Dankzij een recente golf van verandering in woonbestemmingen in slaapkamergemeenschappen verspreid over het land, hebben veel late Boomers en toonaangevende Gen-Xers een pensioenplanning en investeringsoptie die hun oudere broers en zussen niet hebben gedaan. niet.

Goed en diep geworteld in hun aangename wijken in voorsteden, zetten deze vooruitstrevende mensen van eind veertig, vijftig en zestig spaargeld en woonruimte in om te werken door aparte, secundaire huizen te bouwen op dezelfde bouwkavels als hun bestaande familie huizen. Deze nieuwe, kleinere huizen genaamd accessoire woningeenheden of ADU's kunnen worden gebruikt voor het leven in meerdere generaties of voor huurinkomsten.

Betere alternatieve huisvesting - en extra geld

Anders dan zoveel "oma-flats" die onhandig uit bestaande binnenruimtes zijn gesneden en te weinig worden gebruikt vanwege hun nadelen (de vochtige kelder, de airless zolder) , de nieuwe huizen kunnen vanaf het begin worden ontworpen met werkbare keukens en leefbare ruimtes. Voorzieningen zoals zonnepanelen, stralingsverwarming, babyhekken en hallen en deuropeningen voor rolstoelgebruikers kunnen in het nieuwe huis worden gepland.

Als er op dit moment niemand in het gezin in de unit hoeft te wonen, kan de ADU een investering zijn voor belastingvrije groei, waarbij de inkomsten worden omgezet in een zelfgestuurde IRA. De enige beperking is dat het nieuwe huis onafhankelijk moet worden beheerd door een derde partij en strikt als een huurwoning moet worden gebruikt, en dat de huurders geen gezinsleden kunnen zijn. Hoewel je geen onroerend goed kunt bezitten binnen een 401 (k), kun je tot 50% van het geld lenen tot $ 50.000, - geld dat tijdens de bouw een overbruggingslening zou kunnen zijn. Als u overweegt deze opties te volgen, kan professioneel advies over de wettigheid van eigendomsrechten en de risico's van 401 (k) leningen u helpen een weloverwogen beslissing te nemen.

Waarom residentiële zonering verandert

Tijdens het post-levittown-tijdperk van wildgroei in voorsteden werd bevolkingsdichtheid als ongewenst gezien. Zelfs oudere woonwijken die een discrete garage of kelderruimte met een badkamer toestonden die meestal verboden is, inclusief een keuken. In de nieuwe bestemmingsplannen, echter, zijn de typische belangrijkste beperkingen op grootte - meestal 800 tot 1000 voet maxima - en op stijl, zodat de nieuwe structuur in de omliggende omgeving past. Van de eigenaar kan worden verlangd dat hij op het onroerend goed woont, of hij nu op de nieuwe plek of in het oorspronkelijke huis woont, om te voorkomen dat hij sloppenwijk krijgt. Het bieden van een haalbare legale manier om neveneenheden toe te voegen, vermindert illegale activiteiten die de belastingwetgeving en brandcodes ontmantelen.

Veel gemeentelijke overheden geven de voorkeur aan ADU's als een nieuwe bron van verbreding van de belastinggrondslag. Ze creëren betaalbare woningen die niet gepaard gaan met conflicten met kwesties van eminent domein of de nadelen van commerciële infill-woningen die esthetisch niet in de pas lopen met de stad.

Diversiteit met woningen om een ​​scala aan inkomens mogelijk te maken, is belangrijk in steden die inwoners nodig hebben om een ​​reeks banen te vervullen. In het grotere stadsgebied Washington, D.C., inclusief delen van Virginia en Maryland, kan hulpwoningen worden toegestaan ​​zolang het is bestemd voor mensen met lagere inkomens. In deze regio wordt ADU ook gebruikt voor een betaalbare woningeenheid, bijvoorbeeld voor het toestaan ​​van een aantal ADU-geclassificeerde geschakelde herenhuizen in een anderszins eengezinswoningenwoning. Inkomensbeperkingen zijn ook van toepassing.

Verschillende plaatsen, verschillende ruimten

Het tij van verandering is nationaal, maar heeft een stealth-aspect, omdat het over één plaats tegelijk spoelt, waarbij elke locatie oplossingen op zijn eigen voorwaarden uitwerkt.

De uitzondering is Californië, waar de stad Santa Cruz het boek schreef, letterlijk - een handleiding met ADU-ontwerpen en goedkeuringssystemen die het ontwikkelde onder een $ 350.000 staatsubsidie ​​op voorwaarde dat het Santa Cruz-model gratis beschikbaar gesteld in heel Californië. De slimme groei van Santa Cruz was om de dichtheid te verhogen en tegelijkertijd een groene band rond de stad te beschermen. Een paar steden in andere staten, zoals Ann Arbor, Mich., Adopteren nu het Santa Cruz-model en er zullen er meer zijn.

Het is geen verrassing dat het beroemde groene, knapperige en sociaal bewuste Portland, Oregon, nog een voorbode is: op 1 juni 2014 hield het zijn inaugurele Build Small, Live Large: Accessory Dwelling Unit Tour, met elf voltooide ADU's, een in aanbouw en zes kleine huizen die bedoeld zijn om op wielen te staan. De belangstelling was hoog; kaartjes voor de stadsrondrit waren ruim van tevoren uitverkocht.

De bestemmingscode van Portland werd gewijzigd in 1998. Toen een afstandsverklaring van 2010 de stadsinfrastructuur-ontwikkelingskosten met maar liefst $ 11.000 verdisconteerde, zoomde het aantal ADU's gebouwd met een vergunning in van ongeveer 30 per jaar tot 200 in 2013. > Seattle noemt ze "Portland-huizen", en Portland noemt ze "achtertuin-huisjes", maar een koetshuis van zo'n 600 vierkante meter bevindt zich eigenlijk in de voortuin van Edith Casterline en het eigendom van Don Golden in de wijk Sunnyside in Portland. Het kostte zijn makers $ 110, 000, plus zweetvermogen, in 2009. De eigenaren putten uit spaargelden en een kredietlijn voor thuisvermogens. Het koetshuis heeft zonnepanelen die beide huizen ondersteunen tijdens de warmere zes maanden van het jaar. De nieuwe plaats wordt gebruikt als een verhuur, terwijl de eigenaren in het primaire huis wonen, blij dat het inkomen van het kleine huis de helft van hun hypotheek bedraagt.

Koetshuizen, oftewel "steegjeshuizen" oorspronkelijk voor bedienden, zijn een Victoriaanse traditie van Minneapolis, maar sinds meer dan 40 jaar zijn ze niet toegestaan ​​als onafhankelijke wooneenheden - tot frustratie van Jim Graham, een stedenbouwkundige (en ingezetene) van Ventura Village van de Twin Cities, het enige gebied dat ADU's toelaat. Ventura Village is een gemeenschap die gepland is voor betaalbare woningen in het begin van de jaren 2000 en die zijn nut naar tevredenheid heeft bewezen.

Aan de overkant van de rivier St. St Paul's chique St.Anthony Park debatteert momenteel over een plan voor ADU's binnen een halve mijl van een nieuwe lightraillijn. De actiegroep actiegebruik Efficiëntie St. Anthony Park loopt achter initiatieven voor verandering van bestemmingsplannen en heeft in mei 2014 de oprichting van een taskforce aangekondigd om aanbevelingen te doen over gepastheid. De Park Bugle, een gemeenschapskrant, behandelt "de sterke meningen" die plaatselijk zijn afgesproken, zowel voor als tegen het ADU-zoneringsinitiatief, en de uitkomst ziet er verre van zeker uit.

Stedenbouwkundige Jim Graham is het daar niet mee eens: "Het komt zeker", zegt hij. Graham kent de AARP-studie in 2000 die ADU's bepleitte voor ouderen die hun huizen inkrimpen, zeer goed. Hij heeft Vancouver, B.C. bezocht om het gevestigde gebruik van het koetshuis in de stad door de hele stad te bestuderen, zelfs rondom het stadhuis. "Het is een ideale woning met een laag profiel en hoge dichtheid", zegt hij, "die betaalbaar is voor een groeiende bevolking en bijdraagt ​​aan de belastinggrondslag zonder extra infrastructuurkosten toe te voegen. "

In 2002 bedachten Graham en zijn collega's met een subsidie ​​van Fannie Mae voor Ventura Village manieren om meerdere eenheden van 1180-1190 vierkante voet met verschillende uiterlijk en variabele interieurindelingen te bouwen, maar met behulp van bepaalde standaardcomponenten en Ikea-technieken om kosten te beheersen tot $ 59-60 per vierkante voet. Deze architectonisch hoogwaardige ICF-gebouwde (isolerende betonvorm) eenheden waren ontworpen om zowel orkaanbestendig als "bijna nul-som" te zijn in energieverbruik. Dat was een dozijn jaar geleden. Vandaag de dag, zegt Graham, zou een soortgelijk individueel 1000 + -square voetkoetshuis over een garage voor drie auto's vanaf nul gebouwd kunnen worden voor ongeveer $ 100 per vierkante voet - wat neerkomt op ongeveer $ 100, 000.

Een nieuwe oplossing voor Boomers en Gen X

ADU's bieden een route die vooral nuttig is voor het jongere deel van de enorme generatie babyboomgeneesmiddelen. Een grote kloof tussen vroege en late Boomers: de vroege Boomers (geboren 1946-1952) begonnen te werken toen pensioenplannen met vaste toezeggingen de overhand hadden - typisch pensioenregelingen die normale maandelijkse uitbetalingen en bepaalde gegarandeerde gezondheidszorgvoordelen voor gepensioneerden bieden. Ze hebben de neiging om redelijk zeker te zijn over hun financiën als ze met pensioen gaan.

Daarentegen hebben de late Boomers (geboren 1958-1963) vaker toegang gehad tot toegezegde bijdrageregelingen - dat wil zeggen 401 (k) s of Keoghs en 403 (b) s. De meest gebruikelijke 401 (k) uitbetaling is een forfaitair bedrag, waardoor de personen vanaf dan verantwoordelijk zijn voor hun geldbeheer.

Deze generatie, nu in de vijftig of in de vroege zestig, verbrand door de instorting van de hypotheek en gekneusd door de onrust in de carrière van de Grote Recessie, heeft grote onzekerheid over hun toekomst - slechts 25% heeft vertrouwen in financiële zekerheid bij pensionering. Late Boomers verwachten tot hun 72ste te blijven werken. Meer dan een derde steunt nog steeds een volwassen kind en velen hebben pensioenspaarregelingen aangetrokken om banen te verliezen. Geen wonder dat ze de angstige opvliegers van peri-pensionering hebben. Ze weten dat er extra pensioen nodig is om te voorkomen dat hun geld opraakt.

Senioren en toekomstige senioren die langer willen werken, moeten in de buurt van hun baan blijven wonen. Ook kunnen ze van hun wijk houden en zijn ze bang voor het sociale isolement van het verplaatsen van mensen die ze kennen; downsizing naast heeft wel aantrekkingskracht. En sommigen willen gewoon niet in seniorenwoningen wonen - 'ghetro's', zoals Margaret Wylde, president van ProMatura Group, hen noemt. Uit een recente studie van State Street is gebleken dat wijlen Boomers van mening is dat onroerend goed tot nu toe hun beste investering is geweest: "Beleggers hebben duidelijk een affiniteit met het tastbare - geld aan de ene kant en onroerend goed aan de andere kant", besluit de studie. ADU's kunnen beide leveren.

Geld vinden

Lenen van een 401 (k) is niet de enige manier om een ​​ADU te financieren. Home equity-leningen maken een voorzichtige comeback. Het is nog steeds mogelijk om te herfinancieren tegen een lage hypotheekrente, dus sommige gezinnen tikken op het eigen vermogen in hun bestaande huis. En er is de magische leeftijd van 59 1/2 wanneer boetes voor vervroegde uittreding niet meer van toepassing zijn op pensioenspaarrekeningen, een andere potentiële bron van contanten.

AADU's zijn ook een manier voor meer ondernemende Gen Xers om hun toekomstige huisvestings- en inkomenseisen in handen te nemen. Huurinkomsten zullen waarschijnlijk gelijke tred houden met de kosten van levensonderhoud die de socialezekerheidsuitkeringen zullen, vinden ze. Volgens recente studies zijn Gen Xers - geboren 1961-1981 - familie- en gemeenschapsgericht. In vergelijking met andere generaties is Gen X het hoogst in vrijwilligerswerk, met 3 van de 10 actief. Uit een recente Metlife-studie bleek dat 20% van Gen Xers gemiddeld 11 uur per week voor hun ouder of een ander ouder familielid zorgt, en helpt met taken zoals winkelen, huishoudelijke taken, maaltijden maken of vervoer verzorgen. Meer dan 15% biedt 20 uur of meer verzorging per week - een extra reden waarom een ​​ADU nuttig zou kunnen zijn voor zowel het oudere familielid als de verzorger.

Wanneer Generation Glue het Geezer-getto overtroeft

lijkt de generatiekloof niet zozeer te kloppen als de babyboomers en hun Gen X-families in het midden, zoals het ooit deed. De grote recessie heeft veel gezinnen onderling afhankelijker gemaakt. Generatielijm ontwikkelt zich vaak terwijl generaties een dak delen en de noodzaak verandert in affiniteit.

Hands-on grootouders en reguliere kinderopvang is een vrolijke reprise voor vele actieve gepensioneerden in de late Boomer en vroege Gen X-generaties die zelf ouders hadden gewerkt en de jeugd van hun kinderen doorliepen. ADU-huisvesting zou kunnen beginnen met de oudere volwassenen die de nieuwe structuur gebruiken als inkomenseigendom of om kinderen te huisvesten die net zelfstandig zijn begonnen.

Later konden de senioren naar de ADU verhuizen, waarbij ze hun grotere huis overdroegen aan de volgende generatie ouders en kleinkinderen. Het hebben van het jongere gezin ernaast betekent dat oudere senioren de wrede stap naar assisterende woon- of verpleegkundige zorg kunnen uitstellen en een deel van de hogere kosten kunnen vermijden, waardoor de angst om hun geld te overleven, afneemt. Bij gebrek aan gezinsleden om het te gebruiken, kon de oudere generatie naar de ADU verhuizen en zijn grotere woning verhuren.Geen wonder dat investeren in een tweede huis naast het huidige huis in de tussentijd veel mensen aanspreekt: zowel multigeneratie als life-cycle housing.

De bottom line

"Families die samen bij elkaar zijn, kunnen samen gedijen" zou het motto van deze families kunnen zijn. Anderen houden van ADU's als een manier om te verkleinen naarmate ze ouder worden en inkomsten ontvangen bij hun pensionering. Gemeenten die van bestemmingswijziging veranderen om deze eenheden te laten profiteren van een grotere diversiteit in woningen en een grotere belastinggrondslag zonder kostbare nieuwe infrastructuur. Zoals Minneapolis / St. Paul urban planner Jim Graham zegt: "De tijd is rijp. “