De inkomsten uit investeringsgerelateerde objecten liggen op een historisch hoogtepunt en wijzen op een toename van de inkomsten uit het huren van onroerend goed. Maar voordat u gaat investeren in verhuur van onroerend goed, hoe gaat u om met het taxeren van vastgoedverhuur?

Hier zullen we op een hoog niveau enkele manieren introduceren om onroerend goed te waarderen. (Zie voor verwante literatuur Simpele manieren om in onroerend goed te investeren. )

TUTORIAL: Investering in onroerend goed

De verkoopvergelijkingsmethode

De verkoopvergelijkingsbenadering (SCA) is een van de meest herkenbare vormen van waardering van residentieel vastgoed. Deze benadering is eenvoudig een vergelijking van vergelijkbare huizen die in een bepaalde periode zijn verkocht of verhuurd. De meeste beleggers willen een SCA over een aanzienlijk tijdsbestek om mogelijke trends te ontdekken.

De SCA gebruikt attributen om een ​​relatieve prijswaarde toe te wijzen. Prijs per vierkante voet is een gebruikelijke en gemakkelijk te begrijpen meeteenheid die alle beleggers kunnen gebruiken om te bepalen waar hun eigendom moet worden getarget.

Als een dorpswoning van 2.000 vierkante voet voor $ 1 / square foot huurt, kunnen beleggers redelijkerwijs een vergelijkbare huurinkomsten verwachten op basis van vergelijkbare huurprijzen in het gebied. Houd in gedachten dat SCA enigszins generiek is; dat wil zeggen, elk huis heeft een uniekheid die niet altijd meetbaar is. Kopers en verkopers hebben unieke smaken en verschillen. De SCA is bedoeld als een basislijn of redelijke mening en geen perfecte voorspeller of waardetool voor onroerend goed.

Het is ook belangrijk voor beleggers om een ​​gecertificeerde taxateur of makelaar te gebruiken bij het aanvragen van een vergelijkende marktanalyse. Dit vermindert het risico van frauduleuze taxaties, die wijdverspreid werden tijdens de vastgoedcrisis van 2007. (Zie voor gerelateerde literatuur

Een onroerend goed waarderen. ) Het Capital Asset Pricing Model

Het Capital Asset Pricing Model (CAPM) is een meer uitgebreide waarderingstool voor onroerend goed. Het CAPM introduceert de concepten van risico- en opportunitykosten die van toepassing zijn op beleggen in onroerend goed. Dit model kijkt naar potentiële ROI (return on investment) die is afgeleid van huurinkomsten en vergelijkt deze met andere beleggingen zonder risico, zoals Amerikaanse staatsobligaties of alternatieve vormen van vastgoedbeleggingen zoals vastgoedbeleggingsfondsen (REIT's).

Kort gezegd: als het rendement van

op op een risicovrije of gegarandeerde investering hoger is dan de potentiële ROI van huurinkomsten, is het eenvoudigweg niet logisch om het risico van huurwoningen te nemen. Met betrekking tot risico beschouwt het CAPM de inherente risico's om onroerend goed te huren. Alle huurwoningen zijn bijvoorbeeld niet hetzelfde. Locatie en leeftijd van het onroerend goed zijn belangrijke overwegingen. Het huren van een ouder eigendom betekent dat verhuurders waarschijnlijk hogere onderhoudskosten zullen maken.Een woning te huur in een gebied met veel criminaliteit zal waarschijnlijk meer veiligheidsmaatregelen vereisen dan een huur in een gesloten gemeenschap.

Dit model stelt voor om rekening te houden met deze "risico's" voordat u uw investering in overweging neemt of bij het opzetten van een structuur voor huurprijzen. (CAPM helpt u bepalen welk rendement u verdient om uw geld in gevaar te brengen.Voor meer informatie, zie

Het Capital Asset Pricing Model: An Overview. ) De inkomstenbenadering

De inkomstenbenadering is gericht op wat het potentiële inkomen voor huurwoningen oplevert ten opzichte van de initiële investering. De inkomstenbenadering wordt vaak gebruikt voor commercieel onroerend goed beleggen.

De inkomstenbenadering is afhankelijk van het bepalen van de jaarlijkse kapitalisatiegraad voor een investering. Dit tarief is het verwachte jaarinkomen van de bruto huurmultiplicator gedeeld door de huidige waarde van het onroerend goed. Dus als een kantoorgebouw $ 120.000 kost om te kopen en het verwachte maandelijkse inkomen uit verhuur $ 1, 200 is, bedraagt ​​de verwachte jaarlijkse kapitalisatie:

($ 1200 * 12 maanden) / $ 120, 000 = 12%

is een zeer vereenvoudigd model met enkele aannames. Meer dan waarschijnlijk zijn er rentelasten op de hypotheek. Ook kunnen toekomstige huurinkomsten over vijf jaar minder of waardevoller zijn dan ze nu zijn.

Veel beleggers zijn bekend met de netto contante waarde van geld. Dit concept toegepast op onroerend goed wordt ook wel een discounted cash flow genoemd. In de toekomst ontvangen dollars zijn onderhevig aan inflatoire en deflatierisico's en worden gepresenteerd in contante voorwaarden om dit te verantwoorden. (Zie voor gerelateerde informatie

Hoe rentetarieven waarde voor onroerend goed beïnvloeden. ) De kostenbenadering

De kostenbenadering bij het waarderen van onroerend goed geeft aan dat onroerend goed alleen waard is waarvoor het redelijkerwijs gebruikt kan worden. Deze wordt geschat door de grondwaarde en de afgeschreven waarde van eventuele verbeteringen op te tellen.

Taxateurs van deze school passen vaak het "hoogste en beste" gebruik toe om de kostenbenadering van onroerend goed samen te vatten. Het wordt vaak gebruikt als basis om leegstaand land te waarderen.

Als u bijvoorbeeld een appartementsontwikkelaar bent die drie hectare grond in een dor gebied wilt kopen om te converteren naar appartementen, dan is de waarde van dat land gebaseerd op het beste gebruik van dat land. Als het land wordt omringd door olievelden en de dichtstbijzijnde persoon woont op 20 mijl afstand, is het beste gebruik en daarom de hoogste waarde van dat onroerend goed niet converteren naar appartementen, maar mogelijk het uitbreiden van boorrechten om meer olie te vinden.

Een ander argument voor het beste gebruik heeft te maken met het bestemmingsplan. Als de toekomstige property niet als 'residentieel' is bestempeld, neemt de waarde ervan af omdat de ontwikkelaar aanzienlijke kosten zal moeten maken voor rezonering. Het wordt als het meest betrouwbaar beschouwd wanneer het op nieuwere structuren wordt gebruikt en minder betrouwbaar voor oudere eigenschappen. Het is vaak de enige betrouwbare benadering bij het kijken naar speciale gebruikseigenschappen. (Zie voor verwante literatuur

Huisprijs versus rentetarief: wat is belangrijker? ) De bottom line

Beleggen in onroerend goed is niet uit de mode door een stuk van de verbeelding.Sinds de laatste crash is de woningmarkt echter drastisch veranderd.

Flipping houses die zonder geld worden gefinancierd, is een artefact uit het verleden en mogelijk voor altijd verdwenen. Maar onroerend goed huren kan een winstgevende onderneming zijn als beleggers weten hoe onroerend goed te waarderen.

De meeste serieuze beleggers zullen componenten van al deze waarderingsmethoden bekijken voordat ze een huurbeslissing nemen. Het leren van deze inleidende waarderingsconcepten zou een stap in de goede richting moeten zijn om weer in het vastgoedinvesteringsspel te komen. Als u vervolgens een woning hebt gevonden die u een gunstig inkomstenbedrag kan opleveren, kunt u een gunstig rentetarief voor uw nieuwe woning vinden met behulp van een hypotheekcalculator. Het gebruik van deze tool geeft u ook meer concrete cijfers om mee te werken bij het evalueren van een toekomstig huurobject.

(Zie voor meer

5 fouten die het floperen van een huis veroorzaken )