In een traditionele thuisaankoop wordt een aanbieding geaccepteerd, komen de koper en de verkoper bijeen om geld te wisselen en de uiteindelijke kosten te verrekenen, en aan het einde van de transactie wisselen de eigendom en de titel van eigenaar. Typisch, kopers gebruiken een hypotheek om het grootste deel van de aankoop te financieren.

Maar soms is er een alternatieve manier om een ​​huis te kopen: een huur-naar-eigen-overeenkomst, ook wel lease-optie of lease-to-own genoemd. Wanneer kopers dit soort contract ondertekenen, gaan ze akkoord met het huren van het huis voor een bepaalde tijd voordat ze een optie uitoefenen om het onroerend goed te kopen wanneer de huurperiode afloopt.

Het is geen gebruikelijke manier om een ​​woning te kopen, en de selectie van huur-naar-eigen woningen is klein in vergelijking met de selectie van panden die puur beschikbaar zijn voor lease of verkoop. Daarnaast hebben huurcontracten de neiging om de eigenaar / verhuurder te bevoordelen en kunnen huurders een nadeel ondervinden.

Dit is hoe Rent-to-Own werkt en wanneer het een goede keuze kan zijn voor een potentiële huiseigenaar.

Hoe Rent-to-Own werkt

In een huur-naar-eigenovereenkomst mogen potentiële kopers meteen een huis betrekken. Hoewel veel staten hun eigen regelgeving hebben en geen twee contracten tussen huur en huis hetzelfde zijn, huurt iemand in een huur-naar-eigenovereenkomst het onroerend goed meestal voor een bepaalde tijd (meestal één tot drie jaar), waarna hij of ze kan het huis bij de verkoper kopen. Het is niet zo eenvoudig als drie jaar huur betalen en dan het huis kopen: aan bepaalde voorwaarden moet worden voldaan, in overeenstemming met het contract.

Optie geld: In een huur-naar-eigen overeenkomst betaalt de potentiële koper de verkoper een eenmalige, meestal niet-terugbetaalbare leaseoptieprijs genaamd optiegeld of optie-tegenprestatie. Net als bij aandelenopties, geeft dit hem de mogelijkheid om het huis in de toekomst te kopen. Het is belangrijk op te merken dat sommige contracten (leaseoptiecontracten) de potentiële koper de juiste maar niet de verplichting geven om te kopen wanneer de leaseperiode afloopt. Als hij of zij beslist om de woning niet aan het einde van de huurovereenkomst te kopen, vervalt de optie gewoon. Als de formulering "lease-aankoop" is, zonder het woord "optie", kan de koper wettelijk verplicht zijn om het onroerend goed aan het einde van de huurovereenkomst te kopen. Het verduidelijken van de bewoordingen is een van de vele redenen waarom kopers het contract moeten laten doorlichten door een vastgoedadvocaat voordat ze akkoord gaan.

De grootte van de optie is bespreekbaar. Er is geen standaardtarief. Het varieert meestal tussen 2. 5% en 7% (3% is gebruikelijk) van de aankoopprijs. In sommige (maar niet alle) contracten kan het optietarief geheel of gedeeltelijk worden toegepast op de aankoopprijs bij sluiting. Dat is een waardevolle clausule.Bedenk dat als een huis een aankoopprijs heeft van $ 200.000 en een optie-uitkering van 7%, de koper $ 14.000 vooraf moet betalen. Dat is een stuk minder dan de $ 40.000 (de grootte van de standaard 20% aanbetaling) die je zou maken als je direct inkoopt.

Aankoopprijs: Het contact geeft aan wanneer en hoe de aankoopprijs van het huis wordt bepaald. In sommige gevallen komen de koper en de verkoper een koopprijs overeen wanneer het contract wordt ondertekend - vaak op of hoger dan de huidige marktwaarde. In andere situaties komen koper en verkoper overeen om de prijs te bepalen wanneer de lease verloopt, op basis van de marktwaarde op dat toekomstige tijdstip. Veel kopers geven er de voorkeur aan om de aankoopprijs indien mogelijk te "vergrendelen", vooral op markten waar de huizenprijzen kunnen stijgen.

Huur: Tijdens de looptijd van de huur betaalt de potentiële koper de verkoper een bepaald huurbedrag, meestal elke maand. In veel contracten wordt een percentage van elke maandelijkse huurbetaling, een huurkrediet genaamd, op de koopprijs toegepast. Stel bijvoorbeeld dat in het contract staat dat de koper $ 1, 200 per maand te huur betaalt, en dat 25% daarvan wordt bijgeschreven op de aankoop. Als de leaseperiode drie jaar is, verdient de koper een huurkrediet van $ 10, 800 voor de aankoop ($ 1, 200 x 0. 25 = $ 300, $ 300 x 36 maanden = $ 10, 800). Door deze credits te factureren, worden de maandelijkse betalingen vaak iets hoger dan de "going rate" voor reguliere verhuur. Voor de koper fungeren ze als aanbetalingen op het onroerend goed; voor de verkoper fungeren ze als compensatie voor het hebben van het eigendom van de markt.

Onderhoud: Afhankelijk van de voorwaarden van het contract, is de potentiële koper mogelijk verantwoordelijk voor het onderhoud van het onroerend goed en de betaling van eventuele reparaties, huiseigenarenbijdragen, onroerendgoedbelasting en verzekeringen. Omdat de verkoper uiteindelijk verantwoordelijk is voor verenigingskosten, belastingen en verzekeringen (het is tenslotte toch zijn of haar huis), kan de verkoper ervoor kiezen om deze kosten te dekken. Zelfs in dat geval heeft de koper nog steeds een huurdersverzekeringspolis nodig om verliezen aan persoonlijke eigendommen te dekken en dekking te bieden als iemand tijdens zijn verblijf gewond raakt of als de koper per ongeluk iemand verwondt.

Zorg ervoor dat de onderhouds- en reparatievereisten in het contract zijn gespecificeerd. Het onderhoud van het pand - het maaien van het gazon, het schudden van de bladeren en het schoonmaken van de goten - is heel anders dan het vervangen van een beschadigd dak.

De woning kopen: Als de potentiële koper besluit om de woning niet te kopen (of niet in staat is om financiering te verkrijgen) aan het einde van de leaseperiode, vervalt de optie. De koper verbeurt alle tot dan betaalde gelden, inclusief de optiegeld en eventueel behaalde huurkrediet. Als de koper het onroerend goed niet kan kopen, maar wettelijk verplicht is (zoals vermeld in het contract), kan een gerechtelijke procedure worden gestart.

Als de koper het onroerend goed wil kopen, vraagt ​​hij meestal om financiering (dat wil zeggen een hypotheek) en betaalt hij de verkoper volledig.Volgens de voorwaarden van het contract kan een bepaald percentage van de optiegeld en betaalde huur van de koopprijs worden afgetrokken. De transactie is voltooid bij het sluiten en de koper wordt een huiseigenaar.

Wanneer zijn huurwoningen een goed idee?

Een huur-naar-eigen overeenkomst kan een uitstekende optie zijn voor mensen die een woning willen, maar die nog niet in aanmerking komen voor een hypotheek of die nog niet helemaal klaar zijn voor de verplichting tot eigendom.

U kunt bijvoorbeeld een slechte credit score hebben - een die lager is dan 620, het absolute minimum dat sommige kredietverstrekkers zullen accepteren - maar de omstandigheden die deze score hebben opgebruikt, zijn achter u en u hebt het sindsdien gestaag verbeterd. Misschien is uw schuld-inkomensverhouding te hoog, maar niet zozeer, en heeft u voldoende ruimte in uw budget om extra betalingen te doen en uw schuld in de komende paar jaar aanzienlijk te verminderen. Je hebt misschien een goede baan, of je hebt er een gekregen met een aanzienlijk beter salaris, maar je bent er niet lang genoeg voor een geldschieter om het een stabiele bron van inkomsten te vinden om je hypotheek op de lange termijn terug te betalen. Evenzo kun je met succes zelfstandig werken, maar heb je niet voldoende track record om geldschieters comfortabel te maken. U bent misschien begonnen met sparen, maar u hebt niet genoeg verzameld om de gebruikelijke 20% aanbetaling op een huis te voldoen.

Als een van deze uw situatie beschrijft, is huren misschien een goed idee. Je kunt een woning die je nu leuk vindt vergrendelen en mogelijk een paar verhoudingen besparen. Dan heb je wat tijd, meestal in twee tot drie jaar, om je credit score te verbeteren, je arbeidsgeschiedenis te verlengen, je spaargeld te verhogen of iets anders te doen wat je nodig hebt om jezelf sterker te maken als hypotheekaanvrager. En als de optie geld of een percentage van de huurprijs in de richting van de aankoopprijs gaat, kunt u ook wat eigen vermogen opbouwen.

Om huur op eigen kracht te laten werken, moeten potentiële kopers er zeker van zijn dat ze klaar zijn om de aankoop te doen wanneer de leaseperiode afloopt. Wees op uw hoede om hiermee om te gaan als u meer dan 50/50 kans hebt om te verhuizen en niet om te kopen. Anders heb je de optie geld betaald - wat substantieel kan zijn - en heb je ook geld verspild aan de niet-restitueerbare huurkredieten voor 2 tot 36 maanden, met niets om aan het einde te laten zien. Het is niet waarschijnlijk dat u een verhuurder / eigenaar krijgt om in te stemmen met een restitueerbaar huurkrediet en een terugbetaalbare optievergoeding om u de flexibiliteit te bieden om te verhuizen.

Als er een goede kans is dat potentiële kopers nog steeds niet in aanmerking komen voor een hypotheek of andere financiering veilig stellen tegen de tijd dat de huurovereenkomst afloopt, moeten ze in plaats daarvan doorgaan met huren (met een "normale" lease), bouwkrediet en sparen voor een aanbetaling. Wanneer ze klaar zijn, kunnen ze kiezen uit elk huis op de markt in hun prijsklasse.

Huurwoningen zoeken

Talrijke aggregaten voor onroerend goed, zoals onroerend goed. com, Trulia. com en Zillow. com maak het u gemakkelijk - en gratis - om te zoeken naar panden om te kopen of te huren. Als je echter op zoek bent naar een huis met een huurwoning, kan het een beetje uitdagender zijn om beschikbare woningen te vinden.Twee plaatsen om uit te proberen zijn HousingList en IRentToOwn. Beide websites hebben een eigen aanbieding van het hele land - voer gewoon uw gewenste stad en staat of postcode in om een ​​lijst met beschikbare eigenschappen weer te geven. Op markten zonder huidige beschikbaarheid kan een lijst met te koop staande en te huur aangeboden woningen verschijnen.

Wees op de hoogte: op websites die te huur zijn, wordt meestal een lidmaatschapskosten in rekening gebracht voor het bekijken van informatie buiten een foto van buitenaf en het aantal slaapkamers en badkamers. HousingList berekent bijvoorbeeld "een nominale vergoeding" voor een proefperiode van zeven dagen, waarna u regelmatig per maand wordt gefactureerd, tenzij u annuleert (u moet uw creditcardgegevens opgeven om de proef te betalen). IRentToOwn zal u de kosten niet vertellen totdat u zich registreert, met zowel een e-mailadres als een telefoonnummer.

Een andere optie is om verkopers te vragen of ze een huur-naar-eigenovereenkomst overwegen. Dit is vooral handig als je je droomhuis hebt gevonden, maar je kunt de financiën nog niet laten uitwerken. Veel verkopers staan ​​open voor dergelijke overeenkomsten, met name in gebieden waar huizen een hoger dan gemiddeld aantal dagen op de markt doorbrengen. Op deze markten zijn veel verkopers al verhuisd naar hun volgende woning - misschien om te verhuizen voor een nieuwe baan - en hoe langer het oude huis op de markt is, hoe moeilijker het is om maandelijkse schuldverplichtingen voor twee hypotheken te betalen. Veel huiseigenaren zijn bovendien - terecht - bezorgd over het verlaten van een woning, met name voor een langere periode. Als gevolg hiervan kunnen deze verkopers een huur-naar-eigen overeenkomst overwegen, zelfs als het huis niet als zodanig wordt vermeld.

U kunt ook proberen om met een makelaar op de door u gewenste markt samen te werken. Agenten kunnen lijsten hebben voor huurwoningen, of kunnen voorkennis hebben over verkopers die dergelijke overeenkomsten overwegen.

Huren versus een huis bezitten: voors en tegens

Als een eigenaar problemen heeft met verkopen, biedt huur-naar-eigendom een ​​alternatief voor het verlagen van de prijs van het huis, het huis van de markt halen of het huis verhuren langetermijn. Omdat een verkoopprijs is vastgesteld in het leaseoptiecontract, weet de huidige huiseigenaar precies wat hij kan verwachten als een verkoop doorgaat. Als de markt tijdens de leaseperiode licht daalt, is de verkoopprijs al vastgelopen, maar de huurder zal waarschijnlijk nog steeds geïnteresseerd zijn in het kopen van het onroerend goed vanwege het huurkrediet - het geld dat hij of zij al heeft besteed aan het huis. Ondertussen krijgt de eigenaar hulp bij het betalen van de hypotheek, onroerendgoedbelasting en verzekering. Ook zorgen huurders eerder voor een lease-optie, omdat ze de optie hebben om het te kopen.

De belangrijkste reden waarom een ​​huur-naar-eigenovereenkomst kopers aanspreekt, is natuurlijk de financiële - het is niet nodig om een ​​aanzienlijke aanbetaling te doen of in aanmerking te komen voor een hypotheek. De koper hoeft zich ook geen zorgen te maken over het onmiddellijk verzinnen van het geld voor onroerende voorheffing, particuliere hypotheekverzekering of verzekering van huiseigenaren (hoewel ze de huurdersverzekering moeten dragen, zoals hierboven vermeld).Bovendien sluit de koper door nu een contract te tekenen een aankoopprijs af, wat geen zorgen maakt over stijgende huizenprijzen. (Houd er echter rekening mee dat een slimme eigenaar in een snel appreciërende vastgoedmarkt waarschijnlijk een clausule aan het contract wil toevoegen, waardoor de prijs van het huis kan stijgen, vooral als de lease meerdere jaren duurt.) , door thuis te wonen alvorens te beslissen om het te kopen, heeft een koper het voordeel van een lange testrit op het huis voordat hij overgaat tot een grote financiële toezegging.

En het nadeel? Omdat het minder vaak voorkomt, is het proces van huur-naar-eigen niet zo strak geregeld als de huizenkopersector of zelfs de verhuursector. Hoewel dit gebrek aan regulering een goede zaak kan zijn, omdat het kandidaat-kopers en vastgoedeigenaren meer vrijheid geeft bij het onderhandelen over het deel van de koopoptie van hun contract (de huurovereenkomst en de koopovereenkomst zijn nog steeds onderworpen aan alle gebruikelijke onroerende goederen wetten), kan het het ook voor gewetenloze eigenaren gemakkelijker maken om voordeel te halen uit ongekunstelde kopers. Helaas is het huur-naar-eigen universum vol met roofzuchtige verhuurders die niet de intentie hebben om ooit hun eigendom te verkopen, en die gewoon proberen om huur boven de markt te incasseren en uiteindelijk af te maken met je niet-restitueerbare aanbetaling. Een eigenaar kan de overeenkomst ongeldig maken als de koper te laat is met één betaling of de koper uitschakelt omdat hij geen reparaties heeft uitgevoerd. In één geval in Florida bijvoorbeeld, onderhandelde een verhuurder met honderden eigendommen contracten die uitzettingen voor dergelijke artikelen toestonden - met een opzegtermijn van drie dagen.

Kortom, er is weinig dat "standaard" is in deze juridisch bindende contracten, waardoor het bijzonder belangrijk is dat u precies weet waar u het mee eens bent. In feite laten niet alle staten lease-opties toe op residentieel vastgoed, dus de koper moet ervoor zorgen dat zelfs het aangaan van dit soort overeenkomsten legaal is. Zelfs als een makelaar je helpt bij het proces, of je een vastgoedadvocaat inhuurt om het contract uit te leggen (en misschien zelfs te onderhandelen), als je de juridische en financiële aspecten van huur-naar-eigendom niet begrijpt, dan ben je geen goede kandidaat.

Inzicht in huurcontracten

Zoals bij elk contract moet uw contract met huurcontract de naam van de huurder-koper vermelden (dat bent u) en de verhuurder-verkoper en worden ondertekend en gedateerd door beiden partijen. Als iemand anders naast u het onroerend goed zal bezetten, moet die persoon ook in de huurovereenkomst worden genoemd. Het contract moet ook een juridische beschrijving van het onroerend goed bevatten: het volledige adres en het perceelnummer. Als u het pakketnummer opneemt, voorkomt u eventuele verwarring over het adres. U kunt dit nummer opvragen bij het kantoor van de lokale taxateur, vaak door het adres op te zoeken op de website van de belastingadviseur.

Leasebepalingen

Het lease-gedeelte van het contract moet alles bevatten wat u normaal zou vinden in een huurovereenkomst. De belangrijkste elementen zijn:

• de begin- en einddatum van de leaseperiode, of die periode kan worden verlengd en onder welke voorwaarden
• hoeveel de huur is, wanneer deze verschuldigd is, waar betaling moet plaatsvinden en welke betaalwijzen de verhuurder aanvaardt
• kosten, indien van toepassing, voor te late huur of geretourneerde cheques
• het bedrag van de borg, dat volledig terugbetaald moet worden als u naar buiten gaat en de accommodatie
• niet hebt beschadigd en of en soorten huisdieren zijn toegestaan ​​
• of roken is toegestaan ​​
• een beschrijving van eventuele parkeerplaatsen of andere voorzieningen
• of u de woning kunt onderverhuren, en zo ja, onder welke omstandigheden en voorwaarden
• welke voorzieningen de huurder is verantwoordelijk voor en de verhuurder is verantwoordelijk voor
• de voorwaarden die kunnen leiden tot uitzetting, evenals het aantal dagen dat u een probleem moet corrigeren voordat u het huis uitzet

Een belangrijk verschil tussen een reguliere lease en een huur -to-eigen lease is dat bij een reguliere lease-overeenkomst, de verhuurder zal maken en betalen voor alle reparaties en omgaan met alle routine-onderhoud.Een huur-naar-eigenovereenkomst kan de huurder verantwoordelijk maken voor deze items, met het idee dat de huurder die van plan is te kopen een langetermijnbelang heeft in het onroerend goed en deze taken moet uitvoeren. Een andere mogelijkheid is dat de verhuurder mogelijk niet in de buurt woont en dat het handiger is om de huurder verantwoordelijk te maken.

Maar totdat u het eigendom daadwerkelijk bezit, wilt u er geen geld in steken dat u misschien nooit terugkrijgt. Als de verhuurder niet akkoord gaat met reparaties en onderhoud, wees dan voorzichtig. Hoogstens kunt u ermee instemmen om deze verantwoordelijkheden en uitgaven over te nemen als ze worden toegevoegd aan uw huurkrediet (die we in de volgende sectie bespreken). Met andere woorden, als u $ 1, 000 uitgeeft om wat versleten loodgieterswerk te vervangen, zal de verkoper die $ 1, 000 aan u retourneren bij het sluiten als u de plaats koopt. Maar het risico voor u is het laagst als u in de eerste plaats niet het geld voor deze uitgaven indient.

Optiebepalingen

De optievoorwaarden zijn mogelijk het meest gecompliceerde - en tweesnijdende - deel van een contract tussen huur en eigen beheer. Dit zijn de bepalingen die ervoor kunnen zorgen dat het huren van de woning voor u gunstiger is dan alleen huren - of dat het de verkoper gemakkelijk kan maken extra geld te verzamelen zonder de bedoeling u ooit te laten kopen.

In deze bepalingen moet worden vermeld:

• de huurprijs en welk deel het huurbedrag vormt.
• de optie-aanbetaling (in sommige overeenkomsten betaalt u mogelijk alleen een aanbetaling of alleen een huurkrediet, niet beide. Het is aan u en de verkoper.)
• dat u het exclusieve recht hebt om het huis te kopen op het einde van de leaseperiode. Dit betekent dat de verkoper gedurende de optieperiode niemand anders de woning kan laten kopen (eigenlijk terwijl u de woning huurt). Zorg ervoor dat deze periode lang genoeg is om u een kans te geven om welke problemen dan ook op te lossen, zoals slecht krediet of een gebrek aan een aanbetaling, waardoor u op dit moment niet in aanmerking kunt komen voor een hypotheek. Achttien maanden tot twee jaar is vaak een redelijk tijdsbestek; drie jaar misschien nog beter. In het contract moet worden vermeld hoeveel dagen u op moet geven aan de verkoper die u van plan bent te kopen, en op welk moment uw optie om te kopen afloopt. Misschien wilt u het contract structureren zodat u het vóór het einde van de leaseperiode kunt kopen als uw financiële situatie eerder verbetert.
• dat de verkoper de verzekering van huiseigenaren onderhoudt, dat hij / zij op de hoogte blijft van onroerendgoedbelasting en dat hij / zij geen nieuwe leningen tegen het huis afsluit. U wilt niet dat de verkoper iets kan doen dat een andere entiteit een recht op het eigendom geeft, want als dat gebeurt, zal het moeilijk, zo niet onmogelijk voor u zijn om het te kopen.
• andere voorwaarden, naast het kiezen om niet te kopen, waaronder u uw aanbetaling en huurkrediet verliest. Deze kunnen bestaan ​​uit het ontruimen van het pand, het vernietigen van het onroerend goed of het niet betalen van de huur zoals afgesproken - in feite dezelfde dingen die u uitgezet zouden kunnen krijgen.

Aankoopbepalingen

Het aankoopgedeelte van een huur-naar-eigenovereenkomst is vergelijkbaar met een reguliere overeenkomst voor de aankoop van onroerend goed.De wetten van uw staat vereisen mogelijk een standaardcontract voor overeenkomsten voor de aankoop van onroerend goed. Maar zelfs in een standaardovereenkomst is er ruimte om over de invulsecties te onderhandelen.

Het geeft de aankoopprijs aan, die redelijk moet zijn gezien de huidige marktwaarde voor vergelijkbare eigenschappen. De verkoper kan het huis 5% tot 10% hoger willen prijzen om rekening te houden met de prijsstijging tijdens de huurperiode. Maar houd er rekening mee dat de huiswaarden in die tijd ook kunnen dalen. Als dat gebeurt, zou u niet alleen de prijs willen betalen waar u oorspronkelijk mee akkoord ging, maar een bank leent u misschien niet genoeg om de deal te sluiten. In deze situatie zult u uiteindelijk uw optie om te kopen niet uitoefenen en verliest u uw optieborg en huurkrediet, tenzij uw contract een alternatief biedt.

Laten we zeggen dat het pand $ 200.000 waard is op het moment dat u het contract opstelt. Mogelijk kunt u ervoor zorgen dat de verkoper ermee instemt om u de woning voor $ 210.000 of de geschatte waarde op het moment van aankoop te verkopen, naargelang wat lager is. Of de markt stijgt of daalt, de prijs zal eerlijk zijn en de beoordeling zal u niet beletten om te kopen. Uiteraard zijn deze voorwaarden zeer gunstig voor u, de koper, dus wees niet verbaasd als de verkoper twijfels heeft, zich zorgen maakt over verlies van het onroerend goed of niet in staat is om zijn of haar hypotheek af te betalen. Dus akkoord gaan met een stevige aankoopprijs is misschien de enige manier om te gaan.

In het contract moet expliciet worden vermeld welke apparaten en armaturen met het huis worden meegeleverd als u besluit het te kopen. Krijg je de vaatwasser, de koelkast, de wasmachine en de droger? Hoe zit het met het terrasmeubilair en alle potplanten? Neem niets aan; spel het. Idealiter moet het gedeelte over de aankoop van het contract ook een oplossing bieden als de verkoper zich terugtrekt. U hebt het equivalent van een aanbetaling voor echt geld in de vorm van uw optiebetaling neergelegd; Zorg dat het contract van de verkoper eist dat hij niet alleen uw optieborg en huurkrediet retourneert, maar u een extra bedrag betaalt als hij of zij de overeenkomst niet handhaaft wanneer u klaar bent om te kopen. Je mag het geld nooit verzamelen, maar het doet geen pijn om het te proberen. En alleen al het hebben van dergelijke bepalingen in het contract kan een afschrikmiddel vormen voor het feit dat de verkoper afstand doet van de deal.

U wilt ook een contract afsluiten om u uit te geven en u uw geld terug te geven, als de titel niet duidelijk is of als uit een inspectie van een woning blijkt dat het huis in slechte staat verkeert. Dit zijn typische contingentclausules in een contract voor de aankoop van onroerend goed.

Voor bescherming moet u een escrow-service gebruiken. Deze neutrale derde partij treedt op als financieel bemiddelaar tussen u en de verhuurder. Het houdt uw optie aanbetaling en maandelijkse huurkredieten vast tot u het pand koopt, waarna het het geld aan u teruggeeft om uw aanbetalings- en sluitingskosten te realiseren. Als de aankoopoptie verloopt en u beslist om niet te kopen, zal de escrow-service die bedragen aan de verhuurder restitueren. Het zal ook het geld overmaken naar de juiste partij in het geval dat een van u beiden uw einde van de overeenkomst schendt op een manier die niet kan worden verholpen.

Potentiële valkuilen voor kopers

Voordat een contract wordt ondertekend en een huur-naar-eigenovereenkomst wordt gesloten, moet een potentiële koper:

het kredietwaardigheidsrapport van de verkoper controleren.

1. Zoek naar mogelijke waarschuwingssignalen dat de verkoper in financiële moeilijkheden verkeert, zoals achterstallige rekeningen of een groot bedrag aan openstaande schulden. Zelfs na een bevredigende kredietcontrole moet een potentiële koper die momenteel in het huis woont, nog steeds aandacht besteden aan waarschuwingsborden die aangeven dat de verkoper in financiële problemen verkeert. Enkele voorbeelden zijn telefoontjes van schuldinzamelaars en verdachte berichten die naar het huis worden gestuurd. Erken dat de verkoper tijdens de huurperiode het eigendom zou kunnen verliezen.
2. Dit kan om een ​​aantal redenen gebeuren, bijvoorbeeld als hij of zij niet in staat is om de hypotheekbetalingen te doen, een belastingoordeel wordt uitgesproken over het onroerend goed, hij of zij gaat door een scheiding, wordt vervolgd, enzovoort. Als de verkoper het eigendom verliest, verliest de potentiële koper de mogelijkheid om de woning te kopen, verbeurt hij de extra huur die hij heeft betaald en moet hij een nieuwe woning vinden. Zorg ervoor dat in de lease-optie duidelijk staat wie verantwoordelijk is voor verschillende soorten onderhoud of reparaties
3. . Deze overeenkomst moet ook aangeven welke soorten wijzigingen (of eventuele verbeteringen) de potentiële koper tijdens de leaseperiode aan het onroerend goed mag aanbrengen. Zorg ervoor dat u een "lease-optieovereenkomst" invoert in plaats van een "lease-koopovereenkomst."
4. De eerstgenoemde optie geeft de optie om te allen tijde gedurende de huurperiode te kopen, terwijl de laatste < aankoop tegen het einde van de leaseperiode en heeft wettelijke gevolgen voor het maken van back-ups. Voer marktonderzoek uit en verkrijg een huisinspectie en een beoordeling . Op deze manier kunt u ervoor zorgen dat de aankoopprijs van het huis eerlijk is voordat u een contract ondertekent.
5. Houd er rekening mee dat als de verkoper gewetenloos is, hij of zij kan weigeren te verkopen aan het einde van de leaseoptieperiode . Dit betekent dat alle bovenstaande huurgelden die u hebt betaald, verloren gaan. Een verkoper kan ook proberen om het contract te verlaten als de vastgoedmarkt snel in waarde is gestegen en het onroerend goed aanzienlijk in waarde toeneemt - of u overhoudt voor meer geld. Natuurlijk is geen van deze acties legaal, maar als de koper niet de financiële middelen heeft om een ​​advocaat in te huren, zal er niet veel verhaal zijn tegen een duistere verkoper.
6. Begrijp dat als de markt daalt, u nog steeds de hogere prijs moet betalen die is vastgelegd in het contract voor het bezit van het huis . Als de prijs echter te hoog is, kan de huurder gewoon weglopen en naar een ander pand zoeken. U verliest echter dat deel van de huur dat naar een aanbetaling zou zijn gegaan, dus het is belangrijk om de benodigde wiskunde te doen om te bepalen of weglopen de beste optie is.
7. Praat met een
8. hypotheekmakelaar om uit te zoeken wat er in de toekomst nodig is om in aanmerking te komen voor een hypotheek. Hoewel het onvermogen om financiering of voldoende financiering te krijgen juist is waarom veel kopers kiezen voor huur voor eigen regelingen, wilt u ervoor zorgen dat er niets belangrijks in uw kredietgeschiedenis staat dat zou kunnen voorkomen dat u goedgekeurd wordt.Als u vaststelt dat u nog steeds niet in aanmerking komt voor een hypotheek op het moment dat de lease-overeenkomst verloopt, kan een huur-naar-eigen overeenkomst een kostbare fout worden. Zorg voor een voorwaarde voor het titelrapport . Hiermee kan een koper leren hoe lang de verkoper eigenaar is van het onroerend goed. Hoe langer de verkoper het bezit, hoe meer rechtvaardigheid en stabiliteit hij of zij had moeten opbouwen.
9. De bottom line Kortom, ook al begint u met het huren van de woning, het is een goed idee om dezelfde due diligence uit te voeren als wanneer u de woning zou kopen. Degenen die het zich kunnen veroorloven om op een traditionele manier een huis te kopen, met behulp van financiering, zijn waarschijnlijk beter af. Maar voor degenen die gewoon wat tijd moeten kopen - of hun opties open moeten houden of hun geld liquide moeten houden - kan huren om te bezitten een manier zijn om nu in je droomhuis te verblijven en er later volledig voor te betalen.