De Amerikaanse huizenmarkt heeft huiseigenaren en investeerders tijdens een achtbaanrit in de 21e eeuw ingenomen. Gestimuleerd door de dalende hypotheektarieven en liberale acceptatienormen, versnelde de vraag naar huizen snel van eind jaren negentig tot medio 2000. Zelfs met bouwers en ontwikkelaars die op zoek zijn naar nieuwe huizen, hebben ze een sterk overtollige voorraad nodig, wat resulteerde in een vastgoedbel in onroerend goed die de prijzen deed stijgen tot meer dan het drievoudige van hun voorbubbelniveau in sommige delen van het land, waaronder Las Vegas, Phoenix en Zuid-Florida.

Dergelijke stijgingsprijzen bleken onhoudbaar, omdat de huizenbubbel eind jaren 2000 implodeerde. In het centrum van Miami, condos geprijsd op meer dan $ 300, 000 terwijl in aanbouw in 2006 zat op de markt op minder dan $ 100, 000 in 2009 met nary een aanbod. Velen moesten worden omgezet in huurappartementen om te voorkomen dat beleggers failliet zouden gaan. In Las Vegas sierden onafgemaakte buurten het landschap in de buitenwijken, met velden met gloednieuwe, half geconstrueerde huizen die leeg zaten.

Indicatoren woningmarkt

Analisten wijzen op verschillende factoren bij het toewijzen van verantwoordelijkheid voor de meltdown van de behuizing. Stijgende hypotheekstandaarden vertegenwoordigen de grootste zondebok. Tijdens de bubble-jaren waren de standaarden voor leningen bijna onbestaande. Hypotheekbedrijven deelden leningen uit aan kredietnemers met een twijfelachtige kredietgeschiedenis of die hun inkomen niet konden bewijzen. Deze praktijk moedigde mensen aan om grotere huizen te kopen dan ze zich konden veroorloven vanwege de optimistische veronderstelling dat de prijzen zouden blijven stijgen en dat ze binnen een jaar of twee konden worden verkocht en groot konden worden. De eerste grote golf van wanbetalingen in 2007 begon een sneeuwbaleffect dat steeds meer kredietnemers onder water duwde naarmate het momentum toenam. Tegen 2008 was er een echte crisis aan de gang.

Een minder besproken maar niet minder levensvatbare bijdrage aan de crash was het simpele feit dat de huizenprijzen onhoudbaar waren geworden op basis van inkomensniveaus. Financieringsdeskundigen van huishoudens bevelen aan dat kopers hun aankopen beperken tot drie keer hun jaarinkomen. Een gezin dat $ 100.000 per jaar verdient, zou niet meer dan $ 300.000 aan een huis moeten uitgeven. Van 1990 tot 2000 vormde deze verhouding weinig probleem voor de typische Amerikaanse homebuyer. De mediane huizenprijs schommelde tussen drie en drie keer vijfmaal het gemiddelde gezinsinkomen. In de loop van de volgende zes jaar stegen de prijzen snel terwijl de inkomens stagneerden. Tegen 2006 was het mediaan geprijsde huis ver buiten het bereik van de mediane familie en kostte het bijna vijfmaal het jaarinkomen van de mediaan. Deze dynamiek bleek niet vol te houden, omdat de prijzen kort daarna hun dramatische dalen begonnen.

De verhouding prijs / inkomen

Vanaf de Tweede Wereldoorlog tot eind jaren negentig was de appreciatie van de huizenprijzen meestal stabiel en betrouwbaar, zonder grote weifelingen of turbulentie op nationaal niveau.Gedurende deze tijd bleven de mediane prijzen dicht bij het drievoudige jaarinkomen waarop een typisch huishouden zich een typisch huis kan veroorloven. Pas toen de prijzen met een ruime marge van dit niveau begonnen af ​​te wijken, trad instabiliteit op. Daarom is het leerzaam bij het evalueren van de thuiswaarden om de verhouding tussen de mediaanprijs en het mediane gezinsinkomen te onderzoeken. Op plaatsen waar deze verhouding dichtbij drie blijft, wordt stabiliteit en duurzaamheid aanbevolen. Naarmate de ratio hoger wordt, moeten potentiële kopers voorzichtig zijn, vooral als de ratio vijf benadert, het niveau dat nationaal vlak voor de crisis in 2006 werd waargenomen.

Waar te vinden in 2016

Verschillende steden met hete markten tijdens de 2000s bubbel worden weer opgewarmd vanaf 2016. De mediane verkoopprijs van Miami bedraagt ​​nu meer dan $ 250.000, vijf keer het gemiddelde inkomen van de stad van $ 50.000 in de stad De gemiddelde verkoopprijs in Phoenix nadert $ 200.000, bijna vier keer het gemiddelde gezinsinkomen van $ 53.000. De aantallen zijn vergelijkbaar in Las Vegas, waar de mediane verkoopprijs van april 2016 $ 195.000 bedroeg en het gemiddelde gezinsinkomen was $ 51, 000. De price-to-income ratio geeft aan dat deze markten oververhit kunnen raken.

Aan de andere kant bieden bepaalde plaatsen in de Verenigde Staten nog steeds verbazingwekkende waarden op basis van inkomensniveaus. In Tulsa, Oklahoma, is de mediane verkoopprijs van $ 94.000 nauwelijks twee keer het mediane gezinsinkomen van $ 46.000. Het verhaal is vergelijkbaar in Columbus, Ohio, waar de gemiddelde verkoopprijs van $ 128.000 gelijk is aan ongeveer twee en een -helft maal het gemiddelde inkomen van de stad van $ 51.000.