Flipping op huis is op het hoogste niveau sinds 2007, dankzij stijgende huizenprijzen en de toegenomen beschikbaarheid van financiering. Sterker nog, een beperkt aanbod van woningen helpt flippers om nu hogere winsten te behalen dan na de huizencrisis, toen foreclosures de markt overspoelden.

Hoewel het kopen, fixen en snel doorverkopen van eigenschappen lucratief kan zijn, kost het veel meer geld om een ​​huis om te gooien dan om een ​​huis te kopen waar je in wilt wonen. Je hebt niet alleen het geld nodig om eigendom van het huis te worden. eigenaar, je hebt ook renovatiemiddelen plus geld nodig om onroerendgoedbelastingen, nutsbedrijven, verzekeringen en leningrente te betalen vanaf de dag dat de koop sluit door de rehabilitatie en tot de dag dat het verkoopt. Kortetermijn vermogenswinstbelastingtarieven van 10% tot 39. 6%, afhankelijk van uw federale inkomstenbelastingschijf, zullen de winsten die u verdient op onroerend goed dat u binnen een jaar of minder keert, verlagen.

Als je zelf geen geld hebt om te investeren, is het niet gemakkelijk om in huis te gaan flippen. Dit is niet in 2005, wanneer iemand die een spiegel zou kunnen beslaan, een hypotheek zou kunnen krijgen zonder dat er iets aan de hand is. Zelfs met een aanbetaling, betaal je meer als je leent om een ​​flip te financieren dan wanneer je leent om een ​​hoofdverblijf te kopen: Lenders zien flipping als een riskantere propositie.

Verder zullen veel geldschieters niet werken met onervaren vinnen. Ze zullen willen zien dat je een succesvol trackrecord hebt van het omdraaien van ten minste één huis en geen uitzonderingen zullen maken. Anderen zullen werken met een onervaren flipper, maar zullen hogere kosten in rekening brengen totdat die persoon een succesvolle staat van dienst heeft ontwikkeld. (Zie 5 fouten die een flop maken op een flop .)

Als u geïnteresseerd bent in het omdraaien van huizen, maar geen contant koper bent, zijn hier enkele opties om het streven te financieren.

1. Ontvang een lening met een hard geld

Deskundigen zijn het oneens over wat precies "hard geld" betekent. Sommigen zeggen dat het verwijst naar het feit dat het veel duurder is dan traditionele financiering en dat het 'moeilijker' is. Anderen zeggen dat het komt omdat het huizen financiert die 'hard' zijn voor conventionele geldschieters om te financieren. Weer anderen zeggen dat de term het onderpand voor de lening beschrijft: een moeilijk middel, wat in dit geval onroerend goed is.

Hoe deze leningen werken

Hardgeldleningen hebben meestal een looptijd van minder dan een jaar en een rentetarief van 12% tot 18%, plus twee tot vijf punten. Een punt is gelijk aan 1% van het geleende bedrag, dus als u $ 112.000 leende en de geldschieter twee punten leende, zou u 2% van $ 112.000 of $ 2, 240 betalen. In plaats van punten te betalen bij het sluiten, zoals je zou met een conventionele hypotheek, met een lening met een hard geld, misschien geen punten moeten betalen totdat het huis verkoopt, wat je kan helpen een flip te financieren zonder je eigen geld op te geven.

Hardgeldverstrekkers baseren het bedrag dat u kunt lenen op de waarde na renovatie van het huis (ARV). Als een huis $ 80.000 kost, maar de ARV $ 160.000 is en je kunt maximaal 70% van de ARV lenen, dan kun je $ 112.000 lenen. Na het betalen van de aankoopprijs van $ 80.000 heb je nog $ 32.000 over. voor het sluiten van kosten, uitlenerskosten, ontwenningskartering, boekhoudkundige kosten en verkoopkosten zoals oprichtings-, marketing- en makelaarscommissies. Als u zich aan dat budget kunt houden, heeft u geen geld uit uw zak nodig om het huis te verlaten.

Brian Davis, medeoprichter van SparkRental en een vastgoedinvesteerder met 15 objecten, zegt dat het mogelijk is om te voorkomen dat hij sluitingskosten betaalt door te onderhandelen voor de verkoper om ze te betalen.

De $ 2, 240 in punten neemt een aanzienlijk deel van dat budget van $ 32.000 op, en als je voor zes maanden een rente van 15% betaalt, bedragen de totale rentekosten van $ 112.000 $ 8, 400 Hard geld geldschieters verwachten meestal renteloze betalingen maandelijks terwijl de lening uitstaat, maar sommige kunnen toestaan ​​dat de rente oploopt en niet vereisen dat deze wordt betaald totdat de omslag is voltooid. Na deze twee grote uitgaven heeft u slechts $ 21, 360 voor al het andere, minder als u sluitingskosten moet betalen. Maar als het huis echt verkoopt voor $ 160.000, kijk je voor zes maanden werk naar een winst van $ 48.000, minus belastingen, mogelijk zonder een enkele cheque van je eigen bankrekening te schrijven.

Hard geld versus conventionele leningen

Lucas Machado, president van House Heroes, een groep vastgoedbeleggers die huizen in slechte staat in Zuid-Florida repareert en uitschakelt en harde geldleningen financiert, zegt dat leningen met een hard geld het meest populaire en snelste manier om geld te krijgen voor een flip, omdat er geen bureaucratische rompslomp is.

"Eigenschappen in slechte staat voldoen niet aan richtlijnen voor traditionele hypotheekfinanciering. Hard geldschieters verwachten daarentegen huizen in verval te lenen, "zegt Machado. In tegenstelling tot conventionele kredietverstrekkers, zoals banken, zijn ze niet gebonden aan richtlijnen met betrekking tot de staat van het vastgoed of door kwalificaties van leners zoals schuld-inkomensverhoudingen en credit scores.

"Hard money lenders beslissen om de lening te maken door de sterkte van de deal en de betrouwbaarheid van de flipper te evalueren," zegt Machado. Als de aankoop- en reparatiekosten versus de wederverkoopwaarde kloppen en de flipper betrouwbaar is, zal een geldschieter de lening lenen. "Als de flipper in gebreke blijft, kan de hard geldschieter afschermen, eigenaar worden van het huis en het op eigen kracht winstgevend verkopen. "

In sommige gevallen willen hard geldschieters documenten zien zoals belastingaangiften, bankafschriften en kredietrapporten, maar het is aan de geldschieter. Een ander verschil tussen conventionele kredietverstrekkers en geldschieters met een hard geld is dat deze laatste er niet om geven als aanbetalingsfondsen worden geleend.

Een hard geldschieter, vergelijkbaar met een bank, houdt het pandrecht op de eerste positie op het huis totdat de lener de lening terugbetaalt, maar de lener is de eigenaar en zal de akte houden, legt Mat Trenchard, acquisitiemanager bij Senna uit House Buyers, een van de grootste huiskopende bedrijven in Houston.

Waar te zoeken naar kredietverstrekkers

Een plaats om een ​​geldschieter met een moeilijk geld te vinden, is online.

Lima One Capital werkt met nieuwe flippers en leent tot 90% van de loan-to-cost of tot 70% van loan-to-ARV uit. Vergoedingen en rentetarieven dalen met de flipping-ervaring van een lener. Lima One leent in de meeste staten; tarieven en vergoedingen variëren per staat. Over het algemeen verwacht u een originatiekost van 3,5% en een rentepercentage van 12% te betalen als u in de afgelopen 24 maanden maximaal één keer hebt geklokt; een starttarief van 3% en een rentepercentage van 11% met twee tot vier salto's onder uw riem; en een origination fee van 2% en een rentepercentage van 9. 99% met vijf of meer voltooide flips. Leners met credit scores lager dan 680 zullen iets minder kunnen lenen en zullen de hoogste kosten betalen; de minimale credit score is 630. Lima One Capital vereist een aanbetaling van 10% en biedt terugbetalingstermijnen tot 13 maanden.

LenenThuis biedt fix-and-flip-leningen aan tot 90% van de aankoopprijs en 100% van de renovatiekosten. Leners moeten bankafschriften indienen om aan te tonen dat ze de aanbetalings- en sluitingskosten kunnen dekken; een koopcontract; een lijst met hun eerdere fix-en-flip-projecten; eigendomsdocumentatie; en een aanbetaling. De rentetarieven liggen meestal tussen 9% en 12%. Er zijn registratiekosten van $ 199 om de overnamekosten van derden te dekken. LendingHome rekent ook een origination fee, taxatiekosten en titel- en escrow-kosten aan, en het bedrijf houdt rehab-fondsen tegen tot nadat de renovaties zijn voltooid.

Als een andere optie, stelt Machado voor contact te zoeken met lokale vastgoedbeleggingsverenigingen, lokale investeerders en lokale makelaars om geldverspillers te vinden. Maar er is misschien niet veel ruimte om te onderhandelen, vooral over punten en rentetarieven.

In het afgelopen drie en een half jaar, merkt Machado op, zijn er zoveel mogelijkheden geweest om geld uit te lenen dat het niet nodig is om een ​​deal na te jagen. "Waarom zou je vandaag een lening aangaan met een lager rendement, als je morgen waarschijnlijk een nieuwe kans tegenkomt? " hij vraagt.

2. Overleg met particuliere kredietverstrekkers

"Een particuliere geldverstrekker is gewoon een persoon met aanzienlijk kapitaal om u uit te lenen," zegt Trenchard. "Je zou verbaasd zijn hoeveel mensen er zijn die geld willen lenen dat ze hebben bespaard. Ze zullen werken zoals een HML [hard money lender], behalve dat je meestal betere prijzen en voorwaarden kunt krijgen. "

Trenchard zegt dat particuliere geldschieters wellicht meer open staan ​​voor het onderhandelen over betalingsvoorwaarden dan hard geldschieters. Ze kunnen zelfs bereid zijn om als een partner voor de deal op te treden en een deel van de winst te nemen in ruil voor het niet in rekening brengen van de rente van de lener.

"De sleutel voor de onervaren flipper is om vertrouwen te hebben bij het onderhandelen," zegt Trenchard. "Ze moeten netwerken en praten met andere flippers over hoeveel ze gewend zijn te betalen en weten dat ze weg kunnen lopen. Denk niet na, want je kon niet tot een akkoord komen met de eerste geldverstrekker waarmee je praat, en je zult het geld niet vinden voor een deal. "

Als u geen rijke oom hebt, kunt u op zoek gaan naar particuliere geldschieters bij lokale netwerkevenementen voor onroerend goed.Deze individuen kunnen 8% tot 12% heffen, plus nul tot twee punten in vergelijking met een geldschieter van 12% tot 15% met twee tot vijf punten, zegt Trenchard. Net als een geldschieter of een bank, nemen ze een pandrecht op de eerste positie op het huis.

Een privé-kredietverstrekker dieren

Ervaren professionele flippers zeggen dat de beste manier om een ​​privé-kredietverstrekker te overdenken waarmee u wilt werken, is om met andere flippers te praten - die u ook zult vinden bij evenementen voor vastgoednetwerken - en vraag of ze ervaring hebben met die geldverstrekkers. Hoe snel was de ommekeer? Welke prijs kregen ze? Hoe reageerde de geldschieter? Je kunt ook referenties vragen en ze bellen.

Het worstcasescenario is meestal dat een deal doorvalt omdat de geldschieter de beloofde financiering niet verstrekt en de koper zijn of haar geldreserve verliest. Een andere mogelijkheid is om verrast te worden door de verrekeningstafel door onverwachte geldschieters. Er is ook het potentieel voor juridische gevechten over contractvoorwaarden of een kredietverstrekker die een in gebreke zijnde lener probeert te betrappen, zodat deze het pand kan afschermen. Dit zijn allemaal goede redenen om een ​​geldschieter te controleren voordat je iets ondertekent.

"Vergeet echter niet dat de geldschieter in dit soort transacties een hoop geld ruilt in ruil voor sommige ondertekende vellen papier - leningsdocumenten. Dat is geen slechte deal voor de lener, "zegt Machado.

Online Private Lenders

Net als hard geldschieters, kunt u ook particuliere geldschieters vinden op internet.

5 Arch Funding , gevestigd in Irvine, Californië, werkt met ervaren flippers in 18 staten, met meer binnenkort beschikbaar. Het biedt single-digit rentetarieven voor fix-en-flip leningen.

Anchor Loans beweert dat het de grootste fix-and-flip kredietverstrekker is van het land. Het op Calabasas, Californië gevestigde bedrijf kan binnen zeven dagen deals sluiten voor een breed scala aan onroerendgoedtypen tegen concurrerende rentetarieven in 20 staten. Voorwaarden verschillen per staat; in Californië zijn bijvoorbeeld leningen beschikbaar met rentepercentages van 8% tot 12%, afhankelijk van loan-to-value en lenerservaring, met initiëringskosten van 2% tot 3% en leentermijnen van 6 tot 12 maanden zonder vooruitbetaling sancties. Flippers kunnen tot 70% van de ARV van het huis lenen. Leners moeten een bewezen staat van dienst hebben van ten minste vijf salto's in de voorgaande 18 maanden; Anchor Loans zal leningen aan gekwalificeerde bedrijven en multi-member LLC's overwegen met minder dan vijf salto's.

Trenchard beschouwt geen bedrijven die geld lenen aan vleiers als particuliere geldverstrekkers - zelfs als ze op die manier naar zichzelf verwijzen - omdat ze doorgaans tarieven en rentetarieven hebben die vergelijkbaar zijn met die van hardgeldleners. De twee bovenstaande voorbeelden zijn echter uitzonderingen.

Davis zegt dat sommige bedrijven zichzelf particuliere kredietverstrekkers noemen, simpelweg omdat het particuliere bedrijven zijn, maar technisch gezien is een particuliere kredietverstrekker een vriend, familielid of een andere persoon die geen zaken doet met het lenen van geld, maar ermee instemt om een lening.

3. Crowdfund Jouw Flip

Crowdfunding vertrouwt op een groep verschillende personen en / of instellingen om gezamenlijk leningen te financieren.Elke geldverstrekker, die een belegger wordt genoemd, levert een klein percentage van de lening van de lener en verdient rente over dat geld.

Traditionele crowdfunding-sites zoals Prosper zijn niet gericht op het kopen en flippen van huizen; Het maximale uitleenbedrag van Prosper van $ 35.000 is bedoeld voor projecten zoals renovatie van woningen, schuldconsolidering en financiering voor kleine bedrijven. Dat is waar speciale crowdfunding-sites voor residentiële vastgoedvinnen binnenkomen. Opties zijn RealtyShares , Groundfloor Finance en Patch of Land . Sommigen zullen uw lening 'prefunderen', wat betekent dat het bedrijf uw lening snel zal sluiten met eigen geld, terwijl het wacht totdat beleggers financiering plaatsen, terwijl anderen uw lening niet sluiten voordat beleggers het volledig hebben gefinancierd. Dat kan een langzamere sluiting of geen sluiting betekenen.

"Crowdfunding-websites nemen een soortgelijke plaats in als geldverspillers met een hard geld," zegt Davis. "Ze zijn relatief duur, maar zullen leningen verstrekken aan vastgoedbeleggers, ongeacht het aantal hypotheken dat ze hebben, en richten zich sterk op het onderpand en de kwaliteit van de deal zelf. "

Four Crowdfunding Sites

RealtyShares biedt kortlopende financiering voor rehableningen aan kosten (LTC) tot 90%, sluitingen binnen 10 dagen, voorwaarden van 6 tot 24 maanden en tarieven vanaf 9%. Leningen van $ 100, 000 tot $ 10 miljoen zijn beschikbaar. Het bedrijf werkt met ervaren investeringsmaatschappijen met een bewezen staat van dienst en goedkeurt slechts 5% van de deals.

Groundfloo r biedt leningen van $ 25.000 tot $ 2 miljoen met financiering tot 90% van de LTC, sluitingen binnen slechts zeven dagen, geen betalingen tijdens de looptijd van de lening en geen belastingaangiften of bankafschriften vereist voor leningen minder dan een half miljoen. De rentetarieven variëren van 6% tot 26%. Leners moeten minimaal drie maanden rente betalen, zelfs als ze de lening eerder aflossen. Typische afsluitingskosten zijn $ 500 tot $ 1, 500, en op de begane grond worden twee tot vier punten per lening in rekening gebracht. Alle punten en kosten kunnen in de lening worden opgenomen. De begane grond werkt meestal niet met onervaren vinnen.

Patch of Land biedt leningen van $ 100, 000 tot $ 5 miljoen met een financiering tot 80% van de loan-to-value of tot 70% van de waarde na renovatie, sluitingen in slechts 7 dagen, en rentetarieven beginnen bij 7. 99%. Leners maken automatische maandelijkse rentebetalingen op hun leningen voor de looptijd van één tot 36 maanden. Patch of Land werkt alleen met ervaren ontwikkelaars.

AssetAvenue , een online geldverstrekker gevestigd in Californië, financiert leningen van $ 150, 000 tot $ 2 miljoen voor vastgoedbeleggingen in 43 staten en zegt dat het in slechts 10 dagen kan worden afgesloten met een revalidatielening. Het brengt een aanbetaling in rekening, zodat een derde het due diligence-verzoek van de lener kan doen; het rekent ook een origination fee en andere standaard afsluitingskosten aan. Flippers kunnen tot 75% van de aankoopprijs lenen en tot 100% van het revalidatiebudget. Leners uploaden hun documenten en kunnen de voortgang van hun lening online volgen. Leningen worden terugbetaald via automatische incasso van de bankrekening van de lener.

Mogelijke nadelen

Trenchard en Machado zeiden dat ze geen vastgoed-crowdfundingwebsites hadden gebruikt. Maar beiden vermoedden dat het proces van de crowdfunders voor het evalueren en het plegen van een deal langzamer kan zijn dan wat een lener zou meemaken met een particuliere of harde geldschieter met wie hij of zij een solide relatie heeft. Die kredietverstrekkers kunnen misschien een deal sluiten binnen 24 uur als er een grote kans is en al het papierwerk in orde is.

Anders dan bij een particuliere geldschieter, bieden crowdfunding-sites mogelijk ook niet de mogelijkheid om te onderhandelen. Ze kunnen voor elke deal parameters hebben ingesteld omdat ze verantwoordelijk zijn voor een grote groep investeerders.

(Meer informatie over uw verantwoordelijkheden wanneer u verkoopt in Real Estate Flipping: 8 onthullingen die u moet maken .)

De onderste regel

Als u niet genoeg geld heeft om een huis zonder financiële hulp - of als je wel het geld hebt, maar je risico wilt beperken - er zijn verschillende manieren om financiering te krijgen. Een crowdfunding-site met een harde geldschieter, privé-kredietverstrekker of onroerend goed kan u helpen uw dromen te realiseren.

Al deze opties zijn duur in vergelijking met traditionele hypotheekfinanciering voor een eigen woning, maar hun prijs weerspiegelt het hoge risico dat de kredietverstrekker neemt en de onwaarschijnlijkheid dat u een lening met een lage rente krijgt om een ​​huis om te slaan. Maar als je het geld van andere mensen gebruikt, kun je niet alleen aan de slag gaan in de flipping business als je weinig of geen geld hebt om te beleggen, het geeft je ook de kans om meer eigenschappen tegelijkertijd om te zetten en je algehele winst te verhogen zodra je genoeg ervaring hebt om meerdere deals te doen .

"Als u de opties kent, weet waar u ze kunt vinden en hoe u kunt netwerken, ligt het probleem meer bij het vinden van deals dan bij het vinden van het geld", zegt Trenchard. "Het is heel gemakkelijk om veel geld te vinden, maar het is erg moeilijk om geweldige deals te vinden. "

Disclaimer: de kredietverstrekkers die in dit artikel worden genoemd en beschreven, worden alleen ter informatie aangeboden. Noch Investopedia noch de auteur onderschrijft een van deze bedrijven. Leners moeten hun eigen onderzoek doen voordat ze bepalen of een van deze geldverstrekkers een goede keuze is voor hun specifieke financieringsbehoeften.