Hefboomwerking is het gebruik van verschillende financiële instrumenten of vreemd vermogen om het potentiële rendement van een belegging te vergroten - en het is een veel voorkomende term op Wall Street en op de onroerendgoedmarkt in Main Street. (Meer informatie over de verschillende gebruiksmogelijkheden van leverage in Leveraged Investment Showdown .)

ZIE: Investopedia's Net Worth Tracker

Overweeg de gebruikelijke vereiste voor aankoop van onroerend goed van een aanbetaling van 20% - of $ 100.000 op een activum van $ 500.000. De koper gebruikt in wezen een relatief klein percentage van zijn of haar eigen geld om de aankoop te doen, en het grootste deel van het geld wordt door de kredietgever verstrekt. Beleggers in onroerend goed verwijzen vaak naar de rest van de aankoopprijs als "het geld van andere mensen", aangezien andere personen dan de lener het geld hebben verschaft dat nodig is om de aankoop te doen.

Ervan uitgaande dat het onroerend goed waardeert met 5% per jaar, zou het nettovermogen van de lener van deze aankoop in slechts 12 maanden oplopen tot $ 525.000. Het vergelijken van deze winst met de winst van een aankoop zonder hefboom benadrukt die waarde van leverage. Bijvoorbeeld, dezelfde lener had de $ 100.000 kunnen gebruiken om een ​​volledige, volledig betaalde aankoop van een eigendom van $ 100.000 uit te voeren. Uitgaande van hetzelfde waarderingspercentage van 5%, zou het nettowaarde van de koper na de aankoop $ 5, 000 in de loop van 12 maanden zijn gestegen ten opzichte van $ 25.000 voor het duurdere eigendom. Het verschil van $ 20.000 toont de potentiële vermeerdering van de nettowaarde door het gebruik van leverage. Nu, beeld dat 5% elk jaar wint gedurende 20 jaar. In de loop van de tijd kan het gebruik van leverage een significant positief effect hebben op uw vermogenssaldo.

Manieren om toegang te krijgen tot hefboom

De gemakkelijkste manier om toegang te krijgen tot hefboomwerking is om uw eigen geld te gebruiken. In het geval van een hypotheek, krijgt u met een standaard aanbetaling van 20% 100% van het huis waarin u wilt wonen. Met sommige hypotheekprogramma's kunt u zelfs minder geld neerleggen.

Als u de woning als een investering koopt, bevindt u zich mogelijk in de positie dat uw partners een deel (of zelfs alle) van het geld inleveren. Evenzo zijn sommige verkopers bereid een deel van de aankoopprijs van het onroerend goed te betalen dat ze willen verkopen. Met zo'n regeling kun je een huis kopen met weinig geld en in sommige gevallen helemaal geen geld.

Infomercials, Scams and Reality

Afbeeldingen van 'no-money-down'-aankopen doen denken aan die late-avond infomercials waarbij goed pratende pitchmen suggereren dat je miljoenen dollars kunt verdienen met het kopen van onroerend goed zonder geld naar beneden. Hoewel dit mogelijk is, zijn er enkele vragen die je jezelf moet stellen voordat je begint:

• Hoeveel mensen ken je persoonlijk die miljonair werden, die 20 uur per week aan het werk waren, omdat anderen hun waardevol onroerend goed zonder geld hadden verkocht?
• Als je een geniaal plan had waarbij mensen je miljoenen en miljoenen dollars of onroerend goed gaven zonder geld, waarom zou je dan 's avonds laat infomercials moeten doen om lessen in onroerend goed te kopen?

De gevaren van hefboom

Net zoals hefboomwerking voor u kan werken, kan het ook tegen u werken. Herziening van ons eerdere voorbeeld, als u een aanbetaling van $ 100.000 gebruikt om een ​​woning van $ 500.000 te kopen, en onroerend goedprijzen in uw gebied nemen al enkele jaren op rij af, de leverage werkt omgekeerd. Na het eerste jaar zou uw eigendom van $ 500.000 $ 475.000 waard kunnen zijn als het met 5% daalt. Een jaar daarna zou het $ 451, 250 waard zijn - een verlies in eigen vermogen van $ 48, 750.

Onder datzelfde scenario van 5% prijsdaling, als die $ 100, 000 was gebruikt voor een contante aankoop van een huis van $ 100.000, zou de koper slechts $ 5.000 hebben verloren, de huizenprijzen van het eerste jaar zijn gedaald.

Op onroerendgoedmarkten waar de prijzen aanzienlijk dalen, kunnen huiseigenaren uiteindelijk meer geld aan het huis betalen dan het huis waard is. Voor beleggers kunnen dalende prijzen de winst verminderen of zelfs elimineren. Als de huren ook dalen, kan het resultaat een onroerend goed zijn dat niet kan worden gehuurd voor een prijs die de kosten van de hypotheek en andere uitgaven dekt. (Als u overweegt een huisbaas te worden, leest u Tips voor de toekomstige verhuurder en Een huisbaas worden: meer moeite dan de moeite waard is om de voor- en nadelen te bekijken.) > De problemen worden nog groter wanneer meerdere eenheden betrokken zijn, omdat vastgoedbeleggers vaak zo min mogelijk geld wegschrijven. Het doel is om uw geld optimaal te benutten door 100% van de activa over te nemen en slechts 20% van de waarde te verminderen. Overweeg de $ 500.000 die we in ons vorige voorbeeld hebben besproken. Aangezien het huis wordt gekocht met $ 100.000 als aanbetaling, als de waarde van het huis met 30% daalt, is het huis slechts $ 350.000 waard, maar de belegger moet nog steeds rente en hoofdsom betalen over de volledige waarde van de $ 400, 000 lening. Mocht het bedrag dat de belegger in de huur krijgt ook dalen, dan kan het resultaat op het onroerend goed in gebreke blijven. Als de belegger de kasstroom van dat onroerend goed gebruikte om de hypotheek op andere objecten te betalen, zou het inkomstenverlies een domino-effect kunnen opleveren dat kan eindigen met een volledige portefeuille in afscherming van één slechte lening op één onroerend goed.

Leverage waarmee u kunt leven … en binnen!

Hoewel ze het misschien niet als een hefboom beschouwen, gebruiken de meeste mensen een hypotheek wanneer ze een huis kopen. Ze betalen de lening af over een periode van jaren of decennia, terwijl ze ondertussen kunnen genieten van het gebruik van het onroerend goed. De moraal van het verhaal is dat leverage een veelvoorkomende tool is die goed werkt, bij verstandig gebruik.

Zie voor meer informatie over de voordelen van beleggen in onroerend goed onze

Investering in onroerend goed verkennen en Investeren in onroerend goed .