Een particuliere hypotheekverzekering (PMI) is een soort van verzekeringspolis die kredietverstrekkers beschermt tegen het risico dat de koper in gebreke blijft en de hypotheek overdrijft. Het staat kopers ook toe die niet - of niet - een aanzienlijke aanbetaling kunnen doen om hypotheekfinanciering te verkrijgen tegen betaalbare tarieven. Als u een woning koopt en minder dan 20% minder gebruikt, zal uw geldschieter waarschijnlijk het risico minimaliseren door u te verplichten een verzekering bij een PMI-bedrijf te kopen voordat u de lening sluit.

PMI komt de geldgever ten goede (de enige begunstigde van PMI), maar het kan een aanzienlijke brok toevoegen aan uw maandelijkse huisbetaling: het kost over het algemeen ongeveer 0. 5 - tot 1% van het geleende bedrag per jaar . PMI op een lening van $ 200.000, bijvoorbeeld, zou kunnen oplopen tot $ 2.000 per jaar, of $ 166. 67 elke maand, uitgaande van een PMI-rente van 1%.

Verwar PMI niet met hypotheeklevensverzekeringen, die naar u (of uw begunstigden) gaan om uw hypotheek af te betalen als u sterft of arbeidsongeschikt raakt. Zie Hoe kan ik voorkomen dat ik een particuliere hypotheekverzekering (PMI) moet betalen? voor meer informatie over PMI.

Omdat premies duur zijn (en een PMI-beleid komt de geldgever ten goede, niet u), is het belangrijk om te begrijpen wanneer - en hoe - u van uw PMI af kunt komen.

Beschermingswet huiseigenaren

De huiseigenaarsbeschermingswet van 1998 (de "PMI-annuleringswet") werd van kracht op 29 juli 1999. De wet behandelde problemen die huiseigenaren ondervonden bij het annuleren van PMI-dekking nadat ze het vereiste eigen vermogen hadden bereikt en het stelde uniforme procedures vast voor het annuleren en beëindigen van PMI-beleid. De wet is voornamelijk van toepassing op woninghypotheken die zijn ontstaan ​​na 29 juli 1999 (als uw lening vóór die datum is uitgegeven, moet u contact opnemen met uw geldverstrekker voor meer informatie).

De wet schetst drie situaties waarin PMI tegen door de lener betaalde prijzen kan worden geëlimineerd: automatische beëindiging, op de lener gevraagde annulering en definitieve beëindiging wanneer de lening zijn middelpunt bereikt.

Automatische beëindiging

In overeenstemming met de Huiseigenaarsbeschermingswet moet uw geldschieter PMI beëindigen op de dag dat uw leningsaldo volgens planning 78% van de oorspronkelijke waarde van uw woning bereikt (met andere woorden wanneer uw vermogen 22 bedraagt) %), op voorwaarde dat u op de hoogte bent van uw hypotheekbetalingen. Als u niet op de hoogte bent van uw betalingen op de datum dat uw hypotheek volgens de planning de drempel van 78% bereikt, moet de kredietgever automatisch PMI beëindigen op de eerste dag van de eerste maand na de datum waarop u actueel wordt. Zodra de PMI is beëindigd, kan de kredietgever geen verdere PMI-betalingen meer dan 30 dagen na de beëindigingsdatum verlangen of - als u achterloopt op betalingen - de datum na de beëindiging dat u actueel wordt op uw betalingen, afhankelijk van wat zich eerder voordoet.

Het is belangrijk om te weten dat de drempel van 78% is gebaseerd op de datum waarop de lening is gepland om 78% te bereiken, volgens uw afschrijvingsschema en niet op uw werkelijke betalingen. Dat betekent dat als u extra betalingen heeft gedaan en de drempel van 78% eerder dan gepland hebt bereikt, uw geldverstrekker PMI niet hoeft te beëindigen tot de oorspronkelijk geplande datum, waardoor u maanden of zelfs jaren onnodige PMI-betalingen kunt doen. Om te hoge betalingen te voorkomen, kunt u om annulering van de PMI-dekking vragen (zie het volgende gedeelte). Merk ook op dat de FHA-hypotheekvereisten verschillen van conventionele leningen en afhankelijk zijn van wanneer uw lening is ontstaan ​​en hoeveel geld u hebt neergelegd. Neem contact op met uw geldverstrekker om uit te zoeken hoe en wanneer u de hypotheekverzekeringspremie (PMI) kunt laten vallen.

Door leners aangevraagde annulering.

Op grond van de wet kunnen leners met een goede betalingshistorie vragen dat PMI wordt geannuleerd wanneer hun eigen vermogen in het onroerend goed 20% van de aankoopprijs of de getaxeerde waarde bereikt. U heeft een "goede betalingsgeschiedenis" als u:

• geen betaling hebt gedaan die 60 dagen of meer achterstallig was binnen de eerste 12 maanden van de laatste twee jaar voorafgaand aan de annuleringsdatum (of de datum waarop u de opzegging, afhankelijk van wat later is); of
• geen betaling heeft gedaan die 30 dagen of meer achterstallig was binnen de 12 maanden voorafgaand aan de datum van de annulering (of de datum waarop u de annulering aanvraagt, naargelang welk tijdstip later valt).

Volgens de wet zijn geldgevers verplicht u op de hoogte te stellen van uw recht om PMI te annuleren. Het is niet verrassend dat geldgevers, voordat de wet van kracht werd, konden blijven (en vaak deden) om maandelijkse PMI-betalingen te eisen lang nadat de kredietnemers een aanzienlijk eigen vermogen hadden opgebouwd in hun huizen en de kredietverlener niet langer het risico liep verlies te lijden van de in gebreke blijven van de kredietnemer. Dat is nu illegaal.

Om annulering aan te vragen, moet u:

• een schriftelijke annuleringsaanvraag indienen;
• Heb een goede betalingsgeschiedenis;
• Wees op de hoogte van uw hypotheekbetalingen;
• Voldoen aan vereisten van kredietverstrekkers voor het bewijs dat de waarde van het object niet onder de oorspronkelijke waarde is gedaald (zoals een beoordeling); en
• Geef aan dat uw vermogen in het onroerend goed niet onderhevig is aan een onderpand (zoals een tweede hypotheek).

Nadat de PMI is geannuleerd, kan de kredietgever geen verdere PMI-betalingen meer vragen dan 30 dagen na de datum waarop uw schriftelijke aanvraag is ontvangen, of de datum waarop u aan de bewijs- en certificatie-eisen voldoet, afhankelijk van wat later is.

Het is niet de enige manier om uw hypotheek af te lossen, zodat u een annulering kunt aanvragen. Door verbeteringen aan te brengen die voldoende waarde toevoegen aan uw woning, kunt u ook het vereiste minimum bereiken. Als u een grote renovatie uitvoert, bijvoorbeeld een ingrijpende verbouwing van de keuken, bekijkt u de cijfers om te zien of u nu in aanmerking komt voor een schriftelijke PMI-annuleringsaanvraag.

Laatste beëindiging

Als u de drempel van 78% nog niet hebt bereikt, kunt u mogelijk nog steeds PMI-betalingen elimineren. Volgens de wet moet uw geldschieter de PMI beëindigen op de eerste dag van de maand volgend op de dag dat uw lening het middelpunt van zijn afschrijvingsschema bereikt.Dat "middelpunt" is halverwege de periode tussen de datum van uw lening en de datum waarop de hypotheek volgens de planning zal worden afgeschreven. Een lening van 30 jaar zou bijvoorbeeld na 15 jaar het middelpunt bereiken.

Nogmaals, u moet actueel zijn over uw betalingen voor de definitieve beëindiging om van kracht te worden. Als u dat niet doet, wordt PMI beëindigd als u wel actueel wordt. Uw geldschieter kan niet langer dan 30 dagen nadat PMI is beëindigd, betalingen verlangen.

One More Option: Refinancing

Huiseigenaren hebben misschien nog een andere optie om van PMI af te komen: herfinanciering. Als u denkt dat de waarde van uw huis is gestegen, kan een nieuwe lening minder dan 80% van de waarde van het huis uitmaken, wat betekent dat u geen PMI hoeft te betalen. Hoewel dit huiseigenaren kan helpen, is het belangrijk om vooraf wat rekenwerk te doen om ervoor te zorgen dat herfinanciering financieel zinvol is. Over het algemeen kan het een goede zet zijn als u kunt herfinancieren tegen een gunstig, lager rentetarief en tegelijkertijd PMI kunt verwijderen.

De bottom line

Als u bij het kopen van een woning geen 20% van de prijs kunt neerleggen, moet uw geldschieter eisen dat u een particuliere hypotheekverzekering afsluit. PMI beschermt de kredietgever in het geval u stopt met het doen van betalingen; het beschermt je niet. Het belangrijkste om te onthouden: het bijhouden van hoe snel u in aanmerking komt om zich te ontdoen van PMI en ervoor te zorgen dat uw geldschieter het elimineert, kan u aanzienlijk geld besparen. Het is de moeite waard.