Investeren in onroerend goed blijft een van de beste manieren om rijkdom te bouwen en belastingen te verlagen. Voordelen zijn onder andere de mogelijkheid om de kosten van inkomsten producerende goederen via afschrijvingen terug te verdienen, om 1031 beurzen te gebruiken om winsten uit vastgoedbeleggingen uit te stellen, en om te lenen tegen onroerend goed om extra investeringen te doen of voor andere doeleinden. Daarnaast kunnen huiseigenaren profiteren van de vrijstelling van personen, die de winst op de verkoop van een persoonlijk huis beschermt tegen vermogenswinstbelastingen, evenals de aftrek voor hypotheekrente. Lees verder om erachter te komen of een of een combinatie van deze strategieën geschikt voor u is. (Voor achtergrondinformatie, lees Investing in Real Estate .)

TUTORIAL: Investering in onroerend goed

Afschrijvingen
U kunt de kosten van inkomsten genererende huurwoningen recupereren door middel van jaarlijkse belastingaftrek, de zogenaamde afschrijving. De Internal Revenue Code definieert de aftrek van de afschrijving als een redelijke voorziening voor uitputting of slijtage, inclusief een redelijke voorziening voor incourantheid.

Vastgoedbeleggers gebruiken over het algemeen een afschrijvingsmethode die het Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS) wordt genoemd, waarbij huurwoningen en structurele verbeteringen worden afgeschreven over 27. 5 jaar, terwijl apparaten en andere armaturen over 15 jaar worden afgeschreven. Afschrijvingskosten resulteren vaak in een netto verlies op vastgoedbeleggingen, zelfs als het onroerend goed feitelijk een positieve kasstroom produceert. Dit verlies, evenals kosten, zoals nutsbedrijven en verzekeringen, worden gerapporteerd over Schema E, federale inkomstenbelasting uit 1040 en in mindering gebracht op het gewone inkomen.

1031 Uitwisselingen
De 1031-uitwisseling, vernoemd naar sectie 1031 van de Internal Revenue Code, biedt beleggers de mogelijkheid om belastingen uit te stellen door één vastgoedbelegging te verkopen en het vermogen te gebruiken om een ​​ander pand of andere eigendommen van dezelfde waarde te kopen. of meer waarde. Deze uitwisseling moet binnen een bepaalde periode plaatsvinden. Hoewel een 1031-beurs over het algemeen verschillende soorten onroerend goed kan omvatten, heeft het overgrote deel van de transacties betrekking op onroerend goed. (Lees Smart Real Estate Transactions voor meer informatie over dit type uitwisseling.)

Eigendomsvoorschriften
Om een ​​1031-uitwisseling met succes te voltooien, moeten de eigenschappen voldoen aan de volgende criteria:

• De totale waarde van de vervangende eigenschappen moet gelijk zijn aan of groter zijn dan die van de afgestane eigenschappen.
• De eigenschappen die deel uitmaken van de transactie moeten van dezelfde soort zijn, wat betekent dat onroerend goed niet kan worden ingewisseld voor een ander type activum, zoals een vastgoedbeleggingstrust (REIT). (Voor meer informatie over REIT's, lees De grondslagen van REIT-belasting. )
• De geruilde eigenschappen moeten worden aangehouden voor "productieve doeleinden in het bedrijfsleven of de handel" (een investering).

Contanten of goederen die via de transactie worden ontvangen en die niet als een soort van soort eigendom worden beschouwd, worden als opstart beschouwd en zijn onderworpen aan belasting. Cashboot omvat niet alleen geld, maar ook fysieke eigendommen, zoals armaturen. Hypotheekstart verwijst naar elke schuldvermindering die wordt bereikt door de transactie. Het bedrag van de schuld dat met het vervangende eigendom wordt verondersteld, moet dus gelijk zijn aan of groter zijn dan de waarde van de schuld die is ingetrokken wanneer het afgestane eigendom wordt verkocht. (Lees voor meer informatie over uitwisselingen van soortgelijke aard Handelspanden om de belastingambtenaar bij baai te houden.)

Beleggersrichtlijn
De belegger moet een gekwalificeerde tussenpersoon gebruiken. Een gekwalificeerde tussenpersoon is een agent die het uitwisselingsproces 1031 faciliteert, grotendeels door de netto-opbrengst van het afgestane pand vast te houden voordat deze opnieuw in de vervangende woning wordt geïnvesteerd. Alleen een gekwalificeerde tussenpersoon mag deze gelden houden tijdens de uitwisseling. De Federation of Exchange Accommodators beschrijft de rol die de gekwalificeerde tussenpersoon speelt in het uitwisselingsproces van 1031.

De belegger heeft twee deadlines:

• Vijfenveertig dagen na de verkoop van de afgestane goederen moet hij een schriftelijke lijst van gekwalificeerde vervangende eigendommen leveren aan een gekwalificeerde partij bij de beurs, meestal de tussenpersoon. Er zijn ook verschillende regels die het aantal eigenschappen dat kan worden geïdentificeerd beperken.
• Daarnaast moet hij de totale waarde van in aanmerking komende vervangende activa kopen binnen 180 dagen na verkoop van het afgestane goed of 180 dagen na de vervaldatum van zijn belastingaangifte voor dat jaar, afhankelijk van wat zich het eerst voordoet.

1031 Exchange, Stap voor stap
In een typische transactie besluit een belegger een vastgoedbelegging te verkopen en de opbrengst te beleggen van eventuele winst in een andere woning.

1. Om dit op een fiscaal efficiënte manier te bereiken, sluit de belegger een 1031-uitwisselingsovereenkomst met een gekwalificeerde tussenpersoon en zet hij het oorspronkelijke onroerend goed te koop. Tegelijkertijd gaat de belegger op zoek naar vervangende panden.
2. Op de dag dat de belegger de oorspronkelijke woning (de afgestane eigenschap) verkoopt, wordt de netto-opbrengst na het betalen van alle kosten verzonden naar een speciale rekening die is opgezet door de gekwalificeerde tussenpersoon.
3. De belegger gaat vervolgens over tot de identificatieperiode en heeft precies 45 dagen om een ​​lijst met gekwalificeerde vervangende eigendommen te produceren en 180 dagen om de vervangende woning tijdens de ruilperiode te sluiten.
4. Gebruikmakend van de volledige opbrengst van de verkoop van het afgestane pand, sluit de belegger de nieuwe vastgoedbelegging of -eigenschappen.
5. De gekwalificeerde tussenpersoon koppelt deze fondsen aan de titelfirma, de speciale rekening is gesloten en de transactie is voltooid.

Lenen tegen eigen vermogen
Beleggers die aanzienlijke aandelen hebben opgebouwd in hun persoonlijke woning of vastgoedbelegging, kunnen er eenvoudig voor kiezen hun panden te herfinancieren en aandelen te verwerven om extra investeringen te doen, het huis te verbeteren of voor andere doeleinden.Regelgeving verschilt van staat tot staat.

In een typisch scenario leent een kredietverstrekker 80% van de gecombineerde lening aan de waarde of 50% van de reële marktwaarde van het onroerend goed, naargelang wat het laagste is. Bijvoorbeeld, op een eigendom van $ 240.000 met een lening van $ 100.000, is het meest een lener die kan extraheren $ 92, 000 ($ 240, 000 x 80% - $ 100, 000).

Het vermogen om geld te lenen is ook afhankelijk van de kredietwaardigheid van een lener, zijn bestaande verhouding tussen schulden en eigen vermogen en zijn verhouding tussen schulden en inkomsten. Hoewel deze strategie een beetje risicovoller is, kan het voor diegenen die in staat zijn om met de extra schuld om te gaan helpen bij het opbouwen van vermogen zonder een 1031-ruil te hoeven aangaan of een woning te verkopen. (Om meer te weten te komen over leningen met eigen vermogen, lees De Home-Equity-lening: wat is het en hoe werkt het .)

Belastingen op de verkoop van een woning uitstellen
Voordelen van de verkoop van het primaire persoonlijke verblijf van een belastingplichtige zijn uitgesloten van vermogenswinstbelasting tot $ 500.000 voor gehuwde paren en $ 250.000 voor alleenstaanden als de belastingbetaler twee van de afgelopen vijf jaar in het huis heeft gewoond. Als de winsten uit de verkoop van de hoofdwoning van een belastingplichtige groter zijn dan die uitsluitingen, kan de belastingbetaler ook dat deel beleggen via een 1031-ruil.

Beleggers die in gebieden wonen waar de waarde van hun huizen op waarde schat, kunnen een strategie gebruiken om te handelen naar zowel het opbouwen van hun persoonlijke vermogen als het minimaliseren van belastingen op hetzelfde moment. (Om meer te weten te komen over de fiscale gevolgen van het verkopen van uw woning, leest u Zal uw huizenverkoop u verlaten met belastingstilling? )

Hypotheekrenteaftrek
Huiseigenaren kunnen het deel van hun hypotheken dat aan hen toerekenbaar is aftrekken rentebetalingen op hun belastingaangiften. Deze betalingen zijn hoger tijdens de eerste jaren van de hypotheek en nemen geleidelijk af naarmate de hypotheek wordt afbetaald. (Lees meer in De hypotheekrenteaftrek .)

De bottom line
Er zijn veel opties beschikbaar voor de vastgoedeigenaar die op zoek is om te verkopen terwijl de belastingplicht wordt geminimaliseerd.

• Een ruil van 1031 maakt het mogelijk dat de opbrengsten van een verkoop opnieuw worden geïnvesteerd in soortgenoten.
• Een lening met eigen vermogen tikt rechtstreeks in op de waarde van het onroerend goed en kan voor verschillende doeleinden worden gebruikt.
• De verkoop van een hoofdverblijfplaats komt in aanmerking voor een speciale fiscale behandeling.
• Hypotheekrente kan worden afgetrokken op het moment van belasting.

Uw persoonlijke situatie bepaalt welke van deze opties voor u geschikt is, maar elk van deze opties zal u helpen om het meeste uit uw investering in onroerend goed te halen.

Zie voor verwante gegevens Een belastingpremie voor huiseigenaren .