Private Mortgage Insurance (PMI) is een speciaal soort verzekering, verstrekt door private verzekeraars, om een ​​geldschieter te beschermen tegen verlies als een lener in gebreke blijft. De meeste geldschieters eisen PMI wanneer een huizenmakelaar een aanbetaling doet van minder dan 20% van de aankoopprijs van het huis - of, in hypotheektaal, de loan-to-value (LTV) -ratio van de hypotheek hoger is dan 80% (hoe hoger de LTV-ratio , hoe hoger het risicoprofiel van de hypotheek). PMI staat kredietnemers toe financiering te verkrijgen als ze zich slechts 5% tot 19% kunnen veroorloven (of er de voorkeur aan geven) 99% van de kosten van de residentie, maar het komt met extra maandelijkse kosten. Leners betalen hun PMI maandelijks totdat ze voldoende eigen vermogen hebben verzameld in hun huis, dat de geldschieter ze niet langer als risicovol beschouwt.

De PMI-kosten kunnen variëren van 25% tot 2% (maar lopen meestal rond de 0,5% tot 1%) van uw leningbalans per jaar, afhankelijk van de hoogte van de aanbetaling en hypotheek, de looptijd van de lening en uw credit score. Hoe groter uw risicofactoren, hoe hoger het tarief dat u betaalt. Omdat PMI een percentage is van het geleende bedrag, hoe meer u leent, hoe meer PMI u betaalt. Er zijn zes grote PMI-bedrijven in de Verenigde Staten. Ze berekenen vergelijkbare tarieven, die jaarlijks worden aangepast.

Hoe lang draag je PMI?

Zodra de LTV van de hypotheek daalt naar 78% - wat betekent dat uw aanbetaling, plus de lening die u hebt afgelost, gelijk is aan 22% van de aankoopprijs van het huis - moet de kredietgever automatisch PMI annuleren zoals vereist door de federale bescherming van de huiseigenaren , zelfs als de marktwaarde van uw huis is gedaald (zolang u op uw hypotheek actief bent).

Anders hangt de tijd dat u PMI moet voeren af ​​van het type PMI dat u kiest.

Typen PMI

Er zijn drie verschillende soorten particuliere hypotheekverzekeringen:

• Door lener betaalde PMI (BPMI): u betaalt elke maand een premie tot uw PMI ofwel beëindigd (wanneer uw LTV-saldo naar verwachting 78% van de oorspronkelijke waarde van uw woning zal bereiken) of wanneer het op uw verzoek wordt geannuleerd. Wanneer een lener 20% eigen vermogen in huis heeft, kan hij de kredietgever schriftelijk laten weten dat het tijd is om de PMI-premies stop te zetten. Lenders zijn verplicht om de koper bij het sluiten een schriftelijke verklaring te geven waarin hij aangeeft hoeveel jaar en maanden het nodig zal hebben om 20% van de hoofdsom van de hypotheek te betalen, maar het kan eerder gebeuren vanwege appreciatie van de huizenprijs (geverifieerd door een taxatie) of omdat u extra hoofdbetalingen heeft gedaan. De geldschieter moet hieraan voldoen zolang de waarde van je huis niet is gedaald, je hebt een geschiedenis van tijdige betalingen en je verklaart dat je geen tweede hypotheek of ondergeschikt pandrecht op het onroerend goed hebt.U kunt ook om annulering vragen of wanneer u het middelpunt van de afschrijvingsperiode bereikt (een lening van 30 jaar zou bijvoorbeeld na 15 jaar het middelpunt bereiken).
• Single Premium PMI : u betaalt de premie van de hypotheekverzekering vooraf in één keer, waardoor een maandelijkse PMI-betaling overbodig is. De koopsom kan volledig worden betaald bij het sluiten of worden gefinancierd in de hypotheek. Hoewel het meer van tevoren moet worden uitgegeven, kan deze optie geld besparen voor huiseigenaren op de lange termijn.
• Lender-Paid PMI (LPMI) : De kredietgever betaalt de particuliere hypotheekverzekering namens de leningnemer. Dit kan zorgen voor een lagere maandelijkse hypotheekbetaling, maar u kunt uiteindelijk meer rente over de looptijd van de lening betalen, vooral omdat de tarieven meestal hoger zijn voor dit soort PMI (aangezien de kosten zijn opgenomen in de hypotheekrente voor de levensduur van de lening). In tegenstelling tot BPMI kunt u LPMI niet annuleren, omdat het een permanent deel van de lening is.

PMI annuleren

Met BPMI is het belangrijk om uw hypotheekbetalingen en uw opbouw van uw vermogen bij te houden. Die drempel van 78% voor automatische beëindiging is gebaseerd op de datum waarop de LTV is gepland om 78% te bereiken, volgens uw afschrijvingsschema en niet op uw werkelijke betalingen. Dat betekent dat als u extra betalingen heeft gedaan en de drempel van 78% eerder dan gepland hebt bereikt, uw geldverstrekker PMI niet hoeft te beëindigen tot de oorspronkelijk geplande datum, waardoor u maanden of zelfs jaren onnodige PMI-betalingen kunt doen. (Volgens de wet moeten kredietverstrekkers u informeren over uw algemene recht om PMI te annuleren, maar niet als u dat in het bijzonder kunt.)

U moet er ook niet op vertrouwen dat uw vermogen in het onroerend goed 20% heeft bereikt van de oorspronkelijke aankoopprijs of huidige getaxeerde waarde. Als dit het geval is, is het aan u om een ​​annulering aan te vragen. Om annulering aan te vragen, moet u op de hoogte zijn van uw hypotheekbetalingen en een goed betalingsrecord hebben; in het bijzonder dat u:

• geen betaling hebt gedaan die 60 dagen of meer achterstallig was binnen de eerste 12 maanden van de laatste twee jaar voorafgaand aan de annuleringsdatum (of de datum waarop u de annulering aanvraagt, afhankelijk van wat later is) ; of
• geen betaling heeft gedaan die 30 dagen of meer achterstallig was binnen de 12 maanden voorafgaand aan de datum van de annulering (of de datum waarop u de annulering aanvraagt, naargelang welk tijdstip later valt).

Het is niet de enige manier om uw hypotheek af te lossen, zodat u een annulering kunt aanvragen. Door verbeteringen aan te brengen die voldoende waarde toevoegen aan uw woning, kunt u ook het vereiste minimum bereiken. Als u een grote renovatie uitvoert, bijvoorbeeld een ingrijpende verbouwing van de keuken, bekijkt u de cijfers om te zien of u nu in aanmerking komt voor een schriftelijke PMI-annuleringsaanvraag.

Nadat de PMI is geannuleerd, kan de kredietgever geen verdere PMI-betalingen meer vragen dan 30 dagen na de datum waarop uw schriftelijke aanvraag is ontvangen, of de datum waarop u aan de bewijs- en certificatie-eisen voldoet, afhankelijk van wat later is.

PMI versus MIP: het verschil tussen particuliere hypotheekverzekering en hypotheekverzekering Premium

Technisch gezien is PMI alleen van toepassing op conventionele leningen.De leningen van de Federal Housing Administration hebben een eigen hypotheekverzekering met verschillende vereisten.

FHA-leningen zijn vergelijkbaar met PMI-leningen, in die zin dat zij een hypotheekverzekering moeten afsluiten die door de leningnemer wordt betaald, bovenop de reguliere hypotheeklasten. Maar deze verzekering, bekend als de hypotheekverzekeringspremie (MIP), vereist een voorafbetaling bij het sluiten, evenals een maandelijkse premie, voor een vastgesteld aantal jaren; het wordt rechtstreeks betaald aan het ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD). FHA-leningen verschillen ook doordat ze beschikbaar zijn voor kredietnemers met minder dan perfect krediet, die aanbetalingen toestaan ​​van slechts 3. 5% van de aankoopprijs van een huis en niet kunnen worden gebruikt voor investeringen of tweede woningen.

MIP's worden vaak stopgezet onder dezelfde voorwaarden als PMI's. Uw kredietverstrekker kan echter wettelijk het recht hebben om deze op uw FHA-lening onder verschillende omstandigheden te blijven gebruiken:

• Wanneer u in de afgelopen twee jaar te laat binnen het voorgaande jaar en meer dan 60 dagen te laat heeft betaald binnen de laatste twee jaar, kan uw geldgever doorgaan om u als een risicovolle lener te beschouwen. Uw geldschieter kan tot dezelfde conclusie komen als uw huidige credit score erg laag is.
• Als u een tweede hypotheek hebt, zoals een lening met een hypothecaire lening, op uw eigendom. Het idee is dat als u een hogere schuld / lening-ratio hebt, u waarschijnlijk eerder uw verplichtingen niet nakomt.
• De waarde van uw woning is drastisch gedaald vanaf het moment dat de FHA-lening voor het eerst werd uitgegeven, zodat uw LTV 80% of hoger blijft op basis van de huidige marktwaarde.

Wat beïnvloedt de PMI-tarieven?

Uw tarief is afhankelijk van verschillende factoren, waaronder:

• de hoogte van uw aanbetaling. PMI zal minder kosten als u een grotere aanbetaling heeft (en vice versa).
• Uw credit score. Hoe hoger je credit score, hoe lager je PMI-premie.
• Potentieel voor waardering van eigendom. Als u in een markt met afnemende vastgoedwaarden woont, kan uw PMI-premie hoger zijn.
• Type lening. Hypotheken met variabele rente (ARM's) vereisen hogere PMI-betalingen dan hypotheken met vaste rente.
• Lenersbezetting. Als het gefinancierde onroerend goed door de eigenaar wordt bewoond (u woont daar), zal uw PMI-premie lager zijn dan wanneer het om een ​​huur- of vastgoedbelegging gaat.

Stel dat u een hypothecaire hypothecaire lening met een rentevoet van 4,5% voor $ 200.000 heeft. Uw maandelijkse hypotheekbetaling (hoofdsom plus rente) zou $ 1, 013 zijn. Als PMI 0,5% kost, betaalt u een extra $ 1, 000 per jaar of $ 83. 33 elke maand, breng uw maandelijkse huisbetalingen op tot $ 1, 096. 70.

In veel gevallen is de koopsompremie de voordeligste optie, mits u van plan bent minimaal drie jaar in huis te blijven. Voor dezelfde lening van $ 200.000, zou je ongeveer 1% 4% vooruit kunnen betalen, of $ 2, 800 (vergeleken met ongeveer $ 3, 000 na drie jaar met maandelijkse PMI-betalingen).

Vermijd particuliere hypotheekverzekering

Wat voor type u ook kiest, PMI is niet goedkoop. (En verwar het niet met een hypotheeklevensverzekering, die naar u gaat, of uw erfgenamen, om uw hypotheek af te betalen als u gehandicapt raakt of sterft.De geldschieter is de enige begunstigde van PMI.) Maar er zijn manieren om dit te voorkomen.

Een alternatief voor het betalen van PMI is om een ​​tweede hypotheek of piggyback lening te gebruiken. Daarbij neemt de lener een eerste hypotheek met een bedrag gelijk aan 80% van de huiswaarde, waardoor PMI wordt vermeden, en neemt vervolgens een tweede hypotheek met een bedrag dat gelijk is aan de verkoopprijs van de woning minus het bedrag van de aanbetaling en het bedrag van de eerste hypotheek. Met een '80-10-10' piggyback-hypotheek wordt bijvoorbeeld 80% van de aankoopprijs gedekt door de eerste hypotheek, wordt 10% gedekt door de tweede lening en wordt de laatste 10% gedekt door uw aanbetaling. Dit verlaagt de loan-to-value (LTV) van de eerste hypotheek tot minder dan 80%, waardoor er geen PMI meer nodig is. Als uw nieuwe huis bijvoorbeeld $ 180.000 kost, zou uw eerste hypotheek $ 144.000 zijn, de tweede hypotheek $ 18.000, en uw aanbetaling $ 18.000.

Natuurlijk is er een nadeel : Een tweede hypotheek zal in de meeste gevallen een hogere rente dragen dan de eerste hypotheek.

PMI-strategieën

Hoe kunt u kiezen tussen deze twee basisopties - om een ​​"stand-alone" eerste hypotheek te gebruiken en PMI te betalen of een tweede hypotheek te gebruiken? Er zijn verschillende variabelen die kunnen bijdragen aan deze beslissing, waaronder:

• De maandelijkse aantallen: zijn de gecombineerde betalingen van de eerste en tweede hypotheek minder dan de betalingen van de eerste hypotheek plus PMI?
• De belastingbesparing die is gekoppeld aan het betalen van PMI verwoordt de belastingbesparing die is gekoppeld aan het betalen van rente over een tweede hypotheek. De belastingwetgeving in de Verenigde Staten maakt de aftrek van PMI alleen voor specifieke inkomensniveaus mogelijk, zoals gezinnen die minder dan $ 100.000 verdienen. Daarentegen zijn er gewoonlijk geen beperkingen op het aftrekken van reguliere hypotheekrente.
• De verschillende snelheden van hoofdsomreductie van de twee opties.
• De tijdswaarde van geld.

De belangrijkste variabele in de beslissing is echter:

• Het verwachte tempo van de appreciatie van de huizenprijs

Bijvoorbeeld als de lener ervoor kiest om een ​​op zichzelf staande eerste hypotheek te gebruiken en PMI te betalen in plaats van een tweede hypotheek te gebruiken om PMI te elimineren, hoe snel kan het huis in waarde stijgen tot het punt waarop de LTV 78% is en de PMI kan worden geëlimineerd? Dit is de doorslaggevende factor.

Waardering: de sleutel tot besluitvorming

De sleutel tot de beslissing is dat zodra PMI wordt geëlimineerd uit de zelfstandige eerste hypotheek, de maandelijkse betaling lager zal zijn dan de gecombineerde betalingen voor de eerste en tweede hypotheek. Dus stellen we de vragen: "Hoe lang zal het duren voordat de PMI kan worden geëlimineerd?" en "Wat zijn de besparingen die aan elke optie zijn verbonden?"

Hieronder staan ​​twee voorbeelden op basis van verschillende schattingen van de mate waarin de huizenprijzen worden gewaardeerd.

Voorbeeld 1: Een lage waardering van de huizenprijzen
De onderstaande tabellen vergelijken de maandelijkse betalingen van een zelfstandige, 30-jarige, vaste rente hypotheek met PMI versus een 30-jarige vaste rente eerste hypotheek gecombineerd met een 30-jaars / verschuldigd-in-15-jaars tweede hypotheek.

De hypotheken hebben de volgende kenmerken:

Copyright © 2007 Investopedia.com

Figuur 1

In figuur 2 worden de jaarlijkse percentages van de waardestijging van de huizenprijzen geschat.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Merk op dat de $ 120 PMI-betaling wordt afgebouwd van de totale maandelijkse betaling van de zelfstandige eerste hypotheek in maand 60, zoals weergegeven in Figuur 3, wanneer de LTV 78% bereikt door een combinatie van hoofdsom reductie en waardering van de huizenprijs.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Figuur 3

De tabel in figuur 4 toont de gecombineerde maandelijkse betalingen van de eerste en tweede hypotheek. Merk op dat de maandelijkse betaling constant is. De rentevoet is een gewogen gemiddelde. De LTV is alleen die van de eerste hypotheek.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Met de eerste en tweede hypotheek kan $ 85 dollar per maand worden gespaard gedurende de eerste 60 maanden. Dit komt neer op een totale besparing van $ 5, 100. Beginnend in maand 61 krijgt de zelfstandige eerste hypotheek een voordeel van $ 35 per maand voor de resterende voorwaarden van de hypotheken. Als we $ 5, 100 verdelen met $ 35, krijgen we 145. Met andere woorden, in dit scenario van langzame stijging van de huizenprijs, te beginnen in maand 61, zou het nog 145 maanden duren voordat het betalingsvoordeel van de zelfstandige eerste hypotheek zonder PMI zou zijn bereikt. zou het aanvankelijke voordeel van de gecombineerde eerste en tweede hypotheken kunnen terugwinnen. (Deze tijdsperiode zou worden verlengd als de tijdswaarde van het geld in aanmerking werd genomen.)

Voorbeeld 2: een snelle waardering van de huizenprijzen

Het onderstaande voorbeeld is gebaseerd op dezelfde hypotheken als hierboven aangetoond. De volgende ramingen van de huizenprijswaardering worden echter gebruikt.

Copyright © 2007 Investopedia. com
Figuur 5

In dit voorbeeld tonen we slechts één tabel met maandelijkse betalingen voor de twee opties (zie Figuur 6). Merk op dat PMI in dit geval in maand 13 wordt weggelaten vanwege de snelle stijging van de huizenprijs, die de LTV snel tot 78% verlaagt.

Afbeelding 6

Door de snelle appreciatie van de huizenprijzen kan PMI relatief snel worden geëlimineerd. De gecombineerde hypotheken hebben slechts een betaalvoordeel van $ 85 voor 12 maanden. Dit komt overeen met een totale besparing van $ 1, 020. Beginnend in maand 13 heeft de zelfstandige hypotheek een betalingsvoordeel van $ 35. Als we $ 1, 020 bij 35 delen, kunnen we vaststellen dat het 29 maanden zou duren om de eerste besparingen van de gecombineerde eerste en tweede hypotheken te dekken. Met andere woorden, te beginnen in maand 41, zou de lener financieel beter af zijn door de stand-alone eerste hypotheek met PMI te kiezen. (Deze periode zou worden verlengd als de tijdswaarde van het geld in aanmerking werd genomen.)

One More Option: Refinancing

Na een paar jaar hebben huiseigenaren misschien nog een andere optie om van PMI af te komen: herfinanciering. Als u denkt dat de waarde van uw huis is gestegen, kan een nieuwe lening minder dan 80% van de waarde van het huis uitmaken, wat betekent dat u geen PMI hoeft te betalen. Hoewel dit huiseigenaren kan helpen, is het belangrijk om vooraf wat rekenwerk te doen om ervoor te zorgen dat herfinanciering financieel zinvol is. De rentetarieven zijn mogelijk aanzienlijk gestegen sinds uw aankoop, bijvoorbeeld.Over het algemeen kan het een goede zet zijn als u kunt herfinancieren tegen een gunstig, lager rentetarief en tegelijkertijd PMI kunt verwijderen.