Een van de risicomaatstaven die kredietverstrekkers gebruiken bij het onderschrijven van een hypotheek is de loan-to-value-ratio (LTV) van de hypotheek. De LTV-ratio van een hypotheek is een eenvoudige berekening die wordt gemaakt door het bedrag van de lening te delen door de waarde van de woning. Hoe hoger de LTV-ratio, hoe hoger het risicoprofiel van de hypotheek. De meeste hypotheken met een LTV-ratio van meer dan 80% vereisen dat de kredietnemer een particuliere hypotheekverzekering (PMI) betaalt. En PMI is niet goedkoop. Gebruik een hulpmiddel zoals een hypotheekcalculator om geldschieters te vergelijken en lees verder om erachter te komen of u PMI op uw hypotheek kunt vermijden.

TUTORIAL: Hypotheekbeginselen

PMI diepgaand

Laten we een voorbeeld bekijken.

Laten we aannemen dat de prijs van een huis $ 300.000 is en het geleende bedrag $ 270.000 (wat betekent dat de lener een aanbetaling van $ 30.000 heeft gedaan) en dat de LTV-ratio 90% is. Afhankelijk van het type hypotheek, zou de maandelijkse PMI-betaling tussen $ 117 en $ 150 bedragen. Hypotheken met variabele rente (ARM's) vereisen hogere PMI-betalingen dan hypotheken met vaste rente. (Voor meer informatie over ARM's, zie ARMed And Dangerous of Hypotheken: Fixed-Rate Versus Adjustable-Rate .)

PMI is echter niet per definitie een permanente vereiste. Lenders zijn verplicht om PMI te laten vallen wanneer de LTV-ratio van een hypotheek 78% bereikt door een combinatie van hoofdsomvermindering op de waardering van hypotheken en huizenprijzen. Als een deel van de verlaging van de LTV-ratio wordt gerealiseerd door een appreciatie van de huizenprijs, zal een nieuwe beoordeling, betaald door de kredietnemer, vereist zijn om de mate van waardering te verifiëren.

Easy Way Out

Een alternatief voor het betalen van PMI is om een ​​tweede hypotheek of piggyback lening te gebruiken. Daarbij neemt de lener een eerste hypotheek met een bedrag gelijk aan 80% van de huiswaarde, waardoor PMI wordt vermeden, en neemt vervolgens een tweede hypotheek met een bedrag dat gelijk is aan de verkoopprijs van de woning minus het bedrag van de aanbetaling en het bedrag van de eerste hypotheek. Met behulp van de cijfers uit het bovenstaande voorbeeld zou de lener een eerste hypotheek nemen voor $ 240.000, een aanbetaling van $ 30.000 maken en een tweede hypotheek krijgen voor $ 30.000. De lener heeft de noodzaak om PMI te betalen geëlimineerd omdat de LTV-ratio van de eerste hypotheek is 80%, maar de lener heeft nu ook een tweede hypotheek die in de meeste gevallen een hogere rente zal dragen dan de eerste hypotheek. Er zijn veel soorten tweede hypotheken beschikbaar, maar de hogere rente is nog steeds gelijk aan de koers. Toch zijn de gecombineerde betalingen van de eerste en tweede hypotheek meestal minder dan de betalingen van de eerste hypotheek plus PMI.

De afweging

Als het gaat om PMI heeft een lener die minder dan 20% van de verkoopprijs of de waarde van een te deponeren huis als een aanbetaling heeft twee basisopties:

1. Gebruik een "standaard" "alleen" eerste hypotheek en betaal PMI tot de LTV van de hypotheek 78% bereikt, op welk moment de PMI kan worden geëlimineerd.
2. Gebruik een tweede hypotheek. Dit zal hoogstwaarschijnlijk resulteren in lagere aanvankelijke hypotheeklasten dan het betalen van PMI, maar tegelijkertijd draagt ​​een tweede hypotheek een hogere rente dan de eerste hypotheek, en kan deze alleen worden geëlimineerd door deze af te betalen of zowel de eerste als de tweede hypotheek te herfinancieren. hypotheek in een nieuwe op zichzelf staande hypotheek, vermoedelijk wanneer de LTV 80% of lager bereikt (er is dus geen PMI vereist).

Er zijn ook verschillende variabelen die een rol kunnen spelen bij deze beslissing, waaronder:

• De belastingbesparing die samenhangt met het betalen van PMI verwoordt de belastingbesparing die is gekoppeld aan het betalen van rente over een tweede hypotheek. De belastingwetgeving in de Verenigde Staten maakt de aftrek van PMI voor specifieke inkomensniveaus mogelijk, zoals gezinnen die minder dan $ 100.000 verdienen.
• De kosten van een nieuwe beoordeling om PMI tegen de kosten van herfinanciering van een eerste en tweede hypotheek te elimineren in een enkele op zichzelf staande hypotheek.
• Het risico dat de rentetarieven kunnen stijgen tussen het moment van de initiële hypotheekbeslissing en het tijdstip waarop de eerste en tweede hypotheek worden geherfinancierd.
• De verschillende snelheden van hoofdsomreductie van de twee opties.
• De tijdswaarde van geld. (Verken dit punt verder in De tijdswaarde van geld begrijpen .)

De belangrijkste variabele in de beslissing is echter:

• Het verwachte tempo van de appreciatie van de huizenprijs

Bijvoorbeeld: als de kredietnemer ervoor kiest om een ​​op zichzelf staande eerste hypotheek te gebruiken en PMI te betalen in plaats van een tweede hypotheek te gebruiken om PMI te elimineren, hoe snel kan het huis in waarde stijgen tot het punt waarop de LTV 78% is en de PMI kan worden geëlimineerd? Dit is de doorslaggevende factor. Voor de vereenvoudiging en de doelstellingen van deze discussie gaan we de andere hierboven genoemde variabele negeren, aangezien prijswaardering deze domineert.

Waardering: de sleutel tot besluitvorming

De sleutel tot de beslissing is dat zodra PMI wordt geëlimineerd uit de zelfstandige eerste hypotheek, de maandelijkse betaling lager zal zijn dan de gecombineerde betalingen voor de eerste en tweede hypotheek. Dus stellen we de vragen: "Hoe lang zal het duren voordat de PMI kan worden geëlimineerd?" en "Wat zijn de besparingen die aan elke optie zijn verbonden?"

Hieronder staan ​​twee voorbeelden op basis van verschillende schattingen van de mate waarin de huizenprijzen worden gewaardeerd.

Voorbeeld 1: Een lage waardering van de huizenprijzen

De onderstaande tabellen vergelijken de maandelijkse betalingen van een zelfstandige, 30-jarige, vaste rente hypotheek met PMI versus een 30-jarige vaste rente eerste hypotheek gecombineerd met een 30-jaars / verschuldigd-in-15-jaars tweede hypotheek.

De hypotheken hebben de volgende kenmerken:

Copyright © 2017 Investopedia. com

Figuur 1

In figuur 2 worden de jaarlijkse percentages van de waardestijging van de huizenprijzen geschat.

Copyright © 2017 Investopedia.

Figuur 2

Merk op dat de $ 120 PMI-betaling wordt afgeboekt van de totale maandelijkse betaling van de zelfstandige eerste hypotheek in maand 60, zoals weergegeven in figuur 3 wanneer de LTV 78% bereikt door een combinatie van hoofdsomreductie en waardering van de huizenprijs.

Copyright © 2017 Investopedia. com

Figuur 3

De tabel in figuur 4 toont de gecombineerde maandelijkse betalingen van de eerste en tweede hypotheek. Merk op dat de maandelijkse betaling constant is. De rentevoet is een gewogen gemiddelde. De LTV is alleen die van de eerste hypotheek.

Copyright © 2017 Investopedia. com

Met de eerste en tweede hypotheek kan $ 85 dollar per maand worden gespaard gedurende de eerste 60 maanden. Dit komt neer op een totale besparing van $ 5, 100. Beginnend in maand 61 krijgt de zelfstandige eerste hypotheek een voordeel van $ 35 per maand voor de resterende voorwaarden van de hypotheken. Als we $ 5, 100 verdelen met $ 35, krijgen we 145. Met andere woorden, in dit scenario van langzame stijging van de huizenprijs, te beginnen in maand 61, zou het nog 145 maanden duren voordat het betalingsvoordeel van de zelfstandige eerste hypotheek zonder PMI zou zijn bereikt. zou het aanvankelijke voordeel van de gecombineerde eerste en tweede hypotheken kunnen terugwinnen. (Deze tijdsperiode zou worden verlengd als de tijdswaarde van het geld in aanmerking werd genomen.)

Voorbeeld 2: een snelle waardering van de huizenprijzen

Het onderstaande voorbeeld is gebaseerd op dezelfde hypotheken als hierboven aangetoond. De volgende ramingen van de huizenprijswaardering worden echter gebruikt.

Copyright © 2017 Investopedia. com

Figuur 5

In dit voorbeeld tonen we slechts één tabel met maandelijkse betalingen voor de twee opties (zie Figuur 6). Merk op dat PMI in dit geval in maand 13 wordt weggelaten vanwege de snelle stijging van de huizenprijs, die de LTV snel tot 78% verlaagt.

Afbeelding 6

Door de snelle appreciatie van de huizenprijzen kan PMI relatief snel worden geëlimineerd. De gecombineerde hypotheken hebben slechts een betaalvoordeel van $ 85 voor 12 maanden. Dit komt overeen met een totale besparing van $ 1, 020. Beginnend in maand 13 heeft de zelfstandige hypotheek een betalingsvoordeel van $ 35. Als we $ 1, 020 bij 35 delen, kunnen we vaststellen dat het 29 maanden zou duren om de eerste besparingen van de gecombineerde eerste en tweede hypotheken te dekken. Met andere woorden, te beginnen in maand 41, zou de lener financieel beter af zijn door de stand-alone eerste hypotheek met PMI te kiezen. (Deze periode zou worden verlengd als de tijdswaarde van het geld in aanmerking zou worden genomen.)

De bottom line

Voor leners die minder dan 20% aanbetaling hebben, is de beslissing om een ​​eerste "stand-alone" te gebruiken "hypotheek en PMI of gebruik een combinatie van een eerste en tweede hypotheek is grotendeels een functie van hoe snel ze verwachten dat de waarde van hun woning toeneemt. Als ze ervoor kiezen om PMI te betalen, kan dit via een beoordeling worden geëlimineerd zodra de LTV 78% bereikt. Als ze ervoor kiezen een combinatie van eerste en tweede hypotheken te gebruiken, zullen ze waarschijnlijk een eerste betalingsbesparing hebben, maar de enige manier om de tweede hypotheek te elimineren, die waarschijnlijk een hogere rente zal hebben dan de eerste hypotheek, is door het af te betalen. of herfinanciering van zowel de eerste als de tweede in een nieuwe stand-alone hypotheek. Een doordachte analyse moet worden uitgevoerd om uw opties te analyseren op basis van uw tijdshorizon.