Uw huis verkopen voor een enorme winst is de droom van bijna elke huiseigenaar die uitkomt. Wie wil er nou geen cent uit zijn of haar huis halen? Maar om echt te kunnen profiteren van de verkoop van uw huis, kunt u het nemen van uw winst in forfaitaire bedragen uitstellen. Lees verder om erachter te komen waarom en om meer te weten te komen over een andere optie: een verkoop op afbetaling.

AD:

Big Payout = Big Tax Bill
Laten we eens kijken naar de situatie van een gewone huiseigenaar:

Voorbeeld - Wanneer een winst op een object de belastingaanslag verhoogt Hal Bookman keek naar het aanbod van de koper voor zijn huurwoning en kon het nummer dat daar werd afgedrukt niet geloven. Zijn bezit was in slechts vijf jaar tijd in waarde verdubbeld en hij had het niet goedkoop gevonden, zelfs niet toen hij het kocht. Toen Halhal halverwege zijn belastingadviseur vrolijk vertelde over de verkoop, was zijn adviseur minder opgewonden; het opnemen van het inkomen in één keer, zou vanuit fiscaal oogpunt niet in het belang van Hal zijn. Als Hal de volledige opbrengst van de verkoop in hetzelfde jaar verklaart, verkoopt hij het onroerend goed, dan komt hij niet in aanmerking voor vrijwel alle belastingkredieten waarop hij normaal recht zou hebben. Zijn gespecificeerde verminderingen zouden ook worden verminderd als een gevolg van de extra inkomsten uit de verkoop. Hal vraagt ​​zijn belastingadviseur of hij iets kan doen om zijn belastbare inkomen voor het jaar te verlagen. De adviseur weet precies welke tool hij moet gebruiken: een verkoopovereenkomst op afbetaling.

AD:

Het doel van verkoop op afbetaling
Volgens publicatie 537 stelt de IRS belastingbetalers in staat winsten uit te stellen op grote verkopen van onroerend goed of andere beleggingen met een verkoopovereenkomst op afbetaling. Dankzij deze regeling kunnen verkopers een evenredig deel van hun meerwaarden over meerdere jaren declareren, zolang het juiste papierwerk in het verkoopjaar is voltooid.

Hoe de verkoopmethode voor verkopen werkt
Het is theoretisch eenvoudig om winsten onder een verkoop op termijn te verklaren. De belasting op termijnverkopen is vergelijkbaar met die van lijfrentes, waarbij een pro rata deel van elke betaling als een teruggave van hoofdsom wordt beschouwd. De enige bepalingen zijn dat het verkochte pand geen openbaar verhandelde zekerheid van welke aard dan ook kan zijn, en de belastingbetaler kan in geen enkel opzicht handelaar zijn van het verkochte onroerend goed.

AD:

Laten we een voorbeeld van deze methode bekijken en zien hoe Hal zijn verkoop op afbetaling kon structureren als hij zijn inkomstenbelastingen naar een volgend jaar wilde uitstellen.

Voorbeeld - Belasting uitstellen bij een termijnverkoop Hal ontvangt $ 400.000 voor zijn huurwoning. Hij kocht het pand voor $ 188.000 en betaalde $ 12.000 aan verkoopkosten, die werden toegevoegd aan de basis van het huis, waardoor het $ 200.000 werd. Daarom heeft Hal $ 200.000 ($ 400.000 - $ 200.000) van te rapporteren winst om te verklaren. De adviseur van Hal beveelt aan dat hij zijn verkoopopbrengst omzet in acht jaarlijkse termijnen van $ 50.000 elk in plaats van $ 400.000 in één jaar.Zolang de termijnen elk jaar constructief worden ontvangen, kan Hal dankzij deze methode in aanmerking blijven komen voor belastingverminderingen en aftrekkingen die de forfaitaire betaling hem zou beletten te ontvangen.

Rapportering termijnverkoopinkomsten
Termijnverkoopinkomsten kunnen worden onderverdeeld in drie afzonderlijke categorieën: winst, hoofdsom en rente. Elk van deze categorieën wordt anders behandeld op formulier 1040.

Kapitaalversterking
In het bovenstaande voorbeeld moet Hal de winst elk jaar aangeven als zijnde lange of korte termijn, afhankelijk van het feit of de winst op lange of lange termijn in de jaar van de verkoop. Winst op lange termijn wordt belast tegen een lager tarief, terwijl kortetermijnwinsten worden belast als gewoon inkomen. Omdat Hal het huis vijf jaar heeft vastgehouden, is de winst in dit geval langdurig. Als de winst op korte termijn was geweest, zou Hal nog steeds op een lager tarief worden belast op het termijninkomen dan hij zou doen als hij de forfaitaire winst zou moeten declareren. Dit komt omdat kortetermijnwinsten worden belast als gewoon inkomen tegen het hoogste marginale belastingtarief van de belastingbetaler. De opbrengst van een verkoop op afbetaling wordt gerapporteerd op IRS-formulier 6252 en vervolgens overgedragen aan schema D op formulier 1040.

Rente
Belastingbetalers met verkoopvergoeding op afbetaling moeten ook rente in rekening brengen aan de koper tegen een koers die de laagste is van de toepasselijke federale rente (of 9% samengesteld halfjaarlijks). De koper betaalt rente over de niet-betaalde termijnen totdat het saldo is terugbetaald. Daarom, als Hal het tarief van 9% op zijn verkoop aan de koper in rekening brengt, zal hij ook ongeveer $ 4,500 rentebudget ontvangen en rapporteren voor elke $ 50,000 afbetaling die nog moet worden betaald. De rente wordt afzonderlijk gerapporteerd als gewone rentebaten op schema B. ( Opmerking : als de rente niet afzonderlijk wordt gerapporteerd, zal de IRS een deel van de verkoopopbrengst als rente beschouwen.)

Opdrachtgever < Een deel van elke verkoop op afbetaling wordt door de IRS beschouwd als een belastingvrije aangifte van de hoofdsom. Dit bedrag kan worden bepaald door de uitsluitingsratio te berekenen. Deel het bedrag van de werkelijke winst door de verkoopprijs, die in dit geval $ 200.000 / $ 400.000 is, met een uitsluitingspercentage van 50%. Vermenigvuldig deze ratio eenvoudig met het bedrag van de termijn: dit is het bedrag dat van de belasting moet worden uitgesloten omdat het als hoofdsom wordt aangemerkt. Daarom wordt $ 25.000 ($ 50.000 x 50%) van de hoofdsom elk jaar terugbetaald.
Hypotheken en contractprijs

Als de koper van het onroerend goed bij de aankoop een hypotheek of een andere promesse aanneemt, moet de kostenbasis van het onroerend goed worden verminderd met het bedrag van de hypotheek / bankbiljet. Als het huurobject dat Hal verkocht voor $ 400.000 bijvoorbeeld een hypotheek heeft van $ 100.000, wordt de contractprijs verlaagd tot $ 300.000 ($ 400, 000- $ 100.000). Dit betekent dat Hal slechts $ 100.000 totale winst zal hebben om in termijnen te rapporteren.
Als het bedrag van de hypotheek de totale aangepaste basis van het onroerend goed overschrijdt, moet het verschil in het eerste jaar worden gemeld als een betaling en wordt de contractprijs met dat bedrag verhoogd.Als het pand van Hal bijvoorbeeld een hypotheek heeft van $ 250.000, is de basis van het huis $ 200.000 ($ 188.000 + $ 12.000). In dit geval zal Hal een extra betaling van $ 50.000 tijdens het eerste jaar moeten rapporteren naast de termijnbetaling. De contractprijs zal dan ook $ 250.000 bedragen, waardoor $ 150.000 overblijft voor een belastbare winst.

Conclusie

Er zijn veel regels en voorschriften met betrekking tot verkoop op afbetaling die zorgvuldig moeten worden gevolgd. Degenen die de regels begrijpen, kunnen echter blijven in aanmerking komen voor veel aftrekkingen en kredieten die anders verbeurd moeten worden verklaard. Voor meer informatie over subthema's zoals wijzigingen in de verkoopprijs, de verschillende vormen die ontvangen betalingen kunnen aannemen en wanneer het misschien beter is om af te zien van een termijnovereenkomst en een forfaitaire betaling te accepteren, gaat u naar de IRS-website of raadpleegt u uw belastingadviseur.