De Amerikaanse markten verwachten in de nabije toekomst een rentestijging. Alternatieve beleggingen zoals vastgoedbevaks (REIT) kunnen beleggers goede opties bieden. Dit artikel analyseert het potentieel van REIT's voor rentegevoeligheid en beoordeelt hun geschiktheid als beleggingsinstrument tijdens periodes met hoge rentetarieven.

Quick Intro voor REIT's

Een REIT is een beursgenoteerd effect, dat belegt in onroerend goed via onroerend goed of hypotheken en vaak handelt op belangrijke beurzen zoals een aandeel. REIT's bieden een hoge mate van liquiditeit aan beleggers die een belang nemen in onroerend goed door het als aandelen te kopen. REIT's zijn er in een grote verscheidenheid met specifieke soorten onroerend goed, zoals REIT's op residentiële appartementen, commerciële gebouwen, magazijnen en hotelfaciliteiten. REIT's zijn ook beschikbaar in regionale varianten, zoals die welke zich concentreren op onroerend goed in specifieke landen / regio's zoals de VS, Europa, China of Japan. (Zie voor meer informatie: 5 soorten REIT's en hoe u erin kunt beleggen.)

AD:

REIT's bieden vele voordelen, waaronder diversificatie in een nieuwe activacategorie, hoge liquiditeit in onroerend goed met een klein bedrag aan investeringen en belastingvoordelen (afhankelijk van de lokale wetgeving). (Zie voor meer informatie: Investeren in REIT's.)

REIT rendement tegen rentetarieven

Een recent rapport van REIT. com toont een historisch lage correlatie tussen REIT's en de aandelenmarkt. Correlatie geeft aan hoe twee effecten ten opzichte van elkaar bewegen. Hetzelfde rapport toont vergelijkbare lage niveaus van correlatie tussen REIT's en obligatierendementen. (Een getrimde tabel is hieronder met de correlatie REITs-obligaties gemarkeerd.)

AD:

Afbeelding met dank aan REITS. com.

Een vergelijkbare historische vergelijking tussen rendementen van een populaire REIT-index en 10-jaars obligatierentes geeft een omgekeerde relatie aan. We plotten de jaarlijkse rendementen van de populaire FTSE NAREIT All REIT's Index ten opzichte van de rentetarieven van 10-jarige staatsobligaties:

Grafiek op basis van REIT's-indexgegevens afkomstig van REIT'S. com (linkeras) en 10-jarige schatkistgegevens afkomstig van stlouisfed. org (rechter as).

AD:

Zoals blijkt uit de bovenstaande grafiek die 45 jaar beslaat, lijken stijgende rentetarieven slecht voor REIT-opbrengsten en vice versa. Tijdens de hoge renteperiodes van 1980-1985 waren de rendementen van REIT's lager, terwijl ze na 2008 omhoog schoten toen de rentetarieven een dieptepunt bereikten.

Er zijn echter nog andere factoren en andere gedetailleerde opmerkingen waarmee rekening moet worden gehouden, wat kan duiden op een positief rendement voor REIT-investeringen, zelfs tijdens het hoge renteperiode. Bepaal de specifieke tijdsperioden waarin de rentetarieven hoog waren en er interessante observaties naar boven komen:

Sinds 1979 zijn de rentetarieven in dalende lijn.Er waren een paar sporadische pieken in de tussentijden, maar over het algemeen was het een consistente daling van de rentetarieven. Met elke voorbijgaande periode van vijf of tien jaar werd een lagere rentevoet als 'hoog' beschouwd. "

• 1979-1984: deze periode zag de rentetarieven in het hoge bereik van 10% - 14%. Het rendement van REIT's lag ook in het hoge bereik van 9% - 32%.
• 1991-1997: Deze periode zag een nieuw bereik van hoge rentevoeten, die varieerden van 6% - 8%. Het rendement van de REIT-index lag in het bereik van 12% - 36%, met uitzondering van 1% in 1994.
• 2000-2001: het volgende hoge rentebereik was tijdens de periode 2000-2001, toen de rente schommelde rond de 5 5%. Het rendement van REIT's varieerde van 16% tot 26%.

Hoe hebben de REIT's de tarieven behaald tijdens de tussentijdse lage renteperiodes?

• 1973-1974: de rentetarieven waren relatief lager, variërend van 6,9% tot 7,4% (vergeleken met een hoog bereik van 10% tot 14% de volgende jaren). REIT's presteerden slecht met jaarlijkse verliezen in het bereik van -42% tot -27%.
• 1998-1999: de rentetarieven lagen in het bereik van 4% - 5% en het rendement van REIT's was nog steeds negatief met -18% tot -6%.
• 2007-2012: doordat de rente geleidelijk daalde van 4% naar minder dan 2%, verdienden REIT's consistente jaarlijkse verliezen van -45% tot -5%, met slechts één uitzondering van positieve rendementen in 2009. > Deze observaties geven aan dat REIT's mogelijk niet echt afhankelijk zijn van rentescenario's. Het rendement van REIT-beleggingen blijft mogelijk vrij van rentevariaties.

Er zijn nog andere voordelen van REIT's, waardoor ze een goede investeringskeuze zijn, zelfs tijdens periodes met hoge rente:

Inkomenskans

• : REIT's worden beschouwd als rendementsgerelateerde effecten. Hoewel de prijsstijging in REIT's winstpotentieel biedt, is een aanzienlijk deel van de REIT-opbrengsten afkomstig van dividenden. Dividendbetalingen door REIT's zijn de onbezongen held, vaak genegeerd door investeerders. Zoals opgemerkt in de grondbeginselen van de REIT-belasting, zijn REIT's over het algemeen vrijgesteld van belastingheffing in de VS op het niveau van het vertrouwen, op voorwaarde dat zij ten minste 90% van hun inkomsten aan hun aandeelhouders verdelen. Dit belastingvoordeelsysteem resulteert in een regelmatige verdeling van dividendinkomsten aan REIT-aandeelhouders. Bij afwezigheid van dividendbelasting zijn de effectieve nettorendementen vaak hoger dan die van obligaties (of aandelen), zelfs in gevallen van hoge rentetarieven. Wereldwijde diversificatie
• : Het andere indirecte voordeel dat kan worden gerealiseerd via REIT's is het verkrijgen van exposure naar wereldwijde markten. Zelfs als een verandering in de rentevoeten de REIT-rendementen in de lokale U … S-markt kan beïnvloeden, kunnen beleggers kijken naar REIT's met wereldwijde exposure. Sinds de jaren negentig hebben de Verenigde Staten, Singapore, Japan, Australië, Nederland, Zuid-Afrika en vele andere landen REIT-lijsten mogelijk gemaakt, waardoor beleggers blootstelling konden nemen aan onroerendgoedmarkten van buitenlandse landen. Bijvoorbeeld, als de lokale vastgoedmarkt in de VS tanks als gevolg van de effecten van hogere rentetarieven, een Amerikaanse belegger met blootstelling aan de vastgoedmarkt in Singapore kan profiteren als hij REIT's in vastgoed in Singapore in zijn portefeuille heeft. Sectorspecifieke blootstelling
• : Openbaar verhandelde REIT's, die genoteerd zijn aan beurzen, zijn er in verschillende smaken. Men kan REIT's vinden die specifiek zijn voor residentiële appartementen, winkelcentra, de horecasector, magazijnen en zelfs die met een blootstelling aan de infrastructuur van een staat of een land. In het geval van stijgende rentevoeten, kunnen niet alle subsectoren binnen vastgoed negatief worden geraakt. Hoewel hoge rentetarieven bijvoorbeeld het rendement van REIT's met blootstelling aan woonappartementen kunnen raken, blijft het inkomen van een bepaalde REIT met blootstelling aan veel operationele winkelcentra op toplocaties hoger. Een zorgvuldige studie van de vastgoedmarkt, de impact van rentetarieven op een specifieke subsector en op specifieke REIT's op basis van de onderliggende vastgoedbelegging, kan REIT-investeringen rendabel maken, ongeacht het rentebelastingeffect. (Zie voor meer informatie: 3 hotel-REIT's die beter presteerden dan de markt- en residentiële, gezondheidszorg- en kantoor-REIT's.) AD:

De onderste regel

Na te hebben gekeken naar correlatiepatronen en historische gegevens, lijkt het erop dat rendementen van REIT's onafhankelijk blijven van renteperiodes. Na zorgvuldige studie en een goede selectie van subsectoren van onroerend goed en geografische regio's, kunnen beleggers REIT's beschouwen als een goed alternatief voor de traditionele aandelen en obligaties, die zeer gevoelig zijn voor rentetarieven.

AD: