Private equity vastgoedfondsen stellen vermogende particulieren en instellingen zoals kapitaalverstrekkers en pensioenfondsen in staat om te beleggen in aandelen en schuldposities in onroerend goed. Met behulp van een actieve managementstrategie, neemt private equity onroerend goed een gediversifieerde benadering van eigendom van onroerend goed. Algemene partners investeren in verschillende soorten onroerend goed op verschillende locaties. Eigendomstrategieën kunnen variëren van nieuwbouw en grondposities tot volledige herontwikkeling van bestaande eigendommen of cashflowinjecties in worstelende panden. ( Lees voor meer: ​​ Wat is private equity? )

AD:

Hier is een blik op hoe beleggers kunnen participeren in private equity onroerend goed, en een overzicht van de kansen, risico's en beperkingen van de sector.

Het ideale private-equityfonds vinden

Ten eerste is de gemiddelde persoon niet in staat om deel te nemen aan investeringen in private-equitybeleggingen. Het traditionele private-equityfonds vereist dat beleggers een minimum van $ 250.000 in een fonds injecteren, hoewel de meeste managers individuen of instellingen zoeken die bereid zijn om meer dan $ 20 miljoen tot $ 25 miljoen te verstrekken aan een collectieve beleggingsregeling voor de lange termijn met andere fondsen. investeerders. (Lees voor meer informatie: Verkenning van vastgoedbeleggingen: wat is onroerend goed?)

AD:

Omdat er weinig regelgeving is over private equity vastgoedfondsen, zijn kansen traditioneel beperkt tot "geaccrediteerde beleggers. "Dit betekent dat de belegger een persoonlijk of gezamenlijk vermogen van ten minste $ 1 miljoen (exclusief de waarde van hun primaire inwoners) moet hebben of dat het jaarlijkse inkomen van het individu ten minste $ 200.000 moet zijn. Paren die een inkomen van ten minste $ 300 hebben gecombineerd, 000 in de voorgaande twee jaar - en hebben een "redelijke verwachting" dat hun inkomensniveau in het lopende jaar op dit niveau zal blijven - komen ook in aanmerking.

AD:

Personen of koppels die willen beleggen in onroerend goed, moeten een bedrijf vinden dat gespecialiseerd is in de discipline. Bij het onderzoeken van de financieringsopties van een private equity-onderneming, moeten zij de aard van de structuur van elk private-equityfonds begrijpen, wat meestal een commanditaire vennootschap is.

Wanneer u zich bij een fonds aansluit, worden externe investeerders een beperkte partner, wat inhoudt dat zij aansprakelijkheid aanvaarden voor het geld dat zij in het fonds beleggen en geen veto-controle hebben over de eigenschappen die door de algemene partners (huisartsen) zijn geselecteerd. Het geld van een gelimiteerde partner zal worden gepoold met andere deelnemende investeerders en fondsbeheerders zullen een portefeuille van panden bouwen die erop gericht zijn de winstgevendheid te maximaliseren en het financiële risico tot een minimum te beperken.

Wat zijn de kosten en investeringsstructuur van het fonds?

Private equity vastgoedfondsen hebben een aantal management- en prestatievergoedingen die door beleggers moeten worden betaald.Het is gebruikelijk dat private equity-fondsen een jaarlijkse vergoeding van 2% van het geïnvesteerde kapitaal eisen om te betalen voor bedrijfssalarissen, deal sourcing en juridische diensten, gegevens- en onderzoekskosten, marketing en extra vaste en variabele kosten. Er zijn echter geen limieten aan deze beleggersvergoedingen.

Individuen moeten deze kosten goed kennen voordat ze beleggen, omdat dit het totale rendement op investeringen zal beperken. Als een private equity-vastgoedfonds bijvoorbeeld $ 500 miljoen ophaalt, zou het $ 10 miljoen per jaar verzamelen om bijbehorende kosten te betalen. Tijdens de duur van zijn 10-jarige cyclus zou een fonds $ 100 miljoen aan vergoedingen verzamelen, wat betekent dat slechts $ 400 miljoen daadwerkelijk in dat decennium zou worden geïnvesteerd.

Private equity-managers ontvangen ook een "carry", een prestatievergoeding die traditioneel 20% van de excessieve brutowinst voor het fonds bedraagt. Beleggers zijn traditioneel bereid om deze vergoedingen te betalen vanwege het vermogen van het fonds om corporate governance te verminderen en managementkwesties die een overheidsbedrijf negatief kunnen beïnvloeden.

De meeste private equity vastgoedfondsen worden beschouwd als "op behoeften gebaseerde" investeringen, wat betekent dat partners kapitaal naar algemene partners in termijnen in termijnen in schijven uitbetalen. vastgoedbeleggingen, zal het fonds een formeel verzoek om kapitaal sturen dat gelimiteerde partners toegezegd hebben aan het vastgoedfonds aan het begin van de cyclus, bekend als een "kapitaaloproep", het is een wettelijke verplichting waaraan de commanditaire vennoten moeten voldoen. (Lees voor meer informatie: Leer het jargon van Private Equity Investing.)

Als een beperkte partner geen kapitaaloproep beantwoordt, kan een fonds die persoon of instelling in gebreke stellen en zijn volledige eigendomsaandeel verliezen. Andere limited partners krijgen meestal de mogelijkheid om eventueel verbeurde aandelen te kopen in het geval van een dergelijke default.

Typen private equity strategieën voor onroerend goed

Bij beleggingen in onroerend goed met private equity zijn er traditioneel vier soorten beleggingsstrategieën:

• Core is de meest conservatieve strategie en omvat mogelijk alleen objecten met lagere -risico's en lagere potentiële rendementen omdat ze bestaan ​​in goedbevolkte of gereisde locaties. Deze strategie kan ook sterk zijn gericht op investeringen in hoogwaardige, hoogwaardige eigendommen die zeer weinig herontwikkeling of onderhoud vergen. Deze eigenschappen bieden voorspelbare kasstromen en zijn vaak samengesteld uit volledig verhuurd, multi-tenant structuren.
• Core-plus vereist een beetje meer risico, maar kan een hoger rendement bieden dan de kernstrategie. Deze eigenschappen vereisen bescheiden niveaus van activiteit met toegevoegde waarde of verbetering van de locatie.
• Toegevoegde waarde is een middellang tot hoogrendementsstrategie met gematigde risico's die zich meer concentreert op projectontwikkeling en markttiming. In deze strategie kopen portfoliobeheerders onroerend goed, nemen deel aan een bepaald niveau van herontwikkeling en verkopen wanneer de markt presteert. Waardetoevoegende eigenschappen vereisen meestal veranderingen in beheer, fysieke verbetering of het aanpakken van kapitaalbeperkingen.Deze stappen omvatten het renoveren van gebouwen en het zoeken naar manieren om de huurprijzen te verhogen in betere markten. Strategieën met toegevoegde waarde omvatten ook de ommekeer van falende werkmaatschappijen of het aannemen van schulden voor de controle van onderliggende eigenschappen.
• Opportunistisch biedt het hoogste rendement, maar neemt het grootste risico. Met deze strategie kopen managers onroerend goed met onontwikkelde grond of op markten die slechter presteren of licht worden verhandeld.

Risico's accepteren en langetermijnvooruitzichten

Investeerders in onroerend goed moeten begrijpen dat beleggers in een fonds bereid moeten zijn te accepteren dat hun kapitaal kan worden vastgehouden gedurende een vooraf bepaalde periode die vele jaren kan duren .

Bovendien bestaan ​​er meerdere risico's op de vastgoedmarkt en kan een groot bedrag aan investeringen nodig zijn tijdens kapitaaloproepen op een moment dat een persoon een lage cashflow heeft. Veel huisartsen structureren hun fondsen als tien jaar durende investeringen of langer en bieden beleggers weinig of geen mogelijkheden om hun geld op te nemen of in te wisselen. De illiquide aard van private-equityfondsen vereist dat beleggers de risico's van het vasthouden van hun geld voor een langere periode begrijpen.

De aard van private equity-fondsstructuren maakt het zeer moeilijk om de financiële prestaties van een fonds of de eigenschappen ervan te beoordelen. Aangezien er beperkte regulering van private equity vastgoedfondsen bestaat, hoeven algemene partners beleggers geen updates aan te bieden voor potentiële beleggingen, waardering van de portefeuille of enige andere aanvullende informatie met betrekking tot de beleggingen. Investeren in private equity onroerend goed vereist beperkte partners om aanzienlijk kapitaal te beleggen en er volledig op te vertrouwen dat de fondsbeheerder zijn of haar beleggingsdoelen zal halen zonder enige vereiste mate van transparantie. Fondsbeheerders sturen echter meestal updates naar hun beleggers en kunnen ervoor kiezen transparant te zijn over de prestaties om vertrouwen te wekken in een huidig ​​of toekomstig fonds.

De bottom line

Voordat beleggingen in private equity onroerend goed worden gedaan, moeten individuen bepalen of ze gekwalificeerd zijn om deel te nemen aan het proces. Degenen die gekwalificeerd zijn, zullen hun persoonlijke beleggingsdoelstellingen, liquiditeitsvereisten en risicotolerantie op de vastgoedmarkten willen onderzoeken. Na een gesprek met een financieel adviseur moeten beleggers verschillende fondsen bestuderen om een ​​beter inzicht te krijgen in de managementstrategieën van de algemene partners en de prestaties van andere vastgoedfondsen in het verleden.