Het eigenwoningbezit wordt al lang als het toonbeeld van de Amerikaanse droom opgehouden. En voor sommige mensen is het geweest. In andere gevallen kan de beslissing om een ​​huis te kopen een financiële nachtmerrie zijn - ze noemden die huisrenovatiefilm "The Money Pit" niet voor niets.

Mensen die pleiten voor het kopen van een huis, beweren vaak dat huren het equivalent is van het weggooien van uw geld. Sommigen beweren dat eigenwoningbezit beter is dan huren, omdat het mogelijk is om maandelijkse hypotheeklasten te betalen die gelijk zijn aan, en in sommige gevallen, lager dan de huurprijs. Anderen wijzen op het feit dat thuiswaarden in de loop van de tijd stijgen als een manier om te suggereren dat een huis een grote investering is. En het kan zijn - maar niet op elke markt en niet voor elke persoon.

In feite wijzen veel studies in de andere richting, zoals we hieronder zullen zien. En steeds meer Amerikanen maken deze keuze. "Medio 2015 woonden 43 miljoen gezinnen en personen in huurwoningen, bijna 9 miljoen meer dan in 2005 - de grootste winst in elke periode van één jaar op record", aldus een 2015 studie van het Joint Center for Housing Studies van de universiteit van Harvard. Wat meer is, 37% van alle huishoudens huurt nu, wat het hoogste percentage is sinds het midden van de jaren zestig, meldde de studie.

Laten we vier redenen onderzoeken waarom het kiezen van een huis, in tegenstelling tot een huis kopen, een verstandige beslissing kan zijn.

Een huis bezitten kan je vastbinden

Als je het soort werk hebt dat vaak verhuizen met zich meebrengt, is huren zeker de slimmere keuze. Het is moeilijker om een ​​huis of appartement te verwijderen dat u bezit dan om uit een lease te stappen. Als u geluk heeft, zal uw verhuurder u toestaan ​​uw huurovereenkomst te verbreken zolang voldoende kennisgeving, misschien één tot twee maanden, wordt gedaan om een ​​nieuwe huurder te vinden om de vacature te vervullen. Sommige verhuurders kunnen ook een deel, of zelfs alle, van de borg, die gewoonlijk het equivalent van één maand huur is, als vergoeding voor de voortijdige beëindiging willen behouden. Staten hebben eigenlijk een bescherming voor huurders die vertrekken voor het einde van een huurovereenkomst, genaamd "de verantwoordelijkheid van de verhuurder om schade te beperken", aldus de legale website Nolo. Klik hier en scroll naar beneden voor Nolo's informatie per staat.

Een huis verkopen kost veel meer stappen en vaak veel meer tijd - vooral tijdens een neergaande markt. Degenen die onder water zijn beland tijdens de laatste woningcrash, hadden de extra last om uiteindelijk meer aan hun huizen te moeten betalen dan wat ze eigenlijk waard waren. Mensen in die situatie zouden met extra geld moeten komen om niet alleen hun lening af te lossen, maar ook een nieuwe plek te vinden om te wonen. Zie Hypotheekopties voor onderwaterhuiseigenaren .

Afhankelijk van het land waar het onroerend goed zich bevindt - en de huidige gezondheid van de vastgoedmarkt - kan het soms maanden, zelfs jaren duren om een ​​gekwalificeerde koper voor uw huis te vinden.Als u uw kansen wilt verbeteren, raadpleegt u Hoe uw huis te organiseren voor een snelle aanbieding en Neem de pijn weg bij de verkoop van uw huis - online . (Voor gerelateerde informatie, zie: De waarheid over onroerendgoedprijzen. )

Een huis bezitten kan je geld vastmaken

Radio talkhost en financieel adviseur Dave Ramsey zei het het beste: "When brak mensen kopen huizen, het maakt hen makelaar, het wordt uiteindelijk geen financiële zegen. " Voor het grootste deel vereist het kopen van een huis een persoon om ofwel een grote investering te doen, als je ervoor gratis en duidelijk betaalt, of een grote aanbetaling, als je ervoor kiest om een ​​hypotheek te krijgen.

Beide opties vereisen dat de meeste mensen hun liquide kasreserves aanzienlijk verminderen in ruil voor een zeer illiquide actief. Hierdoor kunnen sommige personen of families financieel niet voorbereid zijn op onverwachte noodsituaties, zoals een gezondheidsrisico, een auto-ongeluk of baanverlies. Huren is een veel verstandiger optie voor iedereen die nog geen omvangrijk noodfonds heeft gebouwd van de standaardkosten van 3 tot 6 maanden.

Als u wel over de noodfondsen en genoeg contanten beschikt om in een woning te beleggen, dan is de keuze tussen of die aankoop een beter gebruik van uw geld is dan het huren en beleggen van uw geld elders. Zie de volgende sectie voor een bespreking van hoe goed een investering een huis eigenlijk is.

In vergelijking met andere opties is een huis een verschrikkelijke investering

Niet altijd, maar veel statistieken ten gunste van eigenwoningbezit zijn verrassend zwak: afhankelijk van wanneer u uw huis hebt gekocht, kunt u beter het geld huren en beleggen bespaard (door geen aanbetaling en fondsen voor onderhoud van het huis, verzekeringen en onroerende voorheffing).

Van 2005 tot 2012 stortten de huizenprijzen in met 42%, volgens een 2014 HelloWallet-onderzoek met de naam "House of Cards: The Misunderstood Consumer Finance of Ownership", waarin werd opgemerkt dat de helft van de huidige huiseigenaren (meer dan 40 miljoen huishoudens) " hun huizen hebben gekocht in periodes waarin gemiddelde huizenkopers beter hadden kunnen huren dan beleggen. " De conclusie ten gunste van beleggen is gebaseerd op het gebruik van een fiscaal uitgestelde pensioenrekening met een nominaal rendement van 6%, omdat dit de dichtstbijzijnde equivalenten zijn van de belastingvoordelen voor huiseigenaren die hun hypotheekrente aftrekken van hun federale inkomstenbelastingen.

Het onderzoek, waarin factoren als lokale belastingen en twee inkomensniveaus in 20 steden zijn opgenomen, concludeert ook: "De kosten van huren in vergelijking met het kopen van een vergelijkbaar huis (de" huur-prijsverhouding ") is bijna net zo belangrijk als verwachte prijsverhoging thuis voor het bepalen of een persoon zou moeten huren of kopen. "

Hoewel het waar is dat de huiswaarden in de loop van de tijd stijgen, kunnen de werkelijke kosten van het bezitten en onderhouden van een eigendom het werkelijke rendement aanzienlijk verminderen. Een van Yale's meest gerenommeerde professoren in de economie, Robert Shiller, deed onderzoek dat aantoonde dat "de huizenprijzen in Amerika tussen 1990 en 2004 met slechts een jaargemiddelde van slechts 0. 4% in reële termen stegen."

Dit cijfer houdt geen rekening met rekeningkosten zoals onroerendgoedbelasting, afsluitingskosten, verzekering, hypotheekrente en eenvoudige onderhoudskosten.Eén factor om te vermelden: hoe lang u van plan bent om in het pand te wonen. Hoe langer u blijft, hoe meer u afsluitingskosten en andere eenmalige kosten zult afschrijven.

Vanuit een investeringsperspectief is de aanschaf van een huis uitsluitend met het doel om een ​​woning te hebben een vreselijke plaats om uw geld te storten. U kunt een beter rendement behalen door zelf een appartement te huren en het geld te gebruiken dat u zou hebben gebruikt om een ​​aanbetaling op uw huis te doen om te investeren in zoiets als huurwoningen die u elke maand betalen. Vastgoedcorporator Grant Cardone beschreef deze actie ooit als "huur [ing] waar u woont en bezit [ing] wat u kunt huren."

Hypotheekrente: kostbaar - en u mag de aftrek niet gebruiken

De enorme de meerderheid van de Amerikanen heeft niet de middelen om een ​​huis zonder hypotheek te kopen om het verschil tussen de verkoopprijs en wat ze kunnen betalen te dekken. Hoewel een hypotheek er op papier misschien goed uit kan zien, kunnen rentebetalingen, wanneer ze in de loop van een paar decennia worden opgebouwd, ertoe leiden dat iemand veel meer terugbetaalt dan ze oorspronkelijk hadden geleend om een ​​huis te kopen. Een $ 100, 000 30-jaars vaste rente hypotheek op 3. 5% rente kost je $ 161, 656. 09 - of $ 61, 656. 09 in rente als je het niet vroeg betaalt.

Een voordeel van het hebben van een hypotheek, wordt potentiële huiseigenaren verteld, is de federale inkomstenbelasting aftrek voor hypotheekrente. Het probleem is dat u, om het te nemen, uw aftrek op uw inkomstenbelasting moet specificeren en slechts 25% van de huiseigenaren dit doen, volgens de studie van HelloWallet. De reden: de grootte van de standaardaftrek, die voor 2016 $ 6, 300 voor een enkele indiener en $ 12, 600 voor "gehuwde, gezamenlijke indiening" belastingbetalers is. Een gezin heeft veel afhoudingen nodig om het beter te doen dan het standaardbedrag.

Welgestelde gezinnen met hoge hypotheken op dure vastgoedmarkten, of bedrijven met hoge onroerendgoedbelasting, profiteren uiteindelijk wel, maar veel anderen niet. In feite realiseren "huiseigenaren met mediane inkomens geen federaal belastingvoordeel door te bezitten in 75% van de grote steden in onze steekproef", concludeerde het rapport. Wealthier huiseigenaren - met hogere belastingschijven en vaak grotere leningen - hebben meer kans om de aftrek te gebruiken. Het wees er ook op dat in de loop van de tijd het (fiscaal aftrekbare) rentegedeelte van uw hypotheekbetaling zal dalen, terwijl de standaardaftrek waarschijnlijk zal stijgen.

De bottom line

Een huis kopen is niet altijd een financieel gezonde beslissing. Er zijn veel nadelen aan het bezit in plaats van aan het huren. Deze omvatten het niet in staat zijn om gemakkelijk te bewegen, een grote som geld geïnvesteerd in een illiquide bezit hebben, veel geld in rente betalen en een laag reëel rendement realiseren.