Wanneer de kortetermijnrente stijgt, voelen huiseigenaren met verstelbare rente hypotheken (ARM's) de pijn. Het is het meest geschikt voor rijke beleggers die geld willen vrijmaken dat op het werk kan worden gezet door een rendement te behalen dat hoger is dan de rente op de hypotheek. Deze leningen zijn in plaats daarvan gebruikt om minder welgestelde huiseigenaren te helpen huizen te kopen die ze echt niet kunnen betalen. Hier leggen we uit waarom het vertrouwen op deze leningen een serieus probleem kan zijn en hoe u de risico's kunt vermijden die gepaard gaan met ARM's.

AD:

Kwantificering van het probleem
De nu voormalig voorzitter van de Federal Reserve, Alan Greenspan, merkte begin 2005 op: "Mensen bereiken om de prijzen te kunnen betalen om in een huis." Nergens is de situatie duidelijker dan in Californië (de staat is trots op een deel van het duurste onroerend goed van de natie), met name in het San Francisco Bay-gebied, waar meer dan 50% van de sinds 2003 aangekochte huizen werden gekocht met leningen waarbij alleen de rente werd betaald, volgens LoanPerformance.

AD:

De hausse op de huizenmarkt in de VS heeft de prijzen doen stijgen. Volgens gegevens die zijn vrijgegeven door de Federal Housing Finance Board (FHFB), is de aankoopprijs van het gemiddelde huis nu $ 283, 800. Over het algemeen kunnen de meeste toekomstige huiseigenaren het zich veroorloven een woning te hypotheken die tussen de 2 en 2 keer 5 keer hun bruto kost jaarlijks inkomen. Volgens deze formule verdient een gezin dat die $ 283,800 thuis wil verdienen tussen $ 113, 520 en $ 141, 900 per jaar. In werkelijkheid meldt het Amerikaanse Census Bureau dat het mediane gezinsinkomen in 2003 (het meest recente jaar waarvoor gegevens beschikbaar zijn) $ 43, 318 was.

AD:

Eén blik op de cijfers en het is meteen duidelijk dat een huishouden dat het gemiddelde inkomen verdient, het zich niet kan veroorloven om het "gemiddelde" huis te kopen. Om dit obstakel te overwinnen, hebben een toenemend aantal huizenkopers veranderlijke hypotheken geworden. Deze hypotheken bieden initiële rentepercentages die lager zijn dan de tarieven die beschikbaar zijn via hypotheken met een vaste rente. Het lage tarief is gegarandeerd voor een bepaalde periode - vaak een, drie, vijf, zeven of tien jaar - voordat het wordt aangepast. Wanneer de korte rente stijgt, zullen hypotheekverstrekkers ook hun tarieven verhogen om hun gestegen kapitaalkosten weer te geven. (Zie Uw hypotheek afbetalen en American Dream or Mortgage Nightmare voor meer informatie over hoe u met uw hypotheek omgaat? Waarom ARM's gevaarlijk zijn

Huiseigenaren die een hypotheek hebben afgesloten ARM's om het maximale huis tegen een minimale betaling te kunnen betalen, zouden een onaangename verrassing kunnen zijn. Hoewel de aanpassingspercentages voorafgaand aan de aankoop volledig worden vermeld, houden veel kopers geen rekening met de toekomstige implicaties. Dit geldt met name voor hypotheken met rentekosten. Net als andere ARM's bieden renteloze hypotheken een vaste periode waarin de betaling alleen bestaat uit rente over de lening.De huiseigenaren krijgen het voordeel van een lage betaling, maar de rente van de lening kan in de toekomst stijgen - en de hoofdsom van de lening moet ook worden terugbetaald. Het eindresultaat kan lelijk zijn.
Bijvoorbeeld, bij een lening met een rente van $ 150, 000 (vijf jaar ARM) tegen een rente van 6%, zou uw betaling $ 750 per maand zijn (($ 150, 000 * 0, 06) / 12 = $ 750). Maar vijf jaar later zou je moeten beginnen met het terugbetalen van de hoofdsom. Zelfs als je het geluk had om dezelfde rente te hebben, zou de betaling nu oplopen tot $ 966. 45 per maand, aangezien de looptijd van de lening nu slechts 25 jaar is.

Berekening

Hier is een uitsplitsing van de berekening, waarbij m gelijk is aan de maandelijkse samengestelde rente, k is de vermelde rentevoet op de hypotheek en X is de maandelijkse betaling: (1 + m) 12 = [1+ k / 2] 2 , dus (1 + m) 6 = [1+ k / 2] 1 = 1+. 06/2 = 1. 03 m = 0. 4938622% We kunnen dan de maandelijkse betaling oplossen X : $ 150, 000 = X * [1 /. 004938622 - 1 / (0. 004938622 * 1. 004938622 ^ 300]. Dus, X = $ 966. 45. Opmerking: het aantal perioden dat in deze berekening wordt gebruikt, is gelijk aan 12 maanden per jaar maal 25 jaar in de hypotheek . Laat u niet afschrikken door de wiskunde! De meeste hypotheekverstrekkers bieden hypotheekcalculators op hun website. Als uw hypotheekverstrekker niet de juiste rekenmachine levert, kunt u onze hypotheekcalculator raadplegen. hoofdsom op de hypotheek, de rente en het aantal resterende jaren op de hypotheek, en het zal de wiskunde voor u doen.

Terugkerend naar ons voorbeeld, als de originele 6% rentevoet slechts 1% sprong, uw betaling zou $ 1, 060 zijn. 17. Om te vergelijken, als u een traditionele 30-jarige lening met vaste rente had afgesloten, zou de betaling $ 899 zijn geweest. 33 -

en zou u wat eigen vermogen hebben opgebouwd de afgelopen vijf jaar betalingen. (Zie voor meer informatie over het vergelijken van leningen: Hypotheken: vast tarief versus Adjustabl e-Rate .) Dat wil niet zeggen dat ARM's, zelfs ARM's met alleen interesse, geen waardevolle tools zijn. Als u niet van plan bent om langer dan een paar jaar in het pand te verblijven, kunnen ARM's u helpen een goede plek te vinden voor een redelijke prijs. Als u rijk bent en verstand van investering hebt, kunnen ARM's ook een geweldig hulpmiddel zijn. Een rentehypotheek op een hypotheek van $ 1 miljoen tegen een rentepercentage van 6% resulteert in een betaling van $ 5.000 per maand versus $ 5, 995. 51 voor een 30-jaars rentevaste hypotheek. Dat is bijna $ 1, 000 per maand die elders kan worden gebruikt. Hoewel dit misschien een goede strategie is voor de welgestelden, bespaart de gemiddelde huiseigenaar over het algemeen slechts een paar honderd dollar per maand en heeft ze waarschijnlijk niet de middelen om die besparingen om te zetten in een beleggingsrendement dat het risico en het gebrek aan eigen vermogen met zich meebrengt de moeite waard.

Conclusie - Vermijd problemen

In een stijgende rentetariefomgeving is het aannemen van een ARM een twijfelachtige strategie, en het afsluiten van een ARM voor alleen belang kan bijzonder gevaarlijk zijn. Aangezien u geen eigen vermogen opbouwt, neemt uw betaling waarschijnlijk toe wanneer u herfinanciert.Wanneer u de kosten van warmte, water, elektriciteit en andere kosten in verband met huisbezit optelt, kunnen de kosten een bescheiden budget snel overschaduwen. Om problemen te voorkomen, neem een ​​conservatieve benadering.
Als u geen ARM heeft, moet u er geen rekening mee houden in een stijgende renteklimaatomgeving. Als u dat doet en u bent van plan om het huis niet snel af te betalen, overweeg dan om te herfinancieren. Houd er ook rekening mee dat veel kredietverstrekkers leningen tot 40% van uw bruto inkomen zullen verstrekken, maar voorzichtige kredietnemers moeten ervoor zorgen dat de hoofdsom, rente, belastingen en verzekeringen bij u thuis niet meer bedragen dan 28% van uw bruto inkomen. Welk pad u ook kiest, doe uw onderzoek en plan verstandig om ervoor te zorgen dat u uw hypotheek beheert en uw hypotheek beheerst u niet. Een gewaarschuwd mens is immers gewaarschuwd.

Voor een one-stop-shop op subprime, verstelbare hypotheken en de subprime-meltdown, bekijk de

Subprime-hypotheekfunctie .