en dus zal een nieuwe geconsolideerde lening als hetzelfde worden beschouwd.

Er is nog een reden waarom dit onderscheid belangrijk wordt. Omdat cash-outleningen risicovoller zijn voor de kredietgever, lenen ze mogelijk slechts 75% tot 80% van uw vermogen in uw woning uit, of 90% op een rente / termijnrefi. Fleming legt het zo in het Engels: "Als je lening als een geldlening wordt beschouwd, heb je meer eigen vermogen nodig om je te kwalificeren. "

Consolideren

De geldschieter zal al het gecompliceerde papierwerk uitvoeren dat hoort bij het consolideren van de leningen. Jouw taak is om een ​​geïnformeerde consument te zijn. Praat niet met één geldverstrekker - praat met meerdere.

Aangezien de consolidatie van twee leningen gecompliceerder is dan een eenvoudige hypotheek voor thuis, is het het beste om persoonlijk met maximaal drie of vier geldschieters te spreken. U kunt praten met uw bank of credit union, een hypotheekmakelaar of aanbevelingen doen van professionals uit de branche die u vertrouwt.

Vraag ze natuurlijk of de nieuwe lening een geldlening of een rente / termijnrefi wordt. Is het een lening met vaste of variabele rente? 15 of 30 jaar? (Zie Welke is beter, een vaste of variabele lening?)

Zodra u tevreden bent met een bepaalde geldschieter, zullen zij u door het proces leiden. Onderteken niets zonder eerst het te lezen en zorg ervoor dat u het betalingsschema begrijpt.

Als uw lening een geldlening is, zegt Casey Fleming dat er een jaar later een manier kan zijn om het om te zetten in een refi van een koers / termijn.

"Consolideer de leningen als uitbetaling, maar ontvang een krediet voor kredietverstrekkers dat alle kosten in verband met de transactie betaalt. Wacht een jaar en herfinancier opnieuw. Aangezien u op dat moment slechts één enkele lening herfinanciert, is dit geen uitbetaalde lening. Nu kunt u geld uitgeven aan punten om de rentevoet te verlagen, omdat u de lening voor een langere periode blijft houden. "Fleming gaat verder met het adviseren om dit alleen te doen als je denkt dat de rentetarieven stabiel zijn of kunnen dalen. (Mogelijk bent u ook geïnteresseerd in Hypotheekspunten: What's The Point? )

The Bottom Line

"Overweeg nooit om leningen te herfinancieren of te consolideren op basis van alleen de verlaging van uw maandelijkse betaling. In de meeste gevallen besteedt u tijdens uw hele leven meer aan de nieuwe lening dan dat u gewoon de bestaande leningen zou afbetalen, "zegt Fleming. "Miljoenen consumenten blijven hun toekomst hypothekeren en eindigen met tientallen of zelfs honderdduizenden dollars minder met pensioen. Bepaal in plaats daarvan hoe lang u denkt dat u in het huis zult blijven en vergelijk de kosten van uw huidige hypotheek (en) met de nieuwe hypotheek plus eventuele kosten in verband met de nieuwe lening gedurende de tijd die u vasthoudt de lening.Als de kosten lager zouden zijn, is de consolidatie waarschijnlijk een goed idee.