Of u nu nieuwsgierig bent naar het investeringspotentieel van onroerend goed of gewoonweg ziek bent van infomercials die miljoenen dollars beloven om rendement te halen uit een nieuwe en obscure manier van beleggen in onroerend goed, het is de moeite waard om te leren hoe rijkdom is gemaakt door middel van onroerend goed.

(Voor meer informatie over het kopen van een huis, zie: Een gids voor het kopen van een huis in de VS.)

We kijken niet naar strategieën om te profiteren van onroerend goed. In plaats daarvan zal dit artikel zich richten op de basismanier waarop geld door onroerend goed wordt gemaakt. En gelukkig zijn deze in de loop van eeuwen niet veranderd, het maakt niet uit wat voor soort glans de goeroes van het moment proberen aan te trekken.

Zelfstudie: Verkenning van vastgoedbeleggingen

Waardering

De meest voorkomende bron van vastgoedwinst is de waardering - de waardevermeerdering - van het onroerend goed in kwestie. Dit wordt op verschillende manieren bereikt voor verschillende soorten onroerend goed. En, belangrijker nog, het wordt alleen gerealiseerd door verkoop of herfinanciering. Als u overweegt te herfinancieren, gebruikt u onze hypotheekcalculator om de huidige herfinancieringspercentages te berekenen.

Raw Land

De meest voor de hand liggende bron van waardering voor braakliggend land is, natuurlijk, het ontwikkelen ervan. Naarmate steden groter worden, wordt het overschrijden van de limiet steeds waardevoller vanwege de mogelijkheid dat het door ontwikkelaars wordt gekocht. Dan bouwen ontwikkelaars huizen die die waarde nog verder verhogen.

Waardering op het land kan ook komen van ontdekkingen van waardevolle mineralen of materialen, op voorwaarde dat de koper de rechten behoudt. Een extreem voorbeeld hiervan is opvallende olie, maar waardering kan ook komen van grindlagen, bomen enzovoort.

Woning

Bij het bekijken van woningen is de locatie vaak de grootste factor in waardering. Naarmate de buurt rond een huis evolueert, transitroutes, scholen, winkelcentra, speeltuinen enzovoort toevoegt, stijgt de waarde. Natuurlijk kan deze trend ook omgekeerd werken, waarbij de thuiswaarden dalen naarmate een buurt vervalt.

Verbetering van het huis kan ook waardering oproepen, en dit is iets dat een eigenaar van een huis rechtstreeks kan controleren. Een nieuwe badkamer inbouwen, upgraden naar een verwarmde garage en verbouwen naar een open conceptkeuken zijn slechts enkele van de manieren waarop een eigenaar van een huis de waarde van een huis kan verhogen. Veel van deze technieken zijn verfijnd om oplossingen met een hoog rendement te retourneren door vastgoedvliegers die gespecialiseerd zijn in het snel toevoegen van waarde aan een woning.

Commercieel eigendom
Commercieel vastgoed wint waarde om dezelfde redenen als de vorige twee typen: locatie, ontwikkeling en verbeteringen. De beste commerciële eigenschappen zijn in trek, en dat drijft de prijs op hen. (Zie 7 stappen naar een hete aanbieding voor commercieel onroerend goed voor gerelateerde informatie.)

De rol van inflatie in waardering

Natuurlijk is er één belangrijke factor die we in onze samenvatting hebben overgeslagen - de economische impact van inflatie. Een inflatie van 10% van de dollar betekent dat uw dollar het volgende jaar slechts ongeveer 90% van hetzelfde goed kan kopen, en dat is inclusief onroerend goed. Als een stuk land in 1970 $ 100.000 waard was, en het lag slapend, onontwikkeld en onbemind, zou het vandaag de dag nog vele malen meer waard zijn. Vanwege de weggelopen inflatie in de jaren '70 en een gestaag tempo sindsdien, zou het waarschijnlijk $ 560.000 overnemen om dat land vandaag te kopen - ervan uitgaande dat $ 100, 000 op dat moment een eerlijke marktwaarde was en alle andere factoren constant bleven.

Inflatie alleen kan dus waardering in onroerend goed veroorzaken, maar het is een beetje een Pyrrusoverwinning. Ook al krijg je vijf keer zoveel geld als gevolg van inflatie, veel andere goederen kosten nu vijf keer zo veel om te kopen. (Meer informatie over 5 Tales Of Out-of-Control Inflatie. )

Inkomsten

Over het algemeen worden huur, inkomsten of regelmatige betalingen van onroerend goed in vele vormen genoemd.

Grond inkomen

Afhankelijk van uw rechten op het land, kunnen bedrijven u royalty's betalen voor eventuele ontdekkingen of regelmatige betalingen voor alle structuren die zij toevoegen. Deze omvatten pompaansluitingen, pijpleidingen, grindgroeven, toegangswegen, zendmasten enzovoort. Ruwe grond kan ook worden gehuurd voor productie, meestal de landbouwproductie.

Residentieel inkomensinkomen

Hoewel het mogelijk is dat u inkomsten kunt verdienen met de installatie van een zendmast of een andere structuur, bestaat het overgrote deel van het inkomen uit woningbezit in de vorm van kale huur. Uw huurders betalen een vast bedrag per maand - en dit zal stijgen met de inflatie en de vraag - en u neemt uw kosten eruit en claimt het resterende deel als huurinkomsten. Hoewel het waar is dat u een verzekeringsuitkering ontvangt als uw huurders de plaats platbranden, dekt de uitbetaling alleen de kosten van het vervangen van wat verloren is en is het geen inkomen in de echte zin.

Commercieel vastgoedinkomen

Commercieel vastgoed kan inkomsten genereren uit de bovengenoemde bronnen - waarbij basishuur weer de meest voorkomende is - maar kan er ook nog één toevoegen in de vorm van optierechten. Veel commerciële huurders betalen vergoedingen voor contractuele opties zoals het recht van eerste weigering op het kantoor naast de deur. Dit zijn in wezen opties die huurders een premie betalen om te houden, of ze deze nu uitoefenen of niet. Optiesinkomsten worden soms gebruikt voor onbewerkt land en zelfs voor residentieel vastgoed, maar ze zijn verre van gebruikelijk.

Hoe zit het met REIT's of MIC's?
Vastgoedbevaks (REIT's) en hypotheekinvesteringsmaatschappijen (MIC's) worden over het algemeen beschouwd als uitstekende manieren om inkomsten uit vastgoed te halen. Dit is waar, maar alleen in die zin dat onroerend goed de onderliggende beveiliging is. Met een REIT verkoopt de eigenaar van meerdere commerciële panden aandelen aan beleggers - meestal om de aankoop van meer onroerend goed te financieren - en geeft vervolgens de huurinkomsten door in de vorm van distributie. De REIT is de verhuurder voor de huurders (die huur betalen), maar de eigenaars van de REIT krijgen het inkomen zodra de kosten voor het runnen van de gebouwen en de REIT zijn afgesloten.

MIC's worden zelfs nog een stap verder verwijderd, omdat ze in particuliere hypotheken investeren in plaats van in de onderliggende eigenschappen. MIC's verschillen van MBS's omdat ze volledige hypotheken hebben en de rente van betalingen aan beleggers doorgeven, in plaats van de rentestromen onafhankelijk van de oorspronkelijke hypotheek te securitiseren. Toch zijn het niet zozeer investeringen in onroerend goed, het zijn schuldbeleggingen en dus buiten ons interessegebied. (Meer informatie in Hoe een REIT beoordelen .)

Smoke and Mirrors

Vergelijkbaar met effecten met onroerend goed dat ten grondslag ligt aan de investering, biedt het grootste deel van het alternatief "steek op uw geest met fantastische fantastische rendement" -methoden zijn slechts een laag bovenop deze twee basisstromen van inkomsten.

Er zijn bijvoorbeeld informele opties voor residentieel vastgoed waarbij u een vergoeding betaalt voor het recht om op een bepaald moment, bijvoorbeeld na een maand, een huis te kopen tegen een overeengekomen prijs. Dan vindt u beleggers die meer zullen betalen dan uw optieprijs voor het onroerend goed. In dit geval is de premie die u ontvangt in wezen een vinder voor het matchen van een persoon die op zoek is naar een investering bij een persoon die op zoek is om te verkopen - niet anders dan een makelaar in onroerend goed. Hoewel dit inkomen is, komt het niet van kopen (dat wil zeggen, het houden van de akte aan) een stuk onroerend goed.

Evenzo zijn geen geldverlies of OPM-deals simpelweg het financieringsaspect van de deal - het verandert niets aan de manier waarop de koper van plan is geld te verdienen op de lange termijn.

De bottom line

Als iemand je probeert te verkopen op een nieuwe manier om geld te verdienen in onroerend goed, anders dan laag te kopen en hoog te verkopen of huur te incasseren, proberen ze je waarschijnlijk te verkopen op het proces van echt goed beleggen in plaats van een nieuw mechanisme om winst te maken. Of het proces het waard is of niet, is aan jou, maar weet dat het uiteindelijk niet verandert hoe het geld wordt gemaakt (of verloren).