Als u op zoek bent naar een huis met minder dan 20% goedkoper, is de kans groot dat u naast uw vaste rente en hoofdsom ook een hypotheekverzekering moet betalen. Het lijkt misschien dat een FHA-lening een betere deal zou zijn, maar als u een hypotheekverzekering nodig hebt, is dat misschien niet het geval.
Twee soorten hypotheekverzekering
Allereerst is het belangrijk om de twee basistypen hypotheekverzekering te begrijpen (niet verwarren met hypotheeklevensverzekeringen). Beide worden geactiveerd als u 20% van de kosten van het huis niet kunt verrekenen als u de hypotheek afsluit.
Als u een conventionele lening aanvraagt, zal de bank u een particuliere hypotheekverzekering (PMI) afsluiten. Zoals de naam al aangeeft, gaat uw premie naar een particulier bedrijf dat de bank terugbetaalt als u stopt met het betalen van uw hypotheek. Wanneer uw hypotheekbetalingen laten zien dat uw eigen vermogen in het huis 22% bereikt, kunt u het beleid laten opzeggen. Zie Hoe kom ik aan particuliere hypotheekverzekering voor meer informatie.
In het geval van een Federal Housing Administration (FHA) lening, betaalt u hypotheekverzekeringspremies (MIP) aan een overheidsentiteit, die goedgekeurde kredietverstrekkers beschermt tegen kredietnemers die in gebreke blijven.
Toen de meeste kredietverstrekkers in de nasleep van de financiële crisis begonnen aan het strenger worden van hun acceptatienormen, begonnen kredietnemers massaal naar FHA-leningen te gaan. Met zijn lage aanbetalingsvereisten - zo weinig als 3,5% - en de bereidheid om relatief lage kredietscores te accepteren, bood het bureau een haalbare optie voor huiseigenaren met een laag en gemiddeld inkomen.
De FHA verstrakt de schroeven
Een reeks FHA premiumwandelingen in de afgelopen jaren heeft een deel van de glans van deze populaire hypotheken weggenomen. Sinds de laatste stijging in 2013 moeten leners met een lening van 30 jaar en 10% naar beneden nu 1. 3% aan jaarlijkse hypotheekverzekeringspremies betalen. En dat is bovenop een hypotheekpremie ter waarde van 1. 75% van het geleende bedrag.
De FHA heeft ook zijn beleid ten aanzien van het annuleren van jaarlijkse premies omgekeerd, zodra de loan-to-value-ratio is verlaagd tot 78%. Als u bij het afsluiten ten minste 10% lager legt, moet u zich nu minimaal de eerste elf jaar van uw lening zorgen maken over MIP. En als u minder hebt bijgedragen dan wanneer u uw huis kocht, blijft de premie voor de duur van de lening bij u.
De volgende grafiek toont de huidige jaarlijkse hypotheekverzekeringspremies (MIP) voor FHA-leningen.
Hypotheken met een looptijd langer dan 15 jaar
Hypotheken met looptijden kleiner dan of gelijk aan 15 jaar
Bron: Ministerie van Volkshuisvesting en Stadsontwikkeling
Conventionele hypotheek PMI kost minder
Deze nieuwe vernauwingen maken een conventionele hypotheek met PMI - als je er een kunt krijgen - in veel gevallen een betere koop. De gemiddelde vergoeding voor particuliere hypotheekverzekering ligt tussen 0.3% en 1. 15% van de lening per jaar, zonder voorafgaande kosten. In de meeste gevallen kunt u PMI aanvragen als u 22% eigen vermogen in huis hebt.
Laten we eens kijken naar twee huiseigenaren met een hypotheek van $ 250.000 over 30 jaar: één neemt een FHA-lening af met 5% naar beneden en de andere krijgt een bijna identieke, conventionele lening. Uitgaande van een PMI-rente van 0,8%, zal degene met een particuliere verzekering jaarlijks meer dan $ 1 000 besparen op lagere betalingen. Nog een groot verschil: de lener met de conventionele hypotheek kan de premie annuleren zodra hij of zij voldoende aandelen heeft verworven.
De enige factor die de FHA nog steeds een voordeel biedt ten opzichte van de meeste andere woningkredieten: gemak van kwalificatie. Als uw credit score u belet om elders een lening te krijgen, kan een hogere hypotheek verzekeringstak u iets kosten waarmee u kunt leven. Een andere optie is om een FHA-lening af te sluiten en, als u uw tegoed opnieuw opbouwt, te herfinancieren met een conventionele hypotheek.
De bottom line
In het licht van recente verzekeringspremies, is het de moeite waard om uw opties te onderzoeken voordat u een FHA-lening afsluit als u van plan bent minder dan 20% bij u thuis neer te zetten. Maar als een door de overheid gesteunde lening uw enige manier is om het eigendom van een woning te bereiken, kan het een opoffering zijn die de moeite waard is.
Als een persoon zijn of haar voormalige echtgenoot nog steeds heeft als begunstigde van een IRA, ontvangt de voormalige echtgenoot de activa dan bij het overlijden van het individu?
Het hangt ervan af. In het algemeen verandert echtscheiding een begunstigde niet effectief tenzij het echtscheidingsbesluit een bepaling bevat om de begunstigde te veranderen. Er zou kunnen worden aangevoerd dat de eigenaar van de individuele pensioenrekening (IRA) wil dat de voormalige echtgenoot de begunstigde van deze IRA blijft.
Mijn traditionele IRA is geconverteerd naar een Roth IRA. Kan ik nog steeds een gekwalificeerde intrekking als eerste koper van een huis doen?
Als u het geld minder dan vijf jaar geleden heeft omgezet, kunt u niet voldoen aan de gekwalificeerde distributievereisten. Het bedrag dat u uitkeert voor gebruik in de richting van de aanschaf van een eerste woning, wordt echter niet onderworpen aan de 10% vroegtijdige distributievergoeding.
Ik heb een klein bedrijf (LLC), dat ik parttime werk. Ik werk ook fulltime voor een bedrijf en ben ingeschreven in een 401 (k) -plan. Kom ik nog steeds in aanmerking om bijdragen te leveren aan een individuele 401 (k) van de inkomsten van mijn part-time LLC?
Zolang u geen eigenaar bent in het bedrijf waarvoor u fulltime werkt en de enige relatie die u hebt met het bedrijf, is als werknemer, kunt u een onafhankelijke 401 (k) voor uw beperkte aansprakelijkheid instellen bedrijf (LLC) en financiert het plan van de inkomsten die u van het bedrijf ontvangt.