Als u een huis wilt kopen, moet u idealiter genoeg geld sparen voor een aanbetaling van 20%. Als u dat niet kunt, is het een goede gok dat uw geldschieter u zal dwingen om een ​​particuliere hypotheekverzekering (PMI) te sluiten voordat u de lening afsluit. Het doel van de verzekering is om het hypotheekbedrijf te beschermen als u niet op het biljet komt.

Zie ook: Inzicht in de hypotheekbetalingsstructuur

Een privé hypotheekverzekering klinkt als een geweldige manier om een ​​huis te kopen zonder geld te hoeven sparen voor een aanbetaling. Soms is het de enige - of zelfs de beste - optie voor nieuwe huizenkopers. Er zijn echter verschillende redenen waarom huiseigenaren zouden moeten proberen te vermijden om deze verzekering te betalen. In dit artikel zullen we de zes veelvoorkomende problemen met PMI onderzoeken en een mogelijke oplossing verkennen waarmee huizenkopers het geheel kunnen vermijden.

Zes goede redenen om PMI te vermijden

1. Kosten - Een particuliere hypotheekverzekering kost over het algemeen tussen 0,5% en 1% van het volledige geleende bedrag op jaarbasis. Bij een lening van $ 100.000 betekent dit dat de huiseigenaar maar liefst $ 1, 000 per jaar of $ 83 kan betalen. 33 per maand - uitgaande van een PMI-vergoeding van 1%. (Berekend als: $ 100, 000 x 1% = $ 1, 000/12 = $ 83. 33) Op zichzelf is dat een vrij fors bedrag. De gemiddelde huizenprijs is volgens de National Association of Realtors echter ongeveer $ 230.000, wat betekent dat gezinnen bijna $ 200 per maand aan de verzekering kunnen spenderen. Dat is zoveel als een auto betaling!
2. Niet aftrekbaar - Particuliere hypotheekverzekeringscontracten zijn fiscaal aftrekbaar - maar alleen als de gehuwde belastingplichtige minder verdient dan $ 110.000 per jaar (in gecorrigeerd bruto inkomen). Voor gehuwde paren die apart worden ingediend, is die drempel $ 55.000. Dit betekent dat veel gezinnen met twee inkomens met een gecombineerd inkomen net boven de drempel in de kou worden weggelaten. Hoewel er geruchten zijn dat deze "inkomenslimiet" in de toekomst kan worden verhoogd, is er geen garantie dat dit zal gebeuren. Veel huiseigenaren (met name degenen die net boven de drempel zitten) zijn misschien beter af om een ​​grotere aanbetaling te doen, waarbij ze tenminste de gemoedsrust hebben dat de rente op de lening aftrekbaar is. Lees voor meer informatie over deze belangrijke aftrek Hoe kom ik aan particuliere hypotheekverzekering .
3. Je erfgenamen krijgen niets - De meeste huiseigenaren horen het woord 'verzekering' en gaan ervan uit dat hun echtgenoot of hun kinderen een soort geldelijke vergoeding ontvangen als ze sterven. Dit is gewoon niet waar. De leningverstrekkende instelling is de enige begunstigde van een dergelijk beleid en de opbrengsten worden rechtstreeks aan de leninggever betaald (niet indirect aan de erfgenamen eerst). Als u uw erfgenamen wilt beschermen en hen geld wilt geven voor de kosten van levensonderhoud bij uw overlijden, moet u een afzonderlijke verzekeringspolis aanvragen. Laat je niet misleiden door te denken dat PMI iedereen helpt behalve je hypotheekverstrekker.
4. Geld weggeven - Huizenkopers die minder dan 20% van de verkoopprijs hebben uitgegeven, moeten een hypotheekverzekering betalen totdat het totale vermogen van het huis 20% bereikt. Dit kan jaren duren en het komt neer op veel geld dat de huiseigenaar letterlijk weggeeft. Om de kosten in een beter perspectief te plaatsen, als een echtpaar met een huis van $ 250.000 in plaats daarvan de $ 208 per maand zou nemen die ze aan PMI besteedden en het in een beleggingsfonds gingen beleggen dat een jaarlijks gecumuleerd rendement van 8% verdiende, het geld zou binnen 10 jaar uitgroeien tot $ 37, 707 (ervan uitgaande dat er geen belastingen waren afgesloten).
5. Moeilijk te annuleren - Zoals hierboven vermeld, meestal wanneer het eigen vermogen van een huiseigenaar boven 20% uitkomt, hoeft hij of zij niet langer PMI te betalen. Het elimineren van de maandelijkse last is echter niet zo eenvoudig als alleen het niet verzenden van de betaling. Veel geldschieters eisen dat de huiseigenaar een brief opstelt waarin wordt verzocht om de PMI te annuleren en een formele beoordeling van de woning ontvangen voordat deze wordt geannuleerd. Al met al kan dit enkele maanden duren, afhankelijk van de geldschieter.
6. Betalingen gaan door en aan - Een laatste kwestie die verdient te vermelden is dat sommige kredietverstrekkers van de huiseigenaar eisen dat hij een PMI-contract onderhoudt voor een bepaalde periode. Dus zelfs als de huiseigenaar de drempel van 20% heeft gehaald, kan hij of zij nog steeds verplicht zijn om voor de hypotheekverzekering te blijven betalen. Neem contact op met uw geldverstrekker en lees de kleine lettertjes van een PMI-contract voor meer informatie.

Het is niet allemaal slecht

Voor veel Amerikanen is PMI aftrekbaar. Die gezinnen die hun aftrekposten opsommen en minder dan $ 110.000 per jaar verdienen, zullen merken dat hun PMI aftrekbaar is. Voor een paar met een lening van $ 250.000 en een jaarlijkse PMI-betaling van $ 2, 500 (1% van de uitstaande lening), zou deze aftrek kunnen resulteren in een besparing van $ 300 tot $ 400 dollar of meer (afhankelijk van de belastingschijf van het koppel).

Ook kan een particuliere hypotheekverzekering vaak vooraf worden betaald. Voor die mensen die de kosten van PMI niet willen laten werken in hun maandelijkse budgetten, zullen sommige geldschieters toestaan ​​dat de betaling vooraf wordt gedaan, in contanten, op het moment van hypotheekproductie. In sommige gevallen biedt de geldschieter zelfs de huiseigenaar een korting voor het betalen van de voorkant. Een andere optie die veel geldschieters aanbieden, is om de eenmalige vooruitbetaling aan het uitstaande leningensaldo toe te voegen. Het voordeel hiervan is dat, afgeschreven over een periode van 25 of 30 jaar, de maandelijkse kosten vrij laag zijn.

Een laatste "voordeel" van PMI is dat als u eenmaal uw verzekeringspolis hebt afbetaald, de hypotheek zelf gemakkelijker lijkt af te betalen. Natuurlijk is dit meer een psychologisch voordeel dan een financieel voordeel, maar het kan een prettig gevoel zijn om elke maand een paar honderd extra dollars binnen te krijgen. Slimme huiseigenaren zouden er verstandig aan doen om het geld dat ze gewend zijn aan budgettering voor PMI opnieuw te beleggen of de gelden toe te passen op het hoofdsaldo van de lening. Denk aan het compounding beleggingsfonds bijvoorbeeld van eerder.

PMI vermijden

In sommige omstandigheden kan PMI worden voorkomen door het gebruik van iets dat een piggy-back-hypotheek wordt genoemd.Het werkt als volgt: Stel dat een toekomstige huiseigenaar een huis wil kopen voor $ 200, 000, maar hij of zij heeft alleen genoeg geld bespaard voor een aanbetaling van 10% (niet genoeg om PMI te vermijden). Door een zogenoemde '80/10/10'-overeenkomst aan te gaan, neemt de persoon een lening op van in totaal 80% van de totale waarde van het onroerend goed, of $ 160.000. Een tweede lening, ook wel piggyback genoemd, wordt ook in totaal $ 20, 000 (of 10% van de waarde) uitbetaald. Ten slotte legt de koper in het kader van de transactie de laatste 10% of $ 20.000 vast.

Door de leningen op te splitsen, kan de huiseigenaar mogelijk de rente op beide leningen aftrekken en PMI helemaal vermijden. Natuurlijk is er een vangst. Heel vaak zijn de voorwaarden van de piggyback-lening riskant. Veel zijn leningen met aanpasbare rente, kunnen ballonvoorzieningen bevatten en zijn over 15 of 20 jaar verschuldigd (in tegenstelling tot meer conventionele leningen die binnen 30 jaar moeten worden betaald).

Overigens bieden veel kredietverstrekkers ook een soortgelijke leningsovereenkomst voor kopers die slechts 5% kunnen neerleggen op een aanbetaling. Het wordt een "80/15/5" -arrangement genoemd. Het werkt precies hetzelfde.

De bottom line

particuliere hypotheekverzekering is duur. Tenzij u denkt dat u binnen een paar jaar 20% eigen vermogen in huis zult hebben, is het waarschijnlijk logisch om een ​​grotere aanbetaling te doen of een lening met een piggyback te overwegen. Hoewel ze vaak riskanter zijn dan een conventionele hypotheek, zijn piggyback-leningen aftrekbaar en een nuttig alternatief voor mensen die geen hogere aanbetaling kunnen betalen.

Voor meer tips over geld besparen, raadpleegt u Vijftien verzekeringsvoorwaarden die u niet nodig heeft .