Vanuit een kwantitatief perspectief is beleggen in onroerend goed enigszins vergelijkbaar met beleggen in aandelen. Om te kunnen profiteren van vastgoedbeleggingen, moeten beleggers de waarde van de objecten die ze kopen bepalen en gefundeerde schattingen maken over hoeveel winst deze beleggingen zullen genereren, hetzij door waardestijging van onroerend goed, huurinkomsten of een combinatie van beide.

Aandelenwaardering wordt doorgaans uitgevoerd via twee basismethoden: absolute waarde en relatieve waarde. Hetzelfde geldt voor vastgoedbeoordeling. De discontering van het toekomstige nettobedrijfsresultaat (NOI) met de toepasselijke disconteringsvoet voor onroerend goed is vergelijkbaar met DCF-waarderingen (discounted cash flow) voor aandelen, terwijl de integratie van het model voor de vermenigvuldiging van het bruto-inkomen in onroerend goed vergelijkbaar is met relatieve waarderingen met aandelen. Hier zullen we een kijkje nemen naar hoe een onroerend goed onroerend goed waarderen met behulp van deze methoden.

TUTORIAL: Hoe u uw eerste huis kunt kopen

Vergelijkbare waarderingen

Absolute waarderingsmodellen bepalen de contante waarde van toekomstige inkomende kasstromen om de intrinsieke waarde van een aandeel te verkrijgen; de meest gebruikelijke methoden zijn de kortingsmodellen voor dividenden en contante-waardeontwikkeltechnieken. Aan de andere kant suggereren relatieve waardemethoden dat twee vergelijkbare effecten op dezelfde manier geprijsd moeten zijn op basis van hun inkomsten. Verhoudingen zoals koers-winstverhouding en prijs-tot-omzet worden vergeleken met andere intra-industriële bedrijven om te bepalen of een aandeel onder of overgewaardeerd is. Net als bij de waardering van aandelen moet de analyse van de vastgoedwaardering beide procedures implementeren om een ​​reeks mogelijke waarden te bepalen.

Berekening van het netto operationeel inkomen van een onroerend goed

Waar:

NOI - netto bedrijfsresultaat

r- Vereist rendement op onroerend goed

g- Groeipercentage van NOI

R- Hoofdlettergebruik (rg)

Het netto bedrijfsresultaat weerspiegelt de inkomsten die de woning zal genereren na factoring in bedrijfskosten, maar vóór aftrek van belastingen en rentebetalingen. Voordat uitgaven worden afgetrokken, moet de totale opbrengst van de investering worden bepaald. Verwachte huurinkomsten kunnen aanvankelijk worden voorspeld op basis van vergelijkbare objecten in het gebied. Door het juiste marktonderzoek te doen, kan een belegger bepalen welke prijzen huurders in rekening worden gebracht in het gebied en gaan ervan uit dat vergelijkbare huurprijzen per vierkante meter kunnen worden toegepast op dit onroerend goed. Voorspelde verhogingen van de huurprijzen worden opgenomen in de groeipercentage binnen de formule.

Aangezien hoge leegstandscijfers een potentiële bedreiging vormen voor het rendement op vastgoedbeleggingen, moeten ofwel een gevoeligheidsanalyse ofwel realistische voorzichtige schattingen worden gebruikt om het gederfde inkomen te bepalen als het actief niet op volle capaciteit wordt gebruikt.

Bedrijfskosten omvatten die welke rechtstreeks worden gemaakt door de dagelijkse activiteiten van het gebouw, zoals eigendomsverzekeringen, beheerskosten, onderhoudskosten en energiekosten.Merk op dat de afschrijving niet is inbegrepen in de berekening van de totale kosten. Het netto-bedrijfsresultaat van een onroerend goed is vergelijkbaar met de EBITDA van een onderneming.

Het bepalen van de juiste disconteringsvoet is iets ingewikkelder dan het berekenen van de WACC van een bedrijf. Hoewel er verschillende manieren zijn om de kapitalisatiegraad te verkrijgen, is een gemeenschappelijke methode de opbouwmethode. Begin met de rentevoet, voeg de juiste liquiditeitspremie toe, herroep premie en risicopremie. De liquiditeitspremie vloeit voort uit het illiquide karakter van onroerend goed, de recapture premium zorgt voor een netto waardestijging van het land, terwijl de risicopremie de totale risicoblootstelling van de vastgoedmarkt onthult.

Het verdisconteren van het netto bedrijfsresultaat van een vastgoedbelegging aan de hand van de marktkapitalisatiegraad is analoog aan het verdisconteren van een toekomstige dividendstroom door het juiste vereiste rendement, gecorrigeerd voor dividendgroei. Aandelenbeleggers die bekend zijn met dividendgroeimodellen, moeten onmiddellijk de overeenkomst zien. (De DDM is een van de meest fundamentele financiële theorieën, maar is slechts zo goed als de aannames. Bekijk Digging Into The Dividend Discount Model .)

De inkomstenstroom van een eigenschap vinden > De benadering van de bruto-inkomstenmultiplicator is een relatieve waarderingsmethode die gebaseerd is op de onderliggende veronderstelling dat objecten in hetzelfde gebied naar rato van het bruto-inkomen dat ze helpen genereren, worden gewaardeerd. Zoals de naam al aangeeft, is het bruto inkomen het totale inkomen vóór aftrek van eventuele bedrijfskosten. De leegstandspercentages moeten echter worden voorspeld om een ​​nauwkeurige schatting van het bruto inkomen te verkrijgen.

Als een vastgoedbelegger bijvoorbeeld een gebouw van 100.000 vierkante voet koopt op basis van vergelijkbare vastgoedgegevens, kan hij bepalen dat het gemiddelde bruto maandinkomen per vierkante voet in de buurt $ 10 is. Hoewel de belegger in eerste instantie kan aannemen dat het bruto jaarinkomen $ 12 miljoen is ($ 10 * 12 maanden * 100.000 vierkante voet), zijn er waarschijnlijk op enig moment enkele leegstaande eenheden in het gebouw. Ervan uitgaande dat er een leegstandspercentage van 10% is, zou het bruto jaarinkomen $ 10 zijn. 8 miljoen ($ 12m * 90%). Een vergelijkbare benadering wordt ook toegepast op de benadering van het nettobedrijfsresultaat.

De volgende stap bij het bepalen van de waarde van het onroerend goed is het bepalen van de bruto-inkomstenmultiplicator. Dit kan worden bereikt als men toegang heeft tot historische verkoopgegevens. Als we de verkoopprijs van vergelijkbare objecten bekijken en die waarde delen door het bruto jaarinkomen dat ze hebben gegenereerd, zal dit de gemiddelde multiplier voor de regio opleveren.

Dit type waarderingsmethode is vergelijkbaar met het gebruik van vergelijkbare transacties of veelvouden om een ​​aandeel te waarderen. Veel analisten zullen de winst van een bedrijf voorspellen en het EPS-cijfer vermenigvuldigen met de P / E-ratio van de sector. De waardering van onroerend goed kan met vergelijkbare maatregelen worden uitgevoerd. (Leer hoe u een van de beste analyse-instrumenten voor aandelen kunt gebruiken om voor u te werken.)

<> <> <> <> <>)

Wegversperringen naar waardering van onroerend goed Beide waarderingsmethoden voor onroerend goed lijken relatief eenvoudig. In de praktijk is het echter vrij ingewikkeld om de waarde van een inkomsten genererende eigenschap te bepalen met behulp van deze berekeningen. Allereerst kan het verkrijgen van de vereiste informatie met betrekking tot alle formules van de formule zoals het netto-bedrijfsresultaat, de premies die zijn inbegrepen in de kapitalisatieratio en vergelijkbare verkoopgegevens zeer langdurig en uitdagend blijken te zijn. Ten tweede houden deze waarderingsmodellen onvoldoende rekening met mogelijke grote veranderingen in de vastgoedmarkt, zoals een kredietcrisis of vastgoedboom. Dientengevolge moet verdere analyse worden uitgevoerd om de mogelijke impact van veranderende economische variabelen te voorspellen en te factureren. Omdat de vastgoedmarkten minder liquide zijn dan de aandelenmarkt, is het soms moeilijk om de benodigde informatie te verkrijgen om een ​​volledig geïnformeerde beleggingsbeslissing te nemen. Dat gezegd hebbende, vanwege de grote kapitaalinvestering die doorgaans nodig is om een ​​grote ontwikkeling aan te schaffen, kan deze gecompliceerde analyse een grote uitbetaling opleveren als dit leidt tot de ontdekking van een ondergewaardeerde woning (vergelijkbaar met aandelenbeleggen). Daarom is de tijd en energie de moeite waard om de tijd te nemen om de vereiste inputs te onderzoeken.

De bottom-line

Vastgoedwaardering is vaak gebaseerd op vergelijkbare strategieën als aandelenanalyse. Andere methoden worden, naast het verdisconteerde netto bedrijfsresultaat en de multiplierbenadering van bruto-inkomsten, ook vaak gebruikt. Sommige experts uit de industrie hebben bijvoorbeeld een actieve praktische kennis van migratie- en ontwikkelingspatronen in de stad. Als gevolg hiervan kunnen ze bepalen welke lokale gebieden het meest waarschijnlijk het snelst gewaardeerd worden. Welke benadering u ook kiest, de belangrijkste indicator voor het succes is hoe goed deze is onderzocht. (Leer hoe u een sterke manier kunt vinden om de waarde van een bedrijf te bepalen, hier:

Aandelenwaardering in goede tijden en slechte

.)