In 2011 besprak Warren Buffett de verdiensten van beleggen in de totale goudvoorraad van de wereld (foto a kubus van goud met een gewicht van ongeveer 170.000 ton met zijden van 68 voet lang die comfortabel in het binnengebied van een ballpark van de minor league zitten), in tegenstelling tot investeringen in alle US cropland plus 16 Exxon Mobils (XOM XOMExxon Mobil Corp83. 56-0 23% gemaakt met Highstock 4. 2. 6 ). Naarmate de tijd verstrijkt, stelt Buffett, zullen de akkers en Exxon Mobils doorgaan met het leveren van enorme hoeveelheden output in de vorm van maïs, tarwe, katoen en triljoenen dollars aan dividenden, terwijl de kubus van goud onveranderd zal blijven, nog steeds in de honkbalveld, nog steeds niet in staat om iets te produceren. "Je kunt de kubus strelen, maar hij zal niet reageren", schreef hij in zijn brief aan de aandeelhouders van Berkshire Hathaway (BRK. B) in 2011.

AD:

Zo koos Buffett de productieve activa van stapel B, de akkerland en Exxon Mobils, over de kubus van goud. Productieve activa, vertelt hij ons, kunnen in de vorm van een bedrijf zijn, hetzij via aandelenaankopen of volledig eigendom, boerderijen en onroerend goed. "Idealiter, deze activa moeten in inflatoire tijden de mogelijkheid hebben om output te leveren die de koopkrachtwaarde behoudt, terwijl een minimum aan nieuwe kapitaalinvesteringen nodig is. Boerderijen, onroerend goed en veel bedrijven zoals Coca-Cola (KO KOCOCOLOCOLA CO45 45-0 04% Gemaakt met Highstock 4. 2. 6 ), IBM (IBM) en onze eigen See's Candy voldoen aan die test met dubbele loop, "schreef hij in de brief.

AD:

Deze activa kunnen worden omgezet in economische equivalenten met behulp van de juiste waarderingstechnieken. Een prijskaartje kan worden vastgesteld en een rendement kan worden bepaald. Uiteindelijk, door in het juiste bos te zitten (productieve activa) en door deze activa correct te evalueren, kunnen beleggers hogere rendementen behalen.

Productiviteit meten via traditionele waarderingsmethoden

Voorraden

Berkshire en Buffett geven er de voorkeur aan om bedrijven direct te kopen, maar wanneer dat niet het geval is, zullen zij omvangrijke hoeveelheden bedrijven kopen via aandelenaankopen in bedrijven zoals IBM, American Express (AXP AXPAmerican Express Co96 20-0.9% Created with Highstock 4. 2. 6 ) en Coca-Cola. In de wereld van Buffett en Benjamin Graham, de vader van waardebeleggen, is beleggen in aandelen het meest intelligent wanneer het het meest zakelijk is en de belegger een aandelenaankoop moet behandelen alsof hij het hele bedrijf vertegenwoordigt.

AD:

Traditionele, hoogwaardige waarderingsstatistieken omvatten de prijs-winstverhouding en prijs / boekwaardeverhouding. Al het andere is gelijk, een aandeel met een koers / winstverhouding van 10 biedt meer waarde dan een aandeel met een winst per aandeel van 20.

Bedrijven

Typische waarderingsmaten voor de aankoop van een bedrijf omvatten de boekwaarde (de waarde van alle activa minus alle schulden), vergelijkbare marktwaarde (gebruikmakend van recente verkoopgegevens van gelijkwaardige bedrijven om een ​​prijs vast te stellen, vergelijkbaar met de vergelijkbare marktanalyse voor residentieel vastgoed) en een cap-rate waardering die de winst van het bedrijf omvat, hetzij het meest recente jaar of een gemiddelde van een bepaald aantal voorgaande jaren, en verdeelt deze met een kapitalisatietarief.Het activeringspercentage is gebaseerd op risico en verwacht rendement. Als een kapper bijvoorbeeld een gemiddelde winst van $ 20.000 in de afgelopen vijf jaar heeft gemaakt en er wordt vastgesteld dat de activeringsratio 20% moet zijn, bedraagt ​​de waarde van het bedrijf $ 20, 000/0. 20, of $ 100, 000.

Voor huurwoningen omvatten de typische waarderingsstatistieken een vergelijkbare marktanalyse (woningen worden normaal gesproken gewaardeerd op basis van deze methode en het is redelijk nutteloos voor verhuurde woningen omdat het houdt geen rekening met inkomsten); reproductiewaarde, of de kosten om het gebouw te vervangen; een winstkapitalisatiebenadering (hetzelfde als de cap rate-berekening voor een bedrijf); een bruto huur multiplier berekening en een maandelijkse kasstroomoverzichtanalyse.

De bruto huurvermenigvuldiger is gewoon de bruto jaarhuur van een woning vermenigvuldigd met een factor die het potentieel voor 'cashflow' vertegenwoordigt. "De vuistregel is dat een eigenschap een cashflow oplevert op een veelvoud van zeven; een woning met een bruto jaarhuur van $ 20.000 zal waarschijnlijk een cashflow opleveren tegen een prijs van $ 140.000 ($ 20.000 x 7). Deze berekening is handig bij het filteren van eigenschappen voor verdere analyse, maar holistisch is het erg bot, en een meer gedetailleerde verwachte winst-en-verliesrekening wordt meestal ontwikkeld. Deze gedetailleerde resultatenrekening houdt rekening met huurinkomsten, leegstand, beheerskosten voor onroerend goed, reparaties en onderhoud, tuinwerkzaamheden, diverse, reserves, leningbetaling, verzekering en onroerendgoedbelasting. De resulterende winst of "cashflow" wordt vervolgens gedeeld door de vooruitbetaling om een ​​contant geld op contante return op investering te bepalen.

Twee belangrijke voordelen van beleggen in onroerend goed zijn onder meer het gebruik van hogere rendementen door leverage en 'phantom' cashflow-toevoeging in de vorm van de niet-geldelijke afschrijving. Rendement op geïnvesteerd vermogen is een nuttiger meetinstrument bij het vergelijken van huurwoningen met aandeleninvesteringen.

Productieve landbouwgrond

Landbouwgrond wordt doorgaans gewaardeerd op basis van een berekening van de huurkapitalisatie, afhankelijk van de oogsttijd. com, "momenteel wordt meer dan 50% van het landbouwareaal in het Midwesten verhuurd. "Zo wordt een perceel landbouwgrond dat voor $ 500 per acre verhuurt, gewaardeerd op $ 12,500 per acre als de kapitalisatiegraad 4% is. ($ 500 / 0. 04). Dit activeringspercentage is gebaseerd op de langetermijnrente.

Economische equivalenten creëren met behulp van het verdisconteerde kasstroommodel

De echte intrinsieke waarde van een productief activum zoals beschreven in Buffett's 1992 brief aan de aandeelhouders van Berkshire Hathaway werd meer dan 50 jaar geleden uiteengezet door John Burr Williams in

Theorie van investeringswaarde. "De waarde van aandelen, obligaties of bedrijven van vandaag wordt bepaald door de instroom en uitstroom van contanten - verdisconteerd tegen een toepasselijke rentevoet - die naar verwachting zal plaatsvinden tijdens de resterende levensduur van het actief," schreef Williams. Deze intrinsieke waarde kan worden berekend met behulp van het discounted cash-flow-model, dat zal resulteren in één dollarwaarde die op zijn beurt kan worden vergeleken met de huidige prijs van het actief om tot een rendement te komen.Dit rendement zet al onze activaklassen om in economische equivalenten. Winst- en groeipercentages eigenaar

Hoe bepaalt u dus alle instromen en uitstromen die naar verwachting zullen plaatsvinden tijdens de resterende levensduur van het actief? Simpel: u bepaalt eerst een winstbasiswaarde (in de wereld van Buffett, dat zijn de inkomsten van de eigenaar, dat is het netto-inkomen plus afschrijvingen en minus kapitaaluitgaven) en vervolgens deze waarde laten groeien met een redelijke groeisnelheid. De groeisnelheid wordt gesegmenteerd in een eerste fase en een tweede fase, waarbij de eerste fase de groeisnelheid is die naar verwachting de komende vijf tot tien jaar zal voortduren, en de tweede fase is een resterende hoeveelheid die naar verwachting zal plaatsvinden na de groei loopt geleidelijk naar een gematigd niveau.

Voor de eerste fase kan de gebruikte groeivoet de historische tienjaarsgroeisnelheid van het betreffende actief zijn. Om de historische winstgroeisnelheid van een actief te bepalen, gebruikt u gewoon de tijdswaarde van de geldberekening voor rente, of I / Y, waarbij u de inkomsten van 10 jaar geleden gebruikt als de huidige waarde, de meest recente inkomsten van het jaar voor de toekomstige waarde en 10 voor het aantal jaren. Als u er zeker van bent dat de winst de komende vijf tot tien jaar op dit traject zal doorgaan, gebruikt u dit percentage voor de groeisnelheid in de eerste fase.

Voor het tweede-graads tarief, het residuele tarief, is een gemeenschappelijke benadering om "het nominale groeipercentage op lange termijn in de algemene economie van het thuisland van het bedrijf" te gebruiken. "Aldus Robert Hagstrom, auteur van de

The Warren Buffett Way . Bijvoorbeeld, de economische groeivoet op lange termijn van de Verenigde Staten is 5%. Voorspelbaarheid is essentieel bij het gebruik van het verdisconteerde kasstroommodel. Het betreffende activum moet een consistent record hebben van inkomsten om toekomstige inkomsten met enige mate van vertrouwen te projecteren.Verder zijn de variabelen in het model als knoppen op de Hubble-ruimtetelescoop: pas ze een beetje aan en je kijkt naar een heel ander universum.

De korting Tarief

De disconteringsvoet is de koers die wordt gebruikt om alle toekomstige inkomsten terug te brengen tot een contante waarde. Zie het als de alternatieve kosten van beleggen in het betreffende activum: in plaats van het kopen van landbouwgrond, zou u een schatkistbiljet kunnen kopen. waarde die Buffett gebruikt, is de risicovrije rente, die is het 30-jaars T-biljet, nu op 3%. Anderen voegen aan dit tarief een aandelenrisicopremie toe die risico's met zich meebrengt. Deze waarde is te vinden op de website van Aswath Damodaran, hoogleraar financiën aan de New York University. Het cijfer staat nu op 6,1%. Dus de totale discontovoet is 9. 12%.

Intrinsieke waarde berekenen

De voorgaande invoer wordt allemaal in een discounted cash-flow-model opgenomen en de netto contante waarde van alle toekomstige kasstromen wordt berekend. Deze netto contante waarde is de intrinsieke waarde van het activum en kan worden vergeleken met de verkoopprijs - of dit nu de aandelenkoers, het prijskaartje van het bedrijf, het prijskaartje op het gebouw of de prijs per acre is - om te bepalen een veiligheidsmarge.

Veiligheidsmarge

Zoals gedefinieerd door Buffett's mentor, Benjamin Graham, is de veiligheidsmarge het verschil tussen de huidige prijs van het activum en de berekende intrinsieke waarde van het actief. Veiligheidsmarge kan als volgt worden beschouwd: als u een brug moet bouwen die wordt gebruikt door vrachtwagens met een gewicht van 50.000 ton, moet u een brug bouwen voor vrachtwagens met een gewicht van 100.000 ton. Een grote veiligheidsmarge biedt een vangnet voor fouten en afwijkingen in de intrinsieke waardeberekening. Volgens Buffett zijn de drie belangrijkste woorden bij beleggen de veiligheidsmarge.

De veiligheidsmarge kan worden gevonden door de berekende intrinsieke waarde van het actief te delen door de prijs van het actief en door af te trekken 1. Al het overige is een actief met een veiligheidsmarge van 75% een veel breder vangnet dan een actief met een veiligheidsmarge van 25%.

Land van economische equivalenten - Rendement

Om het rendement van het actief te bepalen, wijzigt u gewoon de disconteringsvoet in het discount-cashflowmodel totdat de berekende intrinsieke waarde gelijk is aan de verkoopprijs van de aanwinst. Als de intrinsieke waarde van American Express bijvoorbeeld wordt berekend op $ 172. 08 per aandeel met een disconteringsvoet van 12% en de huidige prijs is $ 71. 73, en vervolgens de disconteringsvoet aanpassen tot 14,6%, resulteert in een intrinsieke waarde van $ 71. 73 die gelijk is aan de verkoopprijs. Dit betekent dat op basis van het model dat de Amerikaanse Express-belegger een jaarlijks rendement van 14,6% kan verwachten. Dit rendement zorgt voor eenvoudige vergelijking tussen activaklassen en vergemakkelijkt de effectieve inzet van kapitaal. Of het nu gaat om Coca-Cola, chocolade, woonruimte of katoen, het discounted cash-flow-model reduceert ongelijksoortige activa tot economische equivalenten.

Een vogel in de hand

Volgens Buffett in zijn jaarlijkse brief aan aandeelhouders van 2000 was de formule voor het waarderen van alle activa die John Burr Williams in 999 had uiteengezet> The Theory of Investment Value

correct geïdentificeerd door Aesop in 600 B. C - "een vogel in de hand is de moeite waard twee in de bush. "Dat axioma moet worden aangepast met vier vragen: hoe zeker ben je dat de vogels in de bush zijn, wanneer zullen ze verschijnen, hoeveel zullen er zijn en wat is de risicovrije rente? (Het rendement op lange termijn U. S. T-bills.) Al deze variabelen worden vastgelegd in het discount-cashflowmodel. "Als je deze drie vragen kunt beantwoorden, zul je de maximale waarde van de struik en het maximale aantal vogels dat je nu bezit, kennen dat er voor moet worden aangeboden. En, natuurlijk, denk niet letterlijk aan vogels. Denk aan dollars, "schreef Buffett in de brief van de aandeelhouder. Deze wet is volgens Buffett onveranderlijk en van toepassing op de" uitgaven voor boerderijen, olie-royalty's, obligaties, aandelen, loten en fabrieken. … Plaats gewoon de juiste nummers, en je kunt de aantrekkelijkheid van alle mogelijke toepassingen van kapitaal in het hele universum rangschikken, "schreef Buffett. The Bottom Line

"Of de valuta nu een eeuw gebaseerd is op goud, schelpen, haaientanden of een stuk papier (zoals vandaag), mensen zullen bereid zijn om een ​​paar minuten van hun dagelijkse werk voor een Coca-Cola of een beetje bros van See.In de toekomst zal de Amerikaanse bevolking meer goederen verplaatsen, meer voedsel consumeren en meer woonruimte nodig hebben dan nu het geval is. Mensen zullen altijd wat ze produceren ruilen voor wat anderen produceren, "schreef Buffett in zijn 2011 aandeelhoudersbrief. Omdat het de individuele belegger betreft, leidt het identificeren van deze productiemiddelen over een kubus van goud en het beheersen van het model dat ze omzet in economische equivalenten tot intrinsieke waarde. Dat leidt tot een veiligheidsmarge die leidt tot hogere rendementen.

AD: