Zal Rogers eens hebben geadviseerd dat mensen grond moeten kopen vanwege de schaarste. Met dit in gedachten moeten beleggers inzicht hebben in de praktische aspecten van het bezitten van grond en het runnen van een op het land gebaseerde onderneming. Ze moeten ook op de hoogte zijn van de specifieke soorten landgerelateerde beleggingsopties die beschikbaar zijn via beleggingsproducten zoals exchange-traded funds (ETF's) en exchange-traded notes (ETN's).

Soorten landinvesteringen

Onafhankelijke rijke mensen kunnen grond kopen voor persoonlijk gebruik en recreatie. Helaas vallen de meeste mensen niet in deze categorie. Dit roept de vraag op: zijn kansen op grondbezit en zakelijke ondernemingen geschikt voor het genereren van een acceptabel rendement op investering voor kleine beleggers, terwijl ze toch de vreugden en eigenschappen krijgen die geassocieerd worden met grondbezit? Om deze vraag te beantwoorden, moeten toekomstige landeigenaars 10 algemene categorieën van potentiële grondinvesteringen kunnen evalueren:

• Residentiële ontwikkeling land
• Commerciële ontwikkeling land
• Row crop land
• Veeteelt land
• Timberland
• Minerale productie land
• Plantaardige landbouwgrond
• Wijngaarden
• Boomgaarden
• Recreatieterrein

Residentiële en commerciële grondinvesteringen

Woningbouw en commerciële grondontwikkeling bieden een haalbare toegang tot grondbezit voor investeringen, omdat vrijwel een onbeperkt aantal kansen voor landontwikkeling kan worden gestructureerd om te voldoen aan de behoeften van een investeerder kapitaal- en tijdsbeperkingen. Helaas ontkrachten dit soort ontwikkelingen het vermogen van de grondeigenaar om van het gebruik van het land te genieten. Daarom zijn residentiële en commerciële landontwikkelingen geen haalbare opties voor mensen die echt het nostalgische gevoel van grondbezit willen ervaren.

Vanuit beleggingsoogpunt zijn er veel opties, zoals de Vanguard REIT ETF (ARCA: VNQ VNQVanguard REIT83. 65 + 0 67% gemaakt met Highstock 4. 2. 6 ), bieden gediversifieerde blootstelling aan industriële ontwikkelingen, kantoren, winkels, gezondheidszorg, openbare opslag en woningprojecten. Voor de meeste kleine beleggers zijn REIT ETF's een ideale keuze omdat ze geen direct beheer vereisen, ze zijn breed gediversifieerd naar type eigendom, ze zijn geografisch gediversifieerd, ze kunnen real-time worden gekocht of verkocht en ze zijn erg goedkoop.

Rij gewassen en terreinen voor veeteelt

Grond aangekocht voor rijcultuur of voor het runnen van een veehouderij biedt de mogelijkheid om van het land te genieten van het traditionele gevoel van nostalgie, maar ook vanuit het oogpunt van het genereren van inkomsten. Er zijn echter een groot aantal problemen voor kleine beleggers die grond kopen om dit soort ondernemingen te exploiteren.Ten eerste moet de schaal die nodig is voor het runnen van een rijbewerking of veehouderij zeer groot zijn om financieel levensvatbaar te zijn. Dit vereist op zijn beurt een aanzienlijke kapitaaluitgaven die veel hoger liggen dan wat de meeste mensen zich kunnen veroorloven. Bovendien zijn de lopende vaste kosten in verband met het runnen van dit soort landbouwactiviteiten buitengewoon hoog.

Dit betekent op zijn beurt dat ook de financiële leverage en het bedrijfsrisico voor dergelijke operaties zeer hoog zijn. Als gevolg hiervan wordt de grondbezitter aanzienlijk gestresseerd om dit soort zakelijke ondernemingen financieel succesvol te maken. In veel gevallen overschrijdt het stressniveau veruit de nostalgische voordelen waar mensen als landeigenaar naar verlangen. Met dit in gedachten is het een goede beoordeling om te zeggen dat de meeste kleine beleggers dit soort grootschalige landbouwactiviteiten moeten vermijden, omdat de risico's en ontberingen van dergelijke activiteiten waarschijnlijk alle voordelen zullen overstijgen.

Hoewel het bezit van een traditionele rooien-of veehouderij waarschijnlijk niet haalbaar is voor de meeste kleine beleggers, bieden veel landbouwinvesteringsopties een aanvaardbare beleggingsexposure voor traditionele landbouwbedrijven. Bijvoorbeeld, het United States Agriculture Index Fund (ARCA: USAG) is een exchange-traded fonds dat blootstelling biedt aan sojabonen, maïs, tarwe, katoen, suiker, koffie, sojaolie, levend vee, voederrundvlees , cacao, magere varkens, tarwe uit Kansas City, canola-olie en sojameel. Door te beleggen in dit product, zullen kleine beleggers dus een brede beleggingblootstelling hebben voor traditionele landbouwactiviteiten. Dit kan op zijn beurt door de belegger worden gebruikt om op de hoogte te blijven van de traditionele landbouwpraktijken, en biedt ook het potentieel om in de loop van de tijd een aantrekkelijk rendement op de investering te genereren.

Kleine beleggers kunnen ook een verscheidenheid aan gerichte beleggingsopties gebruiken om blootstelling te krijgen aan specifieke soorten traditionele landbouwactiviteiten. Bijvoorbeeld: Barclays iPath Pure Beta Agriculture ETN (ARCA: DIRT DIRTBarclays Bank iPath Pure Beta Agriculture Exchange Traded Notes 2011-18 4. 41 Ser-A Lkd to BC Comm Landbouw Purre Beta TR30 04 + 0 16% Created with Highstock 4. 2. 6 ) biedt beleggingsexposure voor zachte grondstoffen zoals maïs, tarwe, sojabonen, suiker, katoen en koffie, en de Barclays iPath Pure Beta Livestock ETN (ARCA: LSTK) biedt investeringsinvesteringen voor runderen en varkens. Zoals deze voorbeelden illustreren, kunnen kleine beleggers een groot aantal ETN's gebruiken om blootstelling te krijgen aan specifieke soorten landbouwactiviteiten.

Wat betreft het gebruik van ETF's en ETN's als land- en landbouwgerelateerde beleggingsopties, moeten beleggers begrijpen dat veel van dit soort producten afgeleide instrumenten gebruiken, zoals futures-contracten om marktblootstelling te genereren. Dientengevolge moeten beleggers een grondige due diligence uitvoeren voor dit soort beleggingen om hun potentiële risico's en voordelen volledig te begrijpen. Desalniettemin is het gebruik van ETF's en ETN's waarschijnlijk de beste gelegenheid om deel te nemen aan traditionele grootschalige landbouwactiviteiten.

Investeringsmogelijkheden voor kleine bedrijven

Voor kleine beleggers om echt te genieten van het meer traditionele gevoel van grondbezit, zijn misschien de beste opties houthandel, ontwikkelingsland voor mineralen, moestuinen, boomgaarden, wijngaarden en recreatieland. Deze soorten landbouwactiviteiten zijn veel aantrekkelijker voor kleine beleggers, omdat de schaal van de grondaankoop kan worden aangepast aan de kapitaalbeperkingen van de belegger, dit soort landbouwactiviteiten het potentieel hebben om een ​​aanhoudende inkomstenstroom te genereren en beleggers kunnen genieten van het zijn op het land terwijl het wordt gebruikt om inkomsten te genereren. Met dat gezegd, zijn een groot aantal ETF's en ETN's ook direct verbonden met dit soort landbouwactiviteiten. Daarom kunnen kleine beleggers overwegen om in hen te investeren, als ze besluiten dat het runnen van een kleinschalige landbouwoperatie te veel tijd en middelen kost.

The Guggenheim Timber ETF (ARCA: CUT CUTClaymore Tr 231. 18-0. 67% Created with Highstock 4. 2. 6 ) is ontworpen om de prestaties van wereldwijde houtbedrijven en omvat bedrijven in bedrijven die bosgrond bezitten of pachten en het hout voor commercieel gebruik en de verkoop van producten op basis van hout oogsten. Dit is een voorbeeld van een beleggingsoptie die de moeite waard is om te overwegen voor beleggers die indirecte blootstelling willen aan specifieke activiteiten op kleine boerenbedrijven. Daarnaast heeft het SPDR S & P olie- en gasexploratie- en productie-ETF Fonds (ARCA: XOP XOPSPDR SP OLG's EP36 83 + 4 19% Created with Highstock 4. 2. 6 < ) is een van de vele investeringsopties die blootstelling aan minerale landontwikkeling biedt. Beide opties illustreren de waarde van ETF's en ETN's, die nu kleine beleggers mogelijkheden bieden die ooit alleen beschikbaar waren voor hedgefondsen. Vanaf eind 2013 heeft de financiële-dienstensector geen ETN of ETF gecreëerd dat blootstelling biedt aan moestuinactiviteiten, wijngaarden, boomgaardactiviteiten of recreatieterreinen. Daarom, als dit soort kansen op landinvesteringen is wat beleggers zoeken, zullen ze een meer praktische benadering moeten kiezen door zelfstandig een bedrijf op kleine boerderij te starten.

Zaken die moeten worden overwogen voordat u Land koopt

Zodra de beslissing is genomen om onbewerkt land te kopen als een investering of voor ontwikkeling, moeten beleggers veel zaken begrijpen over de wettigheid die verbonden is aan het gebruik van specifieke percelen onroerend goed. Landgebruiksbeperkingen kunnen bijvoorbeeld de manier beperken waarop het land door de eigenaar kan worden gebruikt, erfdienstbaarheden kunnen toegang verlenen tot een deel van het onroerend goed aan een niet-verbonden partij en het overdragen van minerale rechten kan een niet-verbonden partij de machtiging om mineralen te verkrijgen en te verkopen voor financieel gewin. Bovendien kunnen oever- en kustrechten de toegang die de grondeigenaar heeft tot naburige waterwegen bepalen, en de leg van het land kan dicteren als het in een overstromingsvlak ligt, wat een grote invloed zou hebben op de manier waarop het land zou kunnen worden gebruikt. Gelukkig kunnen potentiële landkopers antwoord krijgen op deze vragen door de wettelijke specificatie van een perceel grond te bekijken, dat te vinden is in een document dat bekend staat als een grondakte.Dit type document is meestal via het internet voor het publiek beschikbaar, of het kan op de ouderwetse manier worden verkregen door een bezoek te brengen aan de afdeling landrecords en akten van het desbetreffende districtskantoor.

Naast legaliteitskwesties die van invloed kunnen zijn op aangekocht land, moeten kleine beleggers overwegen om toegang te krijgen tot basisvoorzieningen zoals elektriciteit of telecommunicatie. Beleggers moeten ook de jaarlijkse onroerendgoedbelastingverplichting van het terrein herzien, het potentieel voor inbreuken op schendingen beoordelen en de afstand van het land van de grondeigenaar en de dichtstbijzijnde gemeenschap analyseren. Al deze kwesties zijn belangrijk, omdat het gebrek aan nutsbedrijven de mogelijkheid om het land te gebruiken sterk kan belemmeren, de afstand van het land van invloed kan zijn op de hoeveelheid tijd die een landeigenaar van het onroerend goed moet genieten en dat onroerendgoedbelasting van invloed kan zijn op de financiën van de grondbezitter. Met deze zaken in het achterhoofd moeten toekomstige landeigenaren een uitgebreide due diligence-analyse uitvoeren alvorens te beslissen om grond te kopen.

Algemeen overzicht van grondwaardering

Beleggers die een grondgebonden aankoop overwegen, moeten zich realiseren dat ze een puur speculatieve investering doen. Dit komt omdat braakliggend land geen inkomsten genereert en daarom moet het rendement op de investering worden bepaald door de potentiële meerwaarde die kan worden behaald zodra het land is verkocht. Met dit in gedachten, kunnen de kosten van schulden voor een boerderij-vastgoedlening worden gebruikt om een ​​voorlopige investeringsanalyse uit te voeren.

Op 31 maart 2014 bedroeg het jaarlijkse kostenpercentage voor een 30-jarige volledig afgeschreven agrarische vastgoedlening 5,9%. Op basis van dit percentage zou de grond gekocht via een grondlening elk jaar met 5. 9% moeten stijgen om de grondinvestering in evenwicht te brengen. In de meeste gebieden van de VS zal dit waarschijnlijk niet gebeuren, vooral niet gedurende een langere periode. Vanuit puur investeringsoogpunt heeft onbewerkt land daarom een ​​zeer onaantrekkelijk rendement op investeringen, vooral wanneer wordt gekeken naar de tijd dat beleggers typisch land moeten bezitten om een ​​rendement op de investering te genereren. Bovendien zullen de rentetarieven voor leningen aan landbouwgrond waarschijnlijk in de toekomst stijgen, wat op zijn beurt betekent dat de break-even-rente voor toekomstige grondaankopen eveneens zal stijgen.

Als de kosten van schulden voor een lening met een landbouwbedrijf-vastgoed kleine beleggers niet afhouden van het willen kopen van grond als een speculatieve investering, en zij echt geloven dat ze een kleine landbouwactiviteit kunnen opzetten die aan hun kapitaalvereisten zal voldoen, inkomenseisen en tijdsbeperkingen, veel taxatierapporten zijn direct beschikbaar. Deze rapporten kunnen worden verkregen bij de landbouwafdelingen van universiteiten van de openbare staat om te helpen bij het beoordelen van de haalbaarheid van het opzetten van een bedrijfsvoering voor kleine boerenbedrijven. Daarom moeten kleine beleggers die een houthandel, groenteteeltbedrijf, wijngaard of boomgaard willen opzetten een uitgebreide en tijdige analyse kunnen vinden die uitlegt hoe dit soort operaties kan worden opgezet, de hoeveelheid werk die ze waarschijnlijk met zich mee zullen brengen, de kapitaaluitgaven. vereist, de tijd die nodig is om een ​​investeringsrendement te ontvangen, en het waarschijnlijke rendement op investering dat de activiteit in kleine bedrijven in de loop van de tijd zal realiseren.

Ten slotte, en misschien wel het belangrijkste, moeten beleggers begrijpen dat het kopen van land om een ​​kleine boerderij te exploiteren waarschijnlijk de moeilijkste en risicovolle onderneming is die kan worden nagestreefd. Dit komt omdat naast het risico dat bij alle bedrijfsactiviteiten wordt aangetroffen, landbouwactiviteiten een hele reeks risico's met zich meebrengt waar niet-agrarische bedrijven niet mee te maken hebben. Voorbeelden zijn de dreiging van een verscheidenheid aan gewasziekten, het potentieel voor plaagplagen, een steeds veranderende weersomgeving en onstabiele marktprijzen. Om deze redenen, in combinatie met het feit dat het runnen van een kleinschalige bedrijfsactiviteit een aanzienlijke hoeveelheid fysieke kracht, uithoudingsvermogen en een zeer sterke werkethiek vergt, zal de overgrote meerderheid van de investeerders waarschijnlijk niet in staat zijn om alle landbouweisen van een duurzame basis.

Bottom Line

Het kopen van onbewerkt land is een zeer risicovolle investering, omdat het geen inkomsten genereert en mogelijk geen meerwaarde genereert wanneer het onroerend goed wordt verkocht. Bovendien is het gebruik van een boerderij-vastgoedlening om grond te kopen erg riskant. Met deze punten in gedachten, wordt aanbevolen dat de meeste kleine beleggers met het verlangen om land te bezitten of een klein landbouwbedrijf te exploiteren, gebruik moeten maken van de grote verscheidenheid aan ETF's en ETN's die blootstelling bieden aan tal van land- en landbouwgerelateerde zakelijke activiteiten. Door gebruik te maken van dit soort beleggingsproducten, terwijl ze genieten van het enorme aantal nationale nationale parken die gratis toegankelijk zijn voor het publiek, moeten beleggers in staat zijn om hun wens voor landgerelateerde recreatieve activiteiten te vervullen terwijl ze in de loop van de tijd een redelijk rendement op hun investering genereren.