Zeven jaar na de recessie beginnen Amerikaanse huiseigenaren zich te herstellen van de ravage die is ontstaan ​​door de huizencrisis. Door de eeuwen heen was de huizenmarkt een belangrijke indicator voor financiële stabiliteit en de reële economie. Huisvestingsbooms en -bias zijn vaak reflecties op de hypotheekmarkt, arbeidsmobiliteit en consumentenbestedingen. Nu de rentetarieven bijna nul zijn, heeft de onroerendgoedmarkt een gestage stijging gezien in nieuwe en bestaande huizenverkopen, prijzen en hypotheken. De ontwikkelingen op de Amerikaanse huizenmarkt hebben ook bijgedragen tot de winst in uitgaven voor woningverbetering. In 2015, retailers voor thuisverbetering, Lowe's (LOW LOWLowe's Companies Inc77. 63 + 0 28% Created with Highstock 4. 2. 6 ) en Home Depot (HD HDThe Home Depot Inc163 66-0 34% Created with Highstock 4. 2. 6 ) hebben beter dan verwachte resultaten opgeleverd dankzij het herstel van de huizenmarkt. Ondanks wat misschien een bescheiden herstel lijkt, blijven er grote zorgen bestaan ​​dat het herstel van korte duur zal zijn. Er zijn aanwijzingen dat rentevoeten, een stroom van buitenlandse investeringen, inkomensongelijkheid en dezelfde boosdoeners vanaf 2008 een zeepbel opblazen.

Hypotheekrente

In december 2015 verhoogde de Federal Reserve voor het eerst sinds 2006 de rentetarieven en dit zal ook in de daaropvolgende jaren zo blijven. Simpel gezegd, de rentetarieven hebben een directe impact op de financieringskosten en door de rentetarieven te verhogen; hypotheekrente kan ook springen. Lange termijn hypotheekrente wordt gestuurd door een groot aantal factoren, waaronder de kortetermijnrente van de Fed, de spaarquote van huishoudens, het begrotingstekort en andere indicatoren van de reële economie. Op dit moment is de 30-jarige vaste hypotheekrente de primaire keuze voor consumentenhuisfinanciering. Met een stijging van de korte rente, wordt geschat dat hypotheekrente op 30 jaar 4,5% tegen het einde van 2015 zou kunnen bereiken en tot 6% in de komende twee tot drie jaar. Als de hypotheektarieven stijgen van 4%, waar ze op dit moment 6% zijn, kan dat betekenen dat huizenkopers in dure markten waarschijnlijk het grootste deel van hun inkomen aan hun hypotheek zullen spenderen of volledig worden verdrongen.

Buitenlandse investeringen

In de afgelopen jaren hebben buitenlandse kopers onroerend goed in de Verenigde Staten overspoeld en hebben ze bijgedragen aan het versterken van de huizenmarkt. Terwijl de Chinese economie en aandelenmarkt blijven blunderen, hebben Chinese investeerders grootstedelijke gebieden in de Verenigde Staten overstroomd. In het bijzonder kopen buitenlandse beleggers high-end appartementen in rijkere buurten, waardoor de huizenprijzen en de verkoop stijgen. Naarmate de dollar echter stoom blijft winnen, worden Amerikaanse huizen duurder voor buitenlandse investeerders.Dit heeft al invloed op de instroom van Chinese vastgoedbeleggingen, omdat buitenlandse investeerders investeringen beginnen in te houden ondanks hun blunderende economie.

Inkomen slaagt er niet in om gelijke tred te houden met de woningmarkt

Ondanks wat misschien een betere vooruitzichten voor de werkgelegenheid lijkt, overtreffen de prijzen op de woningmarkt de inkomensgroei. Het afgelopen jaar zijn de Amerikaanse woongebieden zoals San Francisco met 11% gestegen. Als gevolg hiervan daalde het aantal huizenkopers tot 32% in 2015, wat neerkomt op het laagste niveau in bijna drie decennia. Met onoverkomelijke studentenschuld en andere financiële lasten hebben millennials geen andere mogelijkheid dan hun ouders te huren of te leven. In New York City vertegenwoordigen huurders 64% van de bevolking met vergelijkbare statistieken in andere grote Amerikaanse steden. Zonder jonge huiseigenaren vormt dit een uitdaging voor de lange termijn op de woningmarkt. Er is een gebrek aan vraag naar huidige eigenaren die hun huizen willen verkopen als ze met pensioen gaan. Huisvesting is tegenwoordig simpelweg minder betaalbaar geworden en naarmate de huizenprijzen blijven stijgen, zullen meer investeerders gedwongen worden om te verhuren boven huiseigendom.

Kredietbeperkingen

Na de financiële crisis was het proces om een ​​hypotheek te krijgen aangescherpt. Nieuwe regelgeving werd gecreëerd in de nasleep van de financiële crisis als gevolg van de impact die subprime-hypotheken op de economie hadden. Naarmate de economie en de vastgoedmarkt zich verder herstellen, hebben de Amerikaanse banken hun acceptatienormen voor nieuwe hypotheken versoepeld. Sterker nog, in 2015 zouden de krediettrends erop kunnen wijzen dat het kredietrisico sinds 2006 is gestegen tot het hoogste niveau. Fannie Mae en Freddie Mac bieden wederom 3% aanbetalingsleningen aan de eerste woningbezitters. Net zoals in 2008, is de wens om het eigenwoningbezit uit te breiden de daling van de hypotheekstandaards aan het duwen en een bijtende luchtbel opnieuw opblazen.

The Bottom Line

Het herstel van de economie en de woningmarkt in de afgelopen zeven jaar heeft geresulteerd in een toename van de verkoop en prijzen van onroerend goed. Desondanks bedreigen dezelfde schuldigen als 2008 en een aantal nieuwe de groei van de huizenmarkt. Een krap aanbod en een toenemende vraag hebben de huizenprijzen omhooggeduwd en buiten het bereik van veel jonge huiseigenaren. Het heeft niet geholpen dat een gebrek aan discretionair inkomen, een in afwachting van stijging van de rentetarieven en een toestroom van buitenlandse investeringen in onroerend goed millennials uit huiseigendom duwt. Als gevolg van dit alles en de versoepelde kredietbeperkingen, kan een neerwaartse spiraal eerder dan later komen.