In veel opzichten is de onroerendgoedmarkt in New York niet vergelijkbaar met andere in de Verenigde Staten. Een van de grootste verschillen tussen NYC en Any-Other-Town, VS, is dat appartementen te koop in NYC appartementen of coöperaties zijn. Op de meeste plaatsen zijn condos de regel, maar niet in de Big Apple. Hoewel coöperieën in condos overtreffen in NYC - volgens de meeste schattingen is ongeveer 75% co-ops - zijn er op elk moment meer appartementen op de actieve markt. (Aan het einde van augustus waren er 526 coöp-appartementen met 2 slaapkamers op de markt in Manhattan en 764 appartementen.)

Laten we beginnen met een snelle definitie van het verschil tussen een coöperatie en een flat: Wanneer u een flat koopt, zijn uw appartement en een percentage van de gemeenschappelijke ruimtes van u. Wanneer u een coop koopt, koopt u uw appartement niet echt; in plaats daarvan koopt u aandelen in een bedrijf dat uw gebouw is. De grootte van uw aandeel hangt af van de grootte van uw appartement; Als u de aandelen koopt, kunt u een eenheid in het coöpgebouw innemen. Bij het sluiten van een flat krijg je een koopakte; bij de afsluiting van een coöperatie krijgt u een eigen leaseovereenkomst. (Voor een meer gedetailleerde vergelijking, zie Basisprincipes en verschillen van Co-ops, Condos & Condops .)

Sommige potentiële kopers, zoals een echtpaar waarmee we hebben gesproken, zijn van plan een appartement te kopen, maar veranderen van gedachten zodra hun zoektocht aan de gang is. Oorspronkelijk dacht dit koppel dat ze de volledige beoordeling van de coöperatieraad en de beperkingen voor renovatie en onderverhuur van een appartement met twee slaapkamers wilden vermijden, maar uiteindelijk wonnen de financiën: "Het kwam neer op het appartement en de prijs. Tot dusverre heeft het bestuur het goed gedaan en het gebouw was geweldig - dus geen klachten. “

Volgens een artikel uit de New York Times zijn condos en co-ops nog steeds verschillende grondstoffen, maar "op subtiele maar toch tastbare manieren nemen ze de kenmerken van de ander over, terwijl ze strijden om kopers met een goede positie. op een steeds moeilijker wordende markt. "

Hier volgt een vergelijking van de kenmerken van condos en co-ops om u te helpen bij uw aankoopbeslissing.

Welk type gebouw en waar?

Over het algemeen hebben de oudere gevestigde woonwijken een overwicht aan coöperaties. De nieuwere wijken, ooit beschouwd als uitbijters, maar nu als 'hip' beschouwd, zijn waar je de appartementen zult vinden.

Zoals Gary Malin, president van New York vastgoedmakelaar Citi Habitats, uitlegt: "Als je van historische panden houdt, kom je waarschijnlijk in een coöperatie terecht, want bijna alle vooroorlogse gebouwen zijn op deze manier georganiseerd. Omdat co-op-gebouwen doorgaans ouder zijn dan condo-ontwikkelingen, bevinden ze zich vaak op meer centrale locaties. Bijna alle woongebouwen die Park Avenue aan de Upper East Side (een uitstekende locatie door welke maat dan ook) omlijnen, zijn coöperaties."

Als wonen in een glazen huis aan de hemel meer jouw stijl is, zul je waarschijnlijk naar veel appartementen kijken, aldus Malin. Condo-gebouwen werden pas in de jaren 1970 gemeengoed in New York, dus ze zijn vaak moderner dan coöperaties. "Aangezien de beschikbare grond voor nieuwe flatgebouwen in Manhattan beperkt is," zegt hij, "zijn de nieuwste flatgebouwen waarschijnlijk te vinden in opkomende en 'randwijken' in het Verre Oosten en West-Sides. In Queens en Brooklyn hebben we veel nieuwbouwcondo's zien bouwen in voormalige industriële gebieden langs de waterkant in Long Island City en Williamsburg, evenals in Downtown Brooklyn. "

Voor het grootste deel hebben zowel condos als co-ops een portier en een superintendent op het personeel; sommigen zullen een conciërge toevoegen die alles zal doen wat de andere twee niet doen. De voorzieningen kunnen low-key zijn (misschien slechts een berging in de kelder) of zo extreem als deze in een appartement aan de waterkant in Brooklyn: een kinderdagverblijf en spa voor huisdieren (genaamd The Wag Club) waar medewerkers kijken, trainen en verzorg uw hond; voor tweebenige bewoners is er een aangelegd terras, een biljartkamer, een piano kamer, een screening kamer, een speelkamer voor de kinderen, een fitnessruimte, een golfsimulator en buiten putting green.

Hoeveel mag u uitgeven?

Een van de meest vertrouwde indicatoren van de coöp- en condomarkt in NYC is The Quarterly Elliman Report. Volgens het rapport van het tweede kwartaal van 2015 over de coöp en de verkoop van condooms, stegen de prijzen voor beide soorten onroerend goed naar boven. Co-ops met twee slaapkamers lieten een gemiddelde prijs van $ 1 zien. 575 miljoen; appartementen, iets minder dan $ 2 miljoen. Voor 3 slaapkamers was het verschil nog groter, net onder de $ 3 miljoen voor een coöperatie, $ 4. 65 miljoen voor een flat.

Volgens Warner M. Lewis van het Harkov Lewis-team bij Halstead Property: "Alle nieuwe ontwikkelingen zijn condos, en hun prijzen overschaduwen wat iemand zich jaren geleden had kunnen voorstellen … Buitenlandse en binnenlandse kopers willen een veilige plek om hun geld te zetten . Onroerend goed in New York heeft een enorme zegen gekregen omdat 'kapitaalbehoud' de sleutel is geweest voor sommige beleggers - ze hebben geld geplant in investeringsappartementen, condos toestaan ​​en co-ops (grotendeels) niet. '

vooruitbetalingen op de twee typen eigenschappen verschillen ook aanzienlijk. Het is mogelijk om slechts 10% van de aankoopprijs van een flat neer te leggen; voor een coöperatie moet je 20% tot 50% neerleggen.

Hoe zit het met het sluiten van kosten?

De kosten voor het sluiten van een appartement zijn hoger dan voor een coöp. Voor details hebben we de vastgoedadvocaat van New York, Adam Stone, gevraagd om de twee te vergelijken. Hier is wat hij bedacht: voor een $ 1 miljoen condo met een hypotheek van $ 800.000, zouden de sluitingskosten zijn: titelverzekering voor koper, $ 4, 500; titel verzekering voor geldschieter, $ 1, 000; titelzoekopdrachten, $ 700, opnamekosten, $ 700, New York State "herenhuisbelasting", $ 10.000, NYS hypotheekregistratierechten, $ 15, 370. Het totaalbedrag: $ 32, 270 (zonder kosten van de geldschieter, die per geldverstrekker verschillen). Voor een coöperatie is het gewoon de belasting van $ 10.000.Het wezenlijke verschil is te wijten aan het feit dat het appartement onroerend goed is, terwijl de co-op-aandelen persoonlijk eigendom zijn. "Het kan voor sommigen misschien een semantiek zijn, maar niet voor het berekenen van de sluitingskosten. “

En voor iedereen die zich afvraagt ​​wat de "villa belasting" is, legt Stone uit: "New York State heeft een overdrachtsbelasting van 0. 4% van de verkoopprijs, die wordt doorberekend aan de verkoper van een woningen. Het heeft ook een overdrachtsbelasting van 1% koper, ook wel de 'herenhuisbelasting' genoemd, omdat het alleen van toepassing is op woningen met een waarde van $ 1 miljoen of meer. "

Wat worden uw maandelijkse kosten?

In condos wordt de maandelijkse factuur 'common charges' genoemd; in coöperaties is het "onderhoud. "Beide kosten betalen voor het onderhoud van het gebouw - gemeenschappelijke ruimtes en landschapsarchitectuur, betaling van het personeel en vaak een deel van de nutsvoorzieningen. Coöp-eigenaars schrijven één cheque per maand, condo-eigenaren schrijven er twee (één voor onderhoud en één voor onroerendgoedbelasting), maar vaak is het gecombineerde totaal van de eigenaar van de flat lager dan die van de co-op-eigenaar.

Onderhoud en algemene kosten staan ​​niet vast; alle grote uitgaven - een nieuw dak, een nieuwe lobby, meer personeelsleden - kunnen een beoordeling uitlokken, iets dat bestuursleden besluiten en dat zelden kan worden teruggedraaid.

Hoeveel wilt u het bestuur vertellen?

De meeste co-op-kaarten hebben een rigoureus en vaak langdurig toepassingsproces; condo boards zijn over het algemeen minder veeleisend. Lewis vat het samen: "In een coöp moet je niet alleen het geld hebben om het appartement te kopen (of de financiering daarvoor), je moet ook worden goedgekeurd door het bestuur na het indienen van een aanvraag die meestal erg gedetailleerd is en tijdrovend. Dan, met weinig tot geen reden, kan een koper worden afgewezen na hun interview of zelfs eerder alleen vanwege iets in hun pakket. Ik heb deals gehad en deals gezien waarbij er geen rijm is of reden voor afwijzing. "

Denkt hij dat hij overdrijft? Kijk eens naar deze columns in BrickUnderground, een New Yorkse vastgoed nieuwssite, om de beste redenen dat New Yorkers geweigerd worden door een coöperatief bestuur en vragen over het sollicitatiegesprek van de curveball-coöperatie.

"Met een flat kan een gebouw een pakket aanvragen bij de koper," zegt Lewis, "maar er is geen interview en het gebouw heeft alleen het recht van eerste weigering (dat wil zeggen, ze moeten het goedkeuren of het appartement) moet het zelf kopen), wat betekent dat wanneer je een ondertekend contract hebt, tenzij er iets met de koper gebeurt (of de financiering), de deal zo goed als gedaan is. "

Wat zijn de regels?

Coöp-borden bevatten veel regels. Ze kunnen een mandaat geven als je je trombone kunt oefenen, of je vakantiedecoraties op je deur kunt zetten en of je huisdier bij je kan intrekken. De meeste regels zijn bedoeld om harmonie, rust en beleefdheid van coöperatief wonen te bevorderen.

Maar de regels die sommige binnenlandse kopers en zowat alle internationale kopers ontmoedigen, zijn co-op beperkingen op onderverhuur - het komt zelden voor dat coöperaties aandeelhouders toestaan ​​hun appartementen voor langere tijd te huren, als ze al zijn .Een andere regel van coöperaties die aankopen door internationals onmogelijk maakt, is dat het onwaarschijnlijk is dat iemand wordt geaccepteerd wiens geld buiten de VS is.

Condos laten internationale investeerders toe om hun ruimtes te kopen en te verhuren, meestal met enkele voorbehouden, maar geen dat is lastig.

"Bij coöperaties draait het allemaal om het instellen van een stabiele groep bewoners voor de lange termijn. Condo's lijken daar niet zo bezorgd over te zijn, hoewel velen volgens de New York Times "zwaardere en veelvuldigere heffingen opleggen, huisregels strenger maken en de kortetermijnverhuur ontmoedigen die een gebouw de hectische sfeer van een hotel kan geven. . "

The Bottom Line

Malin vat het het beste samen:" Over het algemeen zijn coöperaties een slimme keuze voor diegenen die waarde hechten aan stabiliteit en 'roots willen' in een gebouw. Stel jezelf gewoon de vraag: 'Ben je er voor de lange termijn? 'Co-ops zijn veel minder vergankelijk dan coöperaties, dus het is een geweldige plek om te leven als je je buren wilt leren kennen. Wees gewoon bereid te worden geanalyseerd, gepord en geprikkeld, maar begrijp dit proces is wat een coöperatie een stabiele en opmerkelijk veilige investering maakt. "

Als alternatief zegt hij," als je liever naar het ritme van je eigen drummer marcheert - en je waarde hecht aan flexibiliteit - dan is een condo misschien de verstandige keuze voor jou. Maar begrijp dat deze vrijheid een prijs heeft. Condos zijn bijna altijd duurder dan vergelijkbare coöperaties. Bovendien, als u regelmatig nieuwe gezichten in de lift ziet, is dit een probleem voor u - kijk ergens anders. Huurders kunnen gebruikelijk zijn in condo gebouwen. Eigenaars maken vaak gebruik van het meer liberale beleid van een appartement. "

Voor gerelateerde informatie, zie Manhattan Luxury Condos As Investments en Heeft u de juiste condo-verzekering?