Een van de belangrijkste overwegingen wanneer iemand een huis wil herfinancieren of een huis wil kopen, is de geldende hypotheekrente op de woningmarkt omdat het tarief een directe economische impact heeft op het beschikbare inkomen en de aansprakelijkheid van de leningnemer.

Maar wat beïnvloedt de hypotheekrente? De economie, rentevoeten en hypotheekrente zijn verweven, waarbij de Amerikaanse Federal Reserve (Fed) een direct (en afgeleid) effect heeft op elk van deze.

AD:

Economie en rentetarieven

Het beleid van de Fed is gebaseerd op de economische situatie in de VS. Het Federal Open Market Committee (FOMC), dat de beslissingsbevoegdheid van de Fed kan worden genoemd, beoordeelt de economische gezondheid van de VS op basis van kwaliteitsgegevens van verschillende instanties. Op basis van wat de FOMC gelooft over de economische situatie (zoals groei, inflatie, werkgelegenheid), beslist de Fed over haar tarieven. De federal funds rate is een van de belangrijkste beleidsrente en de andere cruciale monetaire rentetarieven, zoals de disconteringsvoet en de prime rate, worden beïnvloed door de federal funds rate die is vastgesteld door de Federal Reserve.

AD:

Wanneer de Federal Reserve de federal funds rate op een laag niveau houdt, beïnvloedt dit de hele Amerikaanse economie door andere rentetarieven die het lenen voor mensen en bedrijven goedkoper maken. Het moedigt mensen aan om consumptieve leningen aan te besteden en bedrijven worden ertoe aangezet te lenen voor expansie en andere doeleinden - dit alles helpt de economische groei te stimuleren en de werkgelegenheid te vergroten.

Er zijn situaties zoals zeer hoge inflatie wanneer de centrale bank de rentetarieven verhoogt om de geldhoeveelheid in de economie te beheersen. Het streefcijfer voor de federal funds rate was zo hoog als 20% in de inflatie begin jaren tachtig; het tarief is tot voor kort gestaag gedaald. De FOMC verhoogde het doelbereik voor de federal funds rate naar 0. 25% - 0. 5% vanaf december 2015. (Gerelateerd lezen, zie: De nieuwe hulpmiddelen van de Fed voor het manipuleren van de economie.)

AD:

De wijziging in de federal funds rate wordt doorgegeven via de open-markttransacties (OMO's) (dat wil zeggen het kopen of verkopen van Amerikaanse staatsobligaties). Als de Fed ernaar streeft de geldhoeveelheid in de economie te vergroten, koopt het obligaties en geeft het contant geld in ruil. Wanneer de Fed obligaties koopt, stijgen de obligatiekoersen en maakt de daaruit voortvloeiende toename van de geldhoeveelheid het lenen goedkoper, waardoor de rente daalt.

Omgekeerd, als de Fed ernaar streeft om de overtollige geldhoeveelheid te verminderen, verkoopt het obligaties en ontvangt het contanten. Verkoopobligaties verlagen de obligatiekoersen terwijl tegelijkertijd de geldhoeveelheid wordt verlaagd, wat betekent dat er minder geld circuleert in de economie. Dat maakt het lenen duurder en verhoogt de rente omhoog. Als vuistregel bewegen de obligatiekoersen en rentetarieven in tegengestelde richting.(Zie voor meer: ​​Waarom hebben rentetarieven de neiging om een ​​omgekeerde relatie te hebben met obligatieprijzen?)

De links met hypotheekrente

De hypotheekrente wordt niet onmiddellijk beïnvloed door een verandering in de economische situatie of rentetarieven, maar er zijn veel schakels die langzaam hun invloed overdragen. Waarvan zijn de hypotheekrente afhankelijk?

De rendementen op lange termijn Treasuries hebben direct invloed op de vaste hypotheekrente (langetermijnrendementen zijn 10 jaar en 30 jaar). Er is nog een product dat concurreert om dezelfde beleggers die beleggen in tienjarige of dertigjarige staatsobligaties, ook bekend als mortgage-backed securities (MBS). Dus, zodra de rente stijgt, moeten deze producten ook hogere rendementen bieden om beleggers aan te trekken, wat alleen mogelijk is als de leningen in een hoger tempo worden uitgegeven. Hogere opbrengsten resulteren dus in hogere hypotheekrente. (Lees meer hierover, zie: Winst uit hypotheekschuld met MBS.)

Laten we nu de opbrengsten van Treasuries relateren aan de economie. Stel dat de economische vooruitzichten somber zijn; mensen willen graag hun voorraden uit de buurt van staatsobligaties en effecten om te beleggen, omdat ze als de veiligste worden beschouwd. Dit verhoogt de vraag naar deze instrumenten, waardoor de obligatiekoersen omhoog gaan. Naarmate de obligatiekoersen stijgen, daalt het rendement (of rendement) op hen. Als de rente daalt, beginnen ook de hypotheekrente te dalen. Over het geheel genomen zal een traag economisch scenario gepaard gaan met lagere hypotheekrente (via de obligatiemarkt) en lagere beleidsrente terwijl de centrale bank de economie probeert te stimuleren. Het tegenovergestelde is waar als de economische situatie en vooruitzichten goed zijn.

Hoewel de federal funds rate (en andere rentetarieven) geen direct effect hebben op de vaste hypotheekrente op lange termijn, hebben ze wel een direct effect op de verstelbare rente hypotheken (ARM). De reden hiervoor is dat de leningen met aanpasbare rente worden herzien en herzien op een maandelijkse, halfjaarlijkse of jaarlijkse basis, afhankelijk van het mandaat en gekoppeld aan de rente op eenjarige schatkist.

De rentecurve is een curve die de kortetermijn- en langetermijneffecten van de Schatkist weergeeft. De onderstaande tabel toont de dagelijkse Treasury-rentecurves voor verschillende looptijden van 2007-2015 (eerste dag van het jaar), samen met de hypotheekrente rond die tijd. In een normaal economisch scenario moeten de langetermijnrendementen hoger zijn dan de korte-termijnrendementen. Vergeet niet dat er altijd een spread is tussen de lange rente en de hypotheekrente om rekening te houden met de risico's die samenhangen met een hypotheek.

Datum	3 maanden	1 jaar	10 jaar	30 jaar	hypotheekrente
01/02/2007	5. 07	5. 00	4. 68	4. 79	6. 22
01/02/2008	3. 26	3. 17	3. 91	4. 35	5. 76
01/02/2009	0. 08	0. 04	2. 46	2. 83	5. 05
01/04/2010	0. 08	0. 45	3. 85	4. 65	5. 03
01/03/2011	0. 15	0. 29	3. 36	4. 39	4. 76
01/03/2012	0. 02	0. 12	1. 97	2. 98	3. 92
01/02/2013	0. 08	0. 15	1. 86	3. 04	3. 41
2014/01/02	0. 07	0. 13	3. 00	3.92	4. 43
2015/01/02	0. 02	0. 25	2. 12	2. 69	3. 63 *

Bron: US Department of the Treasury, Freddie Mac (de hypotheekrente is voor de hele maand en niet de specifieke datum) * op basis van de marktstudie op de primaire hypotheekmarkt (zoals op 22 januari 2015). Cijfers in procenten.

De bottom line

Wanneer u overweegt om een ​​hypothecaire lening te sluiten, moet u controleren in welke richting de vaste hypotheekrente oploopt en let u op de verklaring van de Federal Reserve over de economische situatie, samen met het patroon van de rentecurve. Deze bronnen kunnen waardevolle aanwijzingen geven over de economische situatie en de hypotheekrente. (Zie voor meer informatie: Hoe rentetarieven van invloed zijn op de woningmarkt.)