Wanneer u denkt aan het kopen van onroerend goed, is het eerste waar u aan denkt waarschijnlijk uw huis. Maar ook fysiek vastgoed kan een rol spelen in een portfolio, vooral als een hedge tegen de aandelenmarkt. Hoewel onroerend goed de afgelopen vijftig jaar een populair investeringsvehikel is geworden, is het kopen en bezitten van bakstenen veel ingewikkelder dan beleggen in aandelen en obligaties. In dit artikel zullen we de leidende opties voor individuele beleggers onderzoeken, die in een gerangschikte volgorde worden vermeld van hoe direct een vastgoedinvestering ze zijn, en redenen om te beleggen.

Basic Rental Properties

Dit is een investering zo oud als de praktijk van grondbezit. Een persoon koopt een woning en verhuurt deze aan een huurder. De eigenaar, de verhuurder, is verantwoordelijk voor het betalen van de hypotheek, belastingen en onderhoud van het onroerend goed.

In het ideale geval rekent de verhuurder voldoende huurprijs aan om alle bovengenoemde kosten te dekken. Een verhuurder kan ook meer in rekening brengen om een ​​maandelijkse winst te maken, maar de meest gebruikelijke strategie is om geduldig te zijn en alleen genoeg huur te vragen om de kosten te dekken totdat de hypotheek is betaald, op welk moment het grootste deel van de huurprijs winst wordt. Bovendien kan het onroerend goed in de loop van de hypotheek ook in waarde zijn gestegen, waardoor de verhuurder een waardevoller bezit heeft. Volgens het US Census Bureau is onroerend goed in dit land van 1940 tot 2006 steeds in waarde toegenomen. Hoewel er een dip was tijdens de inzinking van de subprime-hypotheek van 2008 tot 2010, is het nu hersteld en is het in het algemeen gestegen.

Een belegger moet weten op welke markt hij op zoek is naar onroerend goed of een expert inhuren om te helpen. Voor beleggers die op zoek zijn naar een inkomstenstroom uit huurobjecten, zijn de belangrijkste aspecten om te overwegen de locatie van onroerend goed en de markthuurprijzen. Wat de locatie betreft, bevinden veel succesvolle verhuur zich in de nabijheid van grote scholen. Als u bijvoorbeeld een woning in de buurt van een staatsuniversiteit koopt, is het waarschijnlijk dat studenten dit jaar na jaar willen huren. Er zijn ook veel andere kenmerken van een winstgevend huurobject en sommige hebben tijd nodig om te leren. Zie voor meer informatie <10> Top 10-kenmerken van een winstgevende huurwoning.

Er zijn natuurlijk onvolkomenheden op het eerste gezicht van wat een ideale investering lijkt. U kunt eindigen met een slechte huurder die schade toebrengt aan het eigendom of, erger nog, uiteindelijk helemaal geen huurder meer heeft. Dit geeft u een negatieve maandelijkse cashflow, wat betekent dat u misschien moet klauteren om uw hypotheekbetalingen te dekken. Er is ook de kwestie van het vinden van de juiste woning. U wilt een gebied kiezen waar de leegstand laag is en u een plek kiest die mensen willen huren.

Misschien is het grootste verschil tussen een huurwoning en andere investeringen de hoeveelheid tijd en werk die u moet besteden aan de zorg ervoor.Als u niet wilt, kunt u een professionele vastgoedbeheerder inhuren. Maar zijn of haar salaris wordt dan een kost die van invloed is op de winstgevendheid van uw investering.

De keerzijde: handel in onroerend goed

Dit is de wilde kant van vastgoedinvesteringen. Net als de daghandelaren die zich ver van een buy-and-hold-belegger bevinden, zijn de vastgoedhandelaren een heel ander ras dan de koop-en-huur-verhuurders. Verkopers van onroerend goed kopen woningen met de bedoeling ze voor een korte periode te houden, vaak niet langer dan drie of vier maanden, waarna ze hopen ze met winst te verkopen. Deze techniek wordt ook wel flippen genoemd en is gebaseerd op koopeigenschappen die ofwel aanzienlijk ondergewaardeerd zijn of zich in een zeer heet gebied bevinden.

Puur vastgoed-flippers zullen geen geld in een huis steken voor verbeteringen; de investering moet de intrinsieke waarde hebben om winst te maken zonder verandering of ze zullen er geen rekening mee houden. Flipping op deze manier is een contante belegging op korte termijn.

Als een eigendomsflipper wordt betrapt in een situatie waarin hij of zij een woning niet kan lossen, kan dit verwoestend zijn omdat deze investeerders over het algemeen niet genoeg klaar geld hebben om de hypotheek op een woning voor de lange termijn te betalen. Dit kan leiden tot aanhoudende verliezen voor een vastgoedhandelaar die niet in staat is om het onroerend goed in een slechte markt te lossen.

Er bestaat ook een tweede klasse vastgoedflipper. Deze beleggers verdienen hun geld door goedkope of redelijk geprijsde objecten te kopen en waarde toe te voegen door ze te renoveren. hey dan verkopen de woning na renovaties voor een hogere prijs. Dit kan een investering op langere termijn zijn, afhankelijk van de omvang van de verbeteringen. Het beperkende kenmerk van deze investering is dat deze tijdintensief is en investeerders vaak slechts één eigenschap tegelijk toestaat.

Investeringsgroepen onroerend goed

Investeringsgroepen voor onroerend goed zijn min of meer kleine beleggingsfondsen voor huurwoningen. Als u een woning wilt bezitten, maar niet het gedoe wilt hebben om een ​​huisbaas te zijn, is een vastgoedinvesteringsgroep wellicht de oplossing voor u.

Een bedrijf koopt of bouwt een reeks gebouwen, vaak appartementen, en biedt beleggers vervolgens de mogelijkheid ze via het bedrijf te kopen en zo bij de groep te komen. Een enkele belegger kan eigenaar zijn van een of meer eenheden met een zelfstandige woonruimte, maar het bedrijf dat de investeringsgroep beheert, beheert alle eenheden collectief, zorgt voor het onderhoud, adverteert vacatures en interviewt huurders. In ruil voor dit management neemt het bedrijf een percentage van de maandelijkse huur.

Er zijn verschillende versies van investeringsgroepen, maar in de standaardversie is de lease in naam van de belegger en alle units bundelen een deel van de huur om tegen occasionele vacatures te waken, wat inhoudt dat u genoeg ontvangt om de huur te betalen. hypotheek, zelfs als uw eenheid leeg is. De kwaliteit van een investeringsgroep is volledig afhankelijk van het bedrijf dat deze aanbiedt. In theorie is het een veilige manier om in onroerend goed te investeren, maar groepen zijn kwetsbaar voor dezelfde kosten die de beleggingsfondsenindustrie achtervolgen.Nogmaals, onderzoek is de sleutel.

Real Estate Limited Partnerships

Een vastgoed-commanditaire vennootschap (RELP) is vergelijkbaar met een vastgoedinvesteringsgroep: het is een entiteit die is opgericht om een ​​portefeuille van onroerend goed te kopen en te houden, of soms slechts één eigendom - alleen is het bestaan ​​voor een eindig aantal jaren. Een ervaren vastgoedbeheerder of een vastgoedontwikkelingsbedrijf is de algemene partner. Externe investeerders worden vervolgens gevraagd financiering te verstrekken voor het vastgoedproject, in ruil voor een aandeel in eigendom als commanditaire vennoten. Ze kunnen periodieke uitkeringen ontvangen van inkomsten gegenereerd door de eigendommen van RELP, maar de echte uitbetaling komt wanneer de panden worden verkocht - hopelijk tegen een aanzienlijke winst - en de RELP lost op.

RELP's laten investeerders toe om de bouw of renovatie van gebouwen te financieren, zonder direct betrokken te hoeven zijn bij het management of vastgoedervaring te hebben. Het zijn echter vaak illiquide beleggingen, omdat beleggers alleen met bepaalde tussenpozen geld kunnen uitbetalen - of vaak helemaal niet, totdat de RELP oplost.

REIT's

Onroerend goed bestaat al sinds onze voorouders in grotwoningen vreemde vreemdelingen uit hun ruimte begonnen te jagen, dus het is niet verwonderlijk dat Wall Street een manier heeft gevonden om het te securitiseren, waardoor onroerend goed een openbaar verhandeld instrument wordt .

Een vastgoedbeleggingstrust (REIT) wordt gecreëerd wanneer een bedrijf (of trust) wordt gevormd om het geld van beleggers te gebruiken om inkomstengenererende eigendommen te kopen, te exploiteren en te verkopen. REIT's worden op de belangrijkste beurzen gekocht en verkocht, net als elke andere aandelen. Om zijn status als REIT te behouden, moet deze entiteit 90% van haar belastbare winst uitkeren in de vorm van dividenden. Door dit te doen, vermijden REIT's het betalen van vennootschapsbelasting, terwijl een regulier bedrijf zou worden belast op zijn winst, en aldus zou eten in de opbrengsten die het zou kunnen verdelen onder zijn aandeelhouders.

Net zoals gewone dividendbetalende aandelen, zijn REIT's geschikt voor beleggers op de aandelenmarkt die regelmatig inkomen willen, hoewel ze ook de mogelijkheid bieden tot waardering. REIT's stellen beleggers in staat tot niet-woningen, zoals winkelcentra (ongeveer een kwart van alle REIT's is hierin gespecialiseerd), gezondheidszorgfaciliteiten, hypotheken of kantoorgebouwen. In vergelijking met de bovengenoemde soorten vastgoedbeleggingen zijn REITS ook zeer liquide. Zie

The REIT Way voor meer informatie. Vastgoed beleggingsfondsen

Vastgoed beleggingsfondsen beleggen voornamelijk in REIT's en vastgoedbedrijven. Ze bieden de mogelijkheid om gediversifieerde blootstelling aan onroerend goed te verkrijgen met een relatief kleine hoeveelheid kapitaal. Afhankelijk van hun strategie en diversificatiedoelstellingen, bieden ze beleggers een veel bredere selectie van activa dan kan worden bereikt bij het kopen van individuele REIT-aandelen, samen met de mogelijkheid van minder transactiekosten en commissies.

Zoals REIT's zijn deze fondsen behoorlijk liquide. Een ander belangrijk voordeel voor particuliere beleggers is de analytische en onderzoeksinformatie die door het fonds wordt verstrekt over de verworven activa en het perspectief van het management op de uitvoerbaarheid en prestaties van specifieke vastgoedbeleggingen en als een beleggingscategorie.Meer speculatieve beleggers kunnen beleggen in een familie van beleggingsfondsen voor onroerend goed, tactisch overwogen in bepaalde vastgoedtypen of regio's om het rendement te maximaliseren.

Waarom beleggen in onroerend goed?

Onroerend goed kan het risico- en rendementsprofiel van de portefeuille van een belegger verhogen en concurrerende, voor risico gecorrigeerde rendementen bieden. Zelfs rekening houdend met de subprime-hypotheekcrisis, keerde commercieel vastgoed op de privémarkt een gemiddelde terug van 8,4% over de periode van 10 jaar van 2000 tot 2010, op basis van gegevens van de National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF). En meestal is de vastgoedmarkt er een met een lage volatiliteit, vooral in vergelijking met aandelen en obligaties.

Onroerend goed is ook aantrekkelijk in vergelijking met meer traditionele bronnen van inkomstenrendement. Deze activaklasse handelt doorgaans tegen een opbrengstpremie voor Amerikaanse schatkistcertificaten en is vooral aantrekkelijk in een omgeving waar de rente op staatsobligaties laag is.

Diversificatie en bescherming

Een ander voordeel van beleggen in onroerend goed is het diversificatiepotentieel. Onroerend goed heeft een lage, en in sommige gevallen, negatieve, correlatie met andere belangrijke activaklassen. Dit betekent dat, wanneer de voorraden zijn gedaald, onroerend goed vaak omhoog is (zie

Diversificatie na aandelen ). Sterker nog, in 14 van de 15 vorige bearmarkten, die teruggaan tot 1956, stegen de huizenprijzen voor woningen, volgens gegevens van Robert Shiller van Yale University, de co-maker van de Case-Shiller Home-Price Index. Natuurlijk zijn er uitzonderingen: onroerend goed getankt samen met aandelen tijdens de Grote Recessie (hoewel dit een anomalie was, betoogt Schiller, als gevolg van de rol van subprime hypotheken bij het opstarten van de crisis). Dit betekent dat de toevoeging van onroerend goed aan een portefeuille zijn volatiliteit kan verlagen en een hoger rendement per eenheid van risico kan bieden. Hoe directer de vastgoedbeleggingen, hoe beter de hedge: meer indirect, publiek verhandeld, voertuigen, zoals REIT's, zullen duidelijk de prestaties van de algehele aandelenmarkt weerspiegelen (en sommige analisten menen dat de twee steeds gecorreleerd zullen worden, nu REIT aandelen zijn vertegenwoordigd op de S & P 500). Interessant genoeg is dit echter ook laat veranderd. De correlatie tussen beursgenoteerde REIT's en de brede aandelenmarkt bereikte in 2015 een dieptepunt van 12 jaar, volgens onderzoek door de National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT), "wat suggereert dat ongeacht welke factoren het niet-REIT-deel van de markt zal niet noodzakelijkerwijs overlopen om de REIT-markt te beïnvloeden, "een artikel over Reit. com, de website van de vereniging, gesloten.

Omdat het wordt ondersteund door bakstenen en cement, heeft onroerend goed ook minder last van principaal-agentconflicten, of de mate waarin het belang van de belegger afhankelijk is van de integriteit en competentie van managers en debiteuren. Zelfs de meer indirecte vormen van beleggen dragen enige bescherming: REIT's bijvoorbeeld, bepalen dat een minimumpercentage van de winst wordt uitgekeerd als dividend.

Inflatiedekking

Het inflatiedekkingsvermogen van onroerend goed vloeit voort uit de positieve relatie tussen de bbp-groei en de vraag naar onroerend goed.Naarmate de economieën groeien, drijft de vraag naar onroerend goed hoger op en vertaalt zich dit in hogere kapitaalwaarden. Daarom heeft onroerend goed de neiging om de koopkracht van het kapitaal te behouden, door een deel van de inflatiedruk over te dragen aan huurders en door een deel van de inflatiedruk op te nemen, in de vorm van kapitaalgroei.

De kracht van leverage

Met uitzondering van REIT's, biedt beleggen in onroerend goed een belegger een hulpmiddel dat niet beschikbaar is voor beleggers op de aandelenmarkt: leverage. Als u een aandeel wilt kopen, moet u de volledige waarde van de aandelen betalen op het moment dat u de kooporder plaatst - tenzij u op marge inkoopt. En zelfs dan is het percentage dat u kunt lenen nog steeds veel minder dan met onroerend goed, dankzij die magische financieringsmethode, de hypotheek.

De meeste conventionele hypotheken vereisen een aanbetaling van 20%. Afhankelijk van waar u woont, vindt u mogelijk een hypotheek die slechts 5% kost. Dit betekent dat u de volledige eigendom en het eigen vermogen kunt beheren door slechts een fractie van de totale waarde te betalen. Natuurlijk is de hoogte van uw hypotheek van invloed op de hoeveelheid eigendom die u daadwerkelijk in het pand hebt, maar u controleert het zodra de papieren zijn ondertekend.

Dit is wat eigenaren van onroerend goed zowel als flippers en verhuurders aanmoedigt. Ze kunnen een tweede hypotheek afsluiten op hun huizen en betalingen betalen voor twee of drie andere panden. Of ze deze verhuren, zodat huurders de hypotheek betalen of ze wachten op een kans om te verkopen voor winst, ze controleren deze activa, ondanks dat ze slechts een klein deel van de totale waarde hebben betaald.

De nadelen van beleggen in onroerend goed: illiquiditeit

Het belangrijkste nadeel van beleggen in onroerend goed is illiquiditeit, of de relatieve moeilijkheid om een ​​actief om te zetten in contanten en contanten in een actief. In tegenstelling tot een voorraad- of obligatie-transactie, die in seconden kan worden voltooid, kan een vastgoedtransactie maanden duren om te sluiten. Zelfs met de hulp van een makelaar, kan het vinden van de juiste tegenpartij een paar weken werk zijn. REIT's en vastgoed beleggingsfondsen bieden betere liquiditeit en marktprijzen, maar komen ten koste van hogere volatiliteit en lagere diversificatievoordelen, omdat zij een veel hogere correlatie hebben met de totale aandelenmarkt dan directe vastgoedbeleggingen.

De bottom line

In het kader van portefeuillebeleggingen wordt onroerend goed van oudsher beschouwd als een "alternatieve" beleggingsklasse. Dat betekent dat het een aanvullende investering is die wordt gebruikt om voort te bouwen op een primaire portefeuille van aandelen, obligaties en andere effecten. Maar het kan een belangrijk tegenwicht bieden tegen andere instrumenten, evenals een bron van inkomsten en, uiteindelijk, waardering.