Huiseigenaren die de risico's voor hun investering in eigen vermogen willen verminderen en / of die andere beleggingsmogelijkheden hebben met een hoger rendement dan hun eigen vermogen, moeten overwegen een REX-overeenkomst te gebruiken. Dit contract is een home-equity risk / return sharing-regeling waarmee de huiseigenaar effectief eigen vermogen kan verkopen (zonder het huis te verkopen) en het geld opnieuw kan beleggen. In dit artikel zullen we de overeenkomst van REX & Company, de financiële gevolgen na belasting, analyseren en een paar voorbeelden bekijken die potentiële gebruikers zullen helpen evalueren of ze er waarschijnlijk van zullen profiteren of niet. (Voor achtergrondinformatie, kijk op REX-overeenkomsten Klimmen naarmate huizenprijzen dalen .)

AD:

Belastingeffecten
Een REX-overeenkomst is vergelijkbaar met een termijncontract voor verkoop met een aanbetaling (behalve dat het geen vervaldatum heeft) omdat het een niet-uitgevoerd contract is voorafgaand aan de beëindiging.

Belastingadministratie wordt op dezelfde manier gebruikt als voor een optie. Wanneer het contract eindigt met de verkoop van het huis, wordt de vooruitbetaling als een deel van de verkoopopbrengst beschouwd en compenseert de definitieve schikkingsbetaling van de huiseigenaar aan REX & Co. de ontvangen verkoopopbrengsten. Dus, zolang de totale meerwaarde op de verkoop binnen het uitsluitbare bedrag op de hoofdwoning valt, wordt de winst op de afdekking niet belast.

AD:

Er is geen definitieve behandeling onder de huidige belastingcode wanneer de huiseigenaar de REX-overeenkomst vóór een verkoop beëindigt. Een nettobetaling door REX & Co. aan de huiseigenaar (dat wil zeggen, na de sanctieperiode van vijf jaar) zou echter zeker als gewoon inkomen worden belast. Een betaling door de huiseigenaar aan REX & Co. bij beëindiging zou hoogstwaarschijnlijk worden behandeld als een kapitaalverlies, hetzelfde als het sluiten van een optiecontract.

AD:

Breakeven-analyse
Omdat de huiseigenaar niet kan verzamelen voor afschrijvingen van de woningprijs als de overeenkomst in de eerste vijf jaar wordt beëindigd, is het contract alleen nuttig voor langetermijnafdekking. Toch kan zelfs een twee- of driejarige overeenkomst winstgevend zijn als de voorafbetaalde contanten goede rendementen opleveren. U hoeft alleen het cumulatieve rendement na belastingen op het contante geld te overschrijden om de boete te overschrijden om voorwaarts te komen. Figuur 1 hieronder toont de maximale appreciatietarief waarbij de winst van de huiseigenaar exact gelijk is aan nul tijdens elk van de eerste zes jaar - uitgaande van een 50% sharing REX-overeenkomst en 6% na belastingopbrengsten op de up-front contanten ontvangen door de huiseigenaar. ( Opmerking : deze berekeningen gaan ervan uit dat de betalingen aan REX & Co. niet fiscaal aftrekbaar zijn.)

Figuur 1: Alle bedragen uitgedrukt als een percentage van de waarde van het huis

Investopedia. com © 2008

Bij dit rendement op contanten geeft de tabel aan dat u de REX-overeenkomst niet moet aangaan, tenzij u van plan bent om de woning meer dan twee jaar te houden. Na twee jaar kom je vooruit, zelfs na het betalen van de boete voor vroegtijdige beëindiging, zolang de waardering van het huis onder de niveaus komt die hier worden getoond.Gezien de grote kans dat de prijzen de komende vijf jaar dalen, moeten huiseigenaren die niet van plan zijn te verkopen profiteren van een REX-overeenkomst.

Numeriek voorbeeld
Hoewel de risicobeheervoordelen van het gebruik van de REX-overeenkomst als een afdekking duidelijk zijn, moet een huiseigenaar het volledige scala van mogelijke financiële resultaten begrijpen. Hiervoor moeten we de resultaten analyseren voor de verschillende combinaties van rendementen op geld en potentiële veranderingen in de huiswaarde. Ervan uitgaande dat de REX-overeenkomst uitstaat voor vijf jaar plus één dag, vermijdt de huiseigenaar de boete voor de beëindigingsvergoeding en wordt hij betaald voor elke prijsafschrijving.

Afbeelding 2 hieronder geeft het bereik van de resultaten voor een periode van vijf jaar - uitgaande van de maximale 50% -overeenkomst. Deze tabel kan worden geëxtrapoleerd naar het delen van overeenkomsten met kleinere percentages delen door de resultaten dienovereenkomstig te verkleinen (d.w.z. een aandeel van 20% is 2/5 van het tabelresultaat). In termen van werkelijke dollars zou u deze percentages vermenigvuldigen met de oorspronkelijke waarde van het huis bij het begin van de REX-overeenkomst.

Afbeelding 2

Investopedia. com © 2008

Elke kolom met uitbetaaltabellen geeft aan hoeveel u (binnen vijf jaar) zou winnen (of verliezen) met een REX-overeenkomst, ervan uitgaande dat uw rendement op de vooraf ontvangen ontvangen contante betaling overeenkomt met de koers boven in de kolom. De rijen komen overeen met aannames over de cumulatieve vijfjaarlijkse wijzigingen van de huizenprijzen, zoals weergegeven in de meest linkse kolom. Neem bijvoorbeeld aan dat u een deelovereenkomst van 50% hebt ingevoerd toen uw huis $ 1 miljoen waard was en u de vooruitbetaling opnieuw hebt geïnvesteerd tegen een tarief van 6. 80% na belasting. Als het huis aan het einde van vijf jaar daalde tot een waarde van $ 900.000 (met een daling van 10%), zou uw winst uit de REX-overeenkomst $ 106.000 (10.6% van $ 1 miljoen) bedragen.

Standpunt van REX
Op dit moment zou men zich moeten afvragen waarom REX & Co. deze deal zou aanbieden. Vanwege de lange doorlooptijden bij het ontwikkelen van dergelijke financiële producten, is het waarschijnlijk dat dit is bedacht en ontworpen en de financieringsverplichtingen zijn verkregen voordat de woningmarkt in 2007 afkoelde. Het product kan uiteindelijk worden ingetrokken als de financieringsbronnen voldoende pessimistisch worden over huizenprijzen. (Meer informatie over de hypotheekdownload in 2007 in De brandstof die de subprime-meltdown heeft opgeleverd.)

Voordelen voor institutionele beleggers
Fundamenteel gezien heeft het concept veel aantrekkingskracht op institutionele beleggers omdat deze beleggers zullen zien de REX-overeenkomst investeringen om hen een diversificatiemogelijkheid te bieden. Dit past in hun fiduciaire taken, omdat ze worden geleid door een principe van moderne portefeuilletheorie dat diversificatie erg belangrijk is voor het minimaliseren van risico's voor een gegeven rendement. (Lees voor meer informatie Moderne Portfolio Theorie: een overzicht .)

Met extreem lange investeringshorizons bieden investeringen in eigen vermogen een nieuwe mogelijkheid om te diversifiëren naar een activaklasse waar ze voorheen geen toegang toe hadden. Ze verwachten dat de correlatie van het rendement met hun andere beleggingen zeer laag zal zijn.In theorie zou het dus het algehele risico van hun portefeuille moeten verminderen. Of dit een slechte markttiming is, zal hen pas na het feit bekend worden. Institutionele beleggers geven dergelijke kwesties vaak een lagere prioriteit dan het verbeteren van hun toepassing van de portefeuilletheorie. (Lees meer over diversificatie in Inleiding tot diversificatie en Het belang van diversificatie .)

Een ander opmerkenswaardig gegeven is dat de REX-overeenkomst hen daadwerkelijk voorziet van een leveraged investering in huisvesting: ze krijgen de rechten op een groter percentage van de waardewijziging van het huis dan dat ze contant moeten betalen voor het front. De overeenkomst blijkt het equivalent te zijn van het feit dat de eigenaar een deel van zijn aandeel aan REX & Co. leent in ruil voor gratis huur op het aandeel van REX en Co. in het huis. Deze relatief goedkope leverage zou zeer goede rendementen opleveren als huizen de historische langetermijnrente waarderen.

Conclusie
Vanuit het oogpunt van een huiseigenaar kan de REX-overeenkomst een effectieve manier zijn om zich in te dekken tegen dalingen van de huizenprijzen. Deze tool biedt de mogelijkheid om kapitaal te behouden en risico's van eigenwoningbezit te verminderen zonder uw huis te verkopen. Om hiervan te profiteren, moet je echter je huis minimaal twee jaar houden en het geld op voorhand beleggen.