Hypotheken met veranderlijke rente (ARM) zijn een type hypotheek waarbij de rentevoet die op het openstaande saldo wordt betaald, varieert volgens een specifieke benchmark. Veel benchmarkindices zijn gebruikt om rentetarieven voor ARMS in te stellen, waaronder enkele eigen benchmarks die door individuele kredietverstrekkers zijn ingesteld. Het begrijpen van slechts een paar van de meer populaire benchmarks en hoe deze van invloed zijn op betalingen biedt een overzicht van hoe benchmarks werken en inzicht in hun impact op hypotheekbetalingen. (Zie voor meer informatie De beste definitie van een benchmarkportfolio is … )

AD:

Maak kennis met de benchmarks
Drie veelgebruikte ARM-benchmarkindices zijn de 11e District Cost of Funds Index (COFI), de permanente schatkist (CMT) voor één jaar en de Londense Interbank Offered Rate (LIBOR) ).

• COFI is een benchmark op basis van een gewogen gemiddelde van de rentetarieven van de aangesloten banken van de Federal Home Loan Bank van San Francisco (district 11 ^th ) aan klanten die spaargeld hebben en rekeningen controleren . Het tarief wordt maandelijks aangepast. Hypothecaire leningen die zijn gekoppeld aan COFI veranderen eenmaal per jaar. Aangezien de rente elke maand een jaar zou kunnen stijgen, maar het COFI slechts eenmaal wordt aangepast, kunnen leningen die aan COFI zijn gekoppeld, een negatieve afschrijving hebben, wat betekent dat maandelijkse betalingen niet voldoende zijn om de rente op de lening te dekken.
  

  AD:

• CMT is een benchmark op basis van het gemiddelde rendement over één jaar van de vier meest recentelijk verworven schatkistpapierrekeningen. Aangezien het tarief gebaseerd is op het gemiddelde over een periode van 12 maanden, zou een enorme piek in de rente van de eenjarige schatkist in een bepaalde maand alleen worden meegenomen in de hypotheekrente van een lener op 1/12 basis, als 11 andere maanden zouden deel uitmaken van de berekening die gebruikt werd om de rentevoet in te stellen.
  

  AD:
• LIBOR is een benchmark op basis van de rente die banken in Londen betalen wanneer ze van elkaar lenen. Het is 's werelds meest gebruikte benchmark voor kortetermijnrente. LIBOR-gebaseerde hypotheken zijn meestal gebaseerd op de LIBOR-rente van één maand. (Raadpleeg voor meer informatie onze Inleiding tot LIBOR .)

Er zijn meer dan een dozijn andere benchmarks die zijn gebruikt om hypotheekrente vast te stellen. De specifieke details en namen van de verschillende benchmarks zijn niet bijzonder belangrijk, maar het begrijpen van de basismechanica van deze benchmarks is van cruciaal belang.

Mechanica: Hoe benchmarks werken
COFI en CMT zijn beide gebaseerd op gemiddelden. Deze koersen veranderen meestal langzaam, wat goed is voor leners wanneer de koersen stijgen, maar minder voordelig is wanneer de koersen dalen. LIBOR is niet gebaseerd op gemiddelden; het kan snel stijgen, wat zorgt voor een even snelle stijging van de maandelijkse hypotheekbetaling van leners.

Hoewel de rente die leners betalen, gekoppeld is aan de onderliggende benchmark, komt deze niet overeen met de benchmark. Lenders voegen een bedrag toe dat bekend staat als de marge, oftewel het deel van de rente op een hypotheek met regelbare rente dat als winst door de kredietgever wordt behouden.

Waarom benchmarks ertoe doen
Leners kunnen de instelling kiezen van waaruit ze een lening aanvragen bij het aanvragen van een hypotheek. Bij het winkelen voor ARM's geeft dit leners de mogelijkheid om opzettelijk een lening te selecteren of te vermijden op basis van de referentie-index.

Met dit in gedachten is het belangrijk om de details te kennen van de lening die u zoekt. Enkele vragen die u moet stellen, zijn onder meer: ​​is de benchmark gebaseerd op gemiddelden? Hoe vaak past het zich aan? Hoeveel kan het aanpassen? Is negatieve afschrijving mogelijk? Hoeveel kan mijn betaling veranderen? Hoe vaak kan het veranderen?

Het niet stellen van deze vragen kan tot grote problemen leiden, zoals we zagen in de nasleep van de huizenbubbel die eind jaren 2000 uitbrak. Voorafgaand aan de zeepbel barsten, ARM's vormden meer 20% van de hypotheekmarkt, volgens de Mortgage Bankers Association. Na het barsten van de bubbel bereikten de standaardwaarden van de lening dubbele cijfers. Aanpassingen op ARM's waren goed voor een groot deel van deze standaardwaarden en het aantal leners dat geïnteresseerd was in ARM's daalde aanzienlijk. Vanaf het recordniveau verloren ARM's 75% van hun marktaandeel en daalden tot ongeveer 5% van de hypotheekmarkt. (Voor meer informatie, zie Waarom woningmarktbellen poppen .)

In de nasleep van de huizenbubbel werden geldschieters aanzienlijk conservatiever, en veel van de eigen benchmarks van ARM vervaagden in het voordeel van bredere benchmarks zoals CMT en LIBOR. Zelfs met deze wijzigingen hebben leners nog steeds een verscheidenheid aan ARM's waaruit ze kunnen kiezen.

Is een ARM geschikt voor u?
Hypotheken met aanpasbare rente kunnen geldnemers helpen geld te besparen als de economische omgeving er is waarin de rente naar verwachting zal dalen. ARM's zijn ook een handig hulpmiddel voor kredietnemers die verwachten hun leningen snel af te betalen. (Zie voor meer ARMed And Dangerous .)

ARM's mogen niet worden gebruikt door leners die op de lagere rente vertrouwen om de hypotheekbetaling te kunnen betalen. Dit is een recept voor rampen, omdat een stijgende rente de lener kan dwingen om in gebreke te blijven. Bij twijfel moeten kredietnemers een vastrentende hypotheek nemen. ( Hypotheken: vaste snelheid versus instelbare snelheid geeft inzicht in de voor- en nadelen van beide soorten hypotheken.)