Het kopen van een huis zit vol complicaties die de meeste mensen niet begrijpen en onvoorbereid zijn. Een van die mysterieuze elementen is het escrow-proces (ook wel 'closing' genoemd), dat plaatsvindt tussen het moment dat een verkoper de koopovereenkomst accepteert en de koper de sleutels van het nieuwe huis. Hieronder vindt u een 10-staps doorloop van het proces, zodat u niet in de regen blijft staan ​​zonder een dak boven uw hoofd af te vragen wat er net is gebeurd.

AD:

1. Ga naar escrow / under contract en open een escrow-account

Zodra u en de verkoper een wederzijds aanvaardbare koopovereenkomst hebben ondertekend, zal uw agent uw cheque voor echt geld verzamelen en storten op een escrow-rekening bij het escrow-bedrijf dat is opgegeven in de aankoop overeenkomst.

Het escrow-bedrijf treedt op als een neutrale derde partij om de vereiste fondsen en documenten te verzamelen die bij het afsluitingsproces betrokken zijn, van het oorspronkelijke aanbetalingbedrag tot de leningdocumenten tot de ondertekende akte. In sommige gebieden kunnen advocaten dit proces afhandelen in plaats van een escrow-bedrijf en het kan "settlement" worden genoemd in plaats van "escrow".

AD:

2. In afwachting van de beoordeling van de bank

De bank die de hypotheek verstrekt, doet zijn eigen beoordeling van het onroerend goed (waar de koper gewoonlijk voor betaalt) om zijn financiële belangen te beschermen in het geval het de woning moet afschermen. Als de beoordeling lager is dan de aangeboden prijs, geeft de geldschieter u geen financiering tenzij u bereid bent om contant te betalen voor het verschil of de verkoper de prijs verlaagt tot het getaxeerde bedrag.

AD:

Uw andere opties om te proberen de mening van de taxateur te wijzigen, zijn een van de volgende:

• om aanvullende informatie te geven over waarom u vindt dat het huis voor een hoger bedrag moet worden getarget om te krijgen een tweede beoordeling
• om te proberen samen met een andere geldverstrekker te gaan en te hopen dat de beoordeling van de kredietverstrekker in uw voordeel uitkomt
• Als geen van deze opties mogelijk is, kunt u het koopcontract annuleren. (Lees

10 tips voor een goede prijs op een huis voor meer informatie over het prijzen van een nieuw huis.) 3. Veilige financiering

U had al een hypotheek moeten afsluiten voor een hypotheek op het moment dat uw koopovereenkomst werd aanvaard. Nadat u uw kredietverstrekker het adres van de verhuurder heeft gegeven, maakt deze een betrouwbaarheidsinschatting, of een verklaring met details over uw geleende bedrag, rentepercentage, afsluitingskosten en andere kosten in verband met de aankoop. Misschien wilt u de nummers op dit document bespreken voordat u het ondertekent. Zodra u uw schriftelijke kredietverplichting hebt, is het tijd om de financieringsconventies schriftelijk te verwijderen.

4. De onthullingen van de verkoper goedkeuren

Tijdens deze stap moet u een schriftelijke kennisgeving ontvangen van eventuele voor de hand liggende problemen die al door de verkoper of de agent van de verkoper zijn vastgesteld.Bijvoorbeeld, in wijken met een matige tot lage inkomens in woonwijken met hoge kosten, kan de garage zijn veranderd in een woongebied dat in strijd is met de huiscodes van de stad. Misschien ken je al dergelijke problemen omdat ze vaak in de aanbieding worden vermeld.

5. De nodige inspecties verkrijgen

Huisinspectie

U hoeft geen woninginspectie te krijgen wanneer u een woning koopt, maar het is in uw eigen belang om dit te doen. Voor een paar honderd dollar zal een professionele huisinspecteur je vertellen of er gevaarlijke of kostbare gebreken aan de woning zijn. Als dit het geval is, wilt u er meer over weten, zodat u de aankoop kunt afwijzen, de verkoper kunt vragen deze te repareren of de verkoper vraagt ​​om de prijs te verlagen, zodat u zelf met de reparaties kunt omgaan. Merk op dat u hier niet kunt onderhandelen over eventuele verkopersconcessies als het contract zegt dat u de woning "in de huidige staat" zult kopen. Als het inspectieproces naar tevredenheid is afgerond, moet u de inspectieconventie schriftelijk verwijderen. (Je herhaalt deze stap na alle andere inspecties.)

Ongediertebestrijding

Als de geldschieter geen ongediertebeoordeling vereist, wil je er misschien nog een kopen om er zeker van te zijn dat het huis geen termieten heeft, timmermanmieren of andere plagen zoals kakkerlakken of ratten. Deze problemen zijn mogelijk niet zichtbaar overdag wanneer u het huis hoogstwaarschijnlijk heeft bekeken, en het zou een vreselijk ongewenste ontdekking zijn nadat u bent verhuisd. Als er ongedierteproblemen zijn, moeten ze worden verholpen voordat de verkoop kan doorgaan (ervan uitgaande dat u door wilt gaan met de aankoop). Dit is een ander gebied waar je misschien opnieuw wilt onderhandelen met de verkoper om het werk te betalen.

Milieu-inspectie

Soms wordt het aanbevolen om een ​​milieu-inspectie uit te voeren om te controleren op giftige stoffen in het huis, zoals schimmels en asbest. Er kunnen ook problemen zijn op de thuislocatie, zoals besmetting vanaf een locatie in de buurt van een stortplaats, een oud olieveld, een stomerij, een benzinestation of ander bedrijf dat gevaarlijk is voor het milieu. Alle problemen die op dit gebied zijn ontdekt, kunnen ernstige gezondheidsrisico's inhouden en kunnen onbetaalbaar duur zijn om te repareren.

Andere inspecties

Voor gebieden die blootstaan ​​aan aardbevingen is mogelijk een bodemrapport en / of een geologisch rapport vereist om het risico van ernstige schade aan het onroerend goed in geval van een dergelijke ramp te beoordelen. Veel gebieden vereisen rapporten over overstromingen. Als het huis te veel overstromingen vertoont, kunt u de verzekering van huiseigenaren niet krijgen, wat betekent dat u geen hypotheek kunt krijgen. In sommige gevallen zal de aanschaf van een overstromingsverzekering naast de verzekering van uw huiseigenaar dit probleem oplossen. Op het platteland moet een landonderzoek worden uitgevoerd om de grenzen van het onroerend goed te verifiëren (in stedelijke gebieden zijn de grenzen vaak al heel duidelijk).

6. Krijg een risicoverzekering

Dit omvat verzekering voor huiseigenaren en eventuele extra dekking die vereist is in uw geografische gebied (zoals een overstromingsverzekering). U moet een verzekering voor huiseigenaren afsluiten totdat uw hypotheek is afbetaald (en u zou het sowieso waarschijnlijk willen).Kies uw eigen verzekeringsmaatschappij, die kan verschillen van degene die de geldverstrekker selecteert, en winkel rond om het beste tarief te krijgen. (Zie

Beginnershandleiding voor huiseigenarenverzekeringen , Verzekeringstips voor huiseigenaren en Vijf verzekeringspolissen die iedereen zou moeten hebben .) 7. Het titelrapport en de titelverzekering overnemen

Deze worden ook door uw geldschieter vereist, maar nogmaals, u wilt ze hoe dan ook. Het titelrapport zorgt ervoor dat de titel van het onroerend goed duidelijk is - dat wil zeggen dat er geen pandrechten op het onroerend goed zijn en dat niemand anders dan de verkoper een claim heeft op enig deel ervan. De titelverzekering beschermt u (en de geldschieter) tegen alle juridische uitdagingen die zich later zouden kunnen voordoen als er tijdens het zoeken naar een titel iets niet zou verschijnen. Als er iets mis is met de titel (bekend als een wolk of defect), moet de verkoper dit repareren zodat de verkoop kan doorgaan of u kunt laten weglopen. Afhankelijk van waar je woont, kunnen het escrow-bedrijf en het titelbedrijf één en hetzelfde zijn.

8. Maak een laatste doorloop

Het is een goed idee om het pand vlak voor sluiting opnieuw te inspecteren om ervoor te zorgen dat er geen nieuwe schade is ontstaan ​​en dat de verkoper u items heeft nagelaten die in de koopovereenkomst zijn vermeld, zoals apparaten of armaturen . Op dit punt in het proces kun je waarschijnlijk niet terugvallen, tenzij het huis ernstige schade heeft opgelopen. Het is echter niet ongehoord dat een kleine koper druk uitoefent op zijn of haar vertegenwoordiger om de overeenkomst te laten vervallen over iets onbetekenends.

9. Controleer het HUD-1-formulier

Ten minste één dag voor de afsluiting ontvangt u een formulier HUD-1 of de definitieve afrekening van de leningsvoorwaarden en afsluitingskosten. Vergelijk het met de goede trouwschatting die u eerder hebt ondertekend. De twee documenten moeten erg op elkaar lijken. Let op onnodige, onverwachte of buitensporige kosten en ook op regelrechte fouten.

10. Sluit escrow

Het sluitingsproces verschilt enigszins per staat, maar je zult een hoop papierwerk moeten tekenen, waar je je tijd mee moet nemen en zorgvuldig moet lezen. De verkoper krijgt ook papieren om te ondertekenen. Nadat alle papieren ondertekend zijn, bereidt de escrow-officier een nieuwe akte voor, die u de eigenaar van het eigendom noemt en deze naar de county-recorder stuurt. U dient een cheque in bij de kassier of regelt een overboeking om uw aanbetalings- en sluitingskosten te betalen, en uw geldschieter zal uw leninggelden aan escrow koppelen, zodat de verkoper en, indien van toepassing, de geldschieter van de verkoper kan worden betaald.

Als je zover komt, kun je eindelijk het huis in bezit nemen.

Conclusie

Uw agent houdt toezicht op dit hele proces, dus wees niet te bezorgd als u niet elk detail begrijpt zolang u uw agent vertrouwt. Bij elke transactie waarbij u financieel zoveel geld online zet, is het echter een goed idee om op zijn minst een basisidee te hebben van wat er aan de hand is, zodat u er geen misbruik van kunt maken.