Een huis kopen gaat meestal ongeveer zo: zoek uit wat je kunt betalen, zoek een geldschieter, huur een makelaar in, maak een lijst met je must-haves, bekijk eigendommen, bekijk meer eigenschappen , een aanbieding doen, uw hypotheek veiligstellen, sluiten bij uw nieuwe woning. Hoewel tijdrovend en soms frustrerend, wordt het bekijken van eigenschappen uit de eerste hand beschouwd door de meeste kopers als een fundamenteel onderdeel van het thuiskopieproces, en velen zouden er nooit over dromen een huis te kopen zonder eerst de buurt, het huis en de tuin te inspecteren.

Er zijn echter kopers die bereid zijn om huizen te kopen zonder ze eerst te zien. Om verschillende redenen zijn deze kopers en investeerders bereid dit deel van het proces over te slaan, in plaats daarvan vertrekkende van beschrijvingen van meerdere lijsten (MLS), internetfoto's en virtuele rondleidingen. Met het aantal noodlijdende huizen op de markt kopen sommige vastgoedbeleggers ongeziene huizen in een poging grote deals te scoren. Kopers kunnen ook huizen betrappen terwijl ze de kans hebben op markten met een beperkt aantal eigenschappen. Vanwege concurrentie - van kopers tot beginnende starters en institutionele bedrijven die hele huizenblokken opkopen - neemt de frequentie van niet-waargenomen onroerendgoedaankopen in bepaalde markten in het hele land toe. Hoewel u geluk kunt hebben en een mooie winst kunt maken wanneer het tijd is om te verkopen, zijn er aanzienlijke risico's die moeten worden erkend voordat u zich bezighoudt met dit soort beleggen in onroerend goed.

Eigenschappen

Noodlijdende eigenschappen zijn over het algemeen beschadigd of in slechte staat, en worden onderverhinderd of worden door een bank of geldschieter te koop aangeboden. De meeste banken proberen deze eigendommen zo snel mogelijk te lossen, omdat ze duur zijn om te bewaren: tussen onroerendgoedbelasting, onderhouds- en juridische kosten kan het banken $ 1, 000 per dag kosten om elke woning in zijn inventaris te houden. Omdat een snelle verkoop financieel zinvol is voor de bank, worden deze eigendommen vaak aangeboden met een aanzienlijke korting, en het is niet ongebruikelijk dat sommige huizen voor centen op de dollar verkopen. Dit creëert een uitstekende mogelijkheid voor zowel kopers als beleggers om onroerend goed onder de marktprijs te krijgen.

Markten met een beperkt aanbod kunnen kopers en beleggers dwingen huizen ongezien te kopen. In plaats van geweldige deals te vinden, kunnen kopers hier echter marktwaarde of hoger betalen om een ​​woning in een gewenst gebied te beveiligen. In krappe markten, zoals Boston en New York City, is het gebruikelijk dat verkopers meerdere, concurrerende biedingen ontvangen, wat de prijs aanzienlijk kan opdrijven. Veel van deze aanbiedingen zijn afkomstig van kopers die nooit een voet op het terrein hebben gezet, maar die weten dat ze op die specifieke markt willen kopen.

Pre-constructie-eigenschappen bieden ook kansen voor kopers en investeerders. Een pre-constructie-eigenschap is op de markt hoewel het nog niet is gebouwd. Dit type woning kan zowel voor verkopers als kopers voordelig zijn: verkopers (meestal de bouwers) krijgen geld dat ze nodig hebben om door te gaan met de bouw terwijl ze de levensvatbaarheid van het project bewijzen aan kredietverstrekkers en andere potentiële kopers, en kopers kunnen kopen op een lager niveau. pre-construction rate met de mogelijkheid om achteraf te verkopen tegen marktwaarde (of hoger, afhankelijk van het project).

Concurrentie

Beleggers die op zoek zijn naar goede deals of uitstekende eigenschappen, kunnen het opnemen tegen zware concurrentie van flippers, groothandelaren en institutionele kopers. Flippers zijn vastgoedinvesteerders die, net als aandelenmarktinvesteerders, streven naar lage buy-in en hoge verkopen. Doorgaans kopen flippers onroerend goed met korting, repareren en renoveren en verkopen ze binnen een korte tijdsperiode winst. De After Repair Value (ARV) van een object, een schatting van de reële marktwaarde na reparaties en renovaties, wordt gebruikt om te bepalen of een woning winstpotentieel heeft. Flippers berekenen potentiële winsten door de ARV te nemen en de aanschafprijs, reparatie- en renovatiekosten en dragerkosten (gemaakte kosten voor het vasthouden van het onroerend goed, inclusief hypotheekbetalingen, onroerendgoedbelasting, verzekeringen en nutsvoorzieningen) in mindering te brengen. Omdat flippers afhankelijk zijn van deze berekeningen om te bepalen of ze winst kunnen maken, zullen sommigen het zicht niet ongezien aanschaffen. Anderen richten zich echter op afgeschermde eigendommen die met een hoge korting kunnen worden gekocht, maar die op een veiling worden verkocht zonder de mogelijkheid te bekijken voordat ze de papieren ondertekenen.

Vergelijkbaar met flippers, onroerend goed groothandelaren proberen in korte tijd van onroerend goed te profiteren. In tegenstelling tot flippers, kopen en rehabiliteren de groothandelaren echter geen eigenschappen. In plaats daarvan plaatsen ze in het algemeen onroerend goed onder contract met onvoorziene uitgaven (zodat ze het contract indien nodig kunnen beëindigen) en vervolgens de panden aan andere investeerders toewijzen of verkopen voor winst. Een groothandel kan worden beschouwd als een "tussenpersoon" die onroerend goed voor gevestigde investeerders afrondt. Nadat het onroerend goed onder contract is geplaatst, verkoopt een groothandelaar het pand om een ​​bereidwillige koper te vinden en in veel gevallen heeft de groothandelaar een koper in de rij voordat hij een woning onder contract plaatst. De spread tussen wat de groothandel betaalt voor het onroerend goed en de prijs waarvoor hij het verkoopt, is de winst van de groothandel. Omdat groothandel niet gepaard gaat met tijdrovende reparaties en renovaties, zoeken veel groothandels naar kleinere, frequentere winsten dan flippers.

Institutionele beleggers kopen grote inventarissen van objecten, soms hele blokken van verontruste eigendommen. Institutionele beleggers, ondersteund door diepe zakken, kunnen tientallen of honderden huizen kopen, hun voorraden verlagen en daardoor de prijzen in een markt opdrijven (en de kans vergroten dat ze met winst verkopen).Institutionele beleggers kunnen zo'n enorme koopkracht hebben dat ze het voor sommige beleggers en individuele huizenkopers vrij moeilijk, zo niet onmogelijk, kunnen maken om goede deals te vinden binnen een doelmarkt.

Naast flippers, groothandels en institutionele beleggers zal een kleinere groep kopers huizen kopen die onzichtbaar zijn uit noodzaak. Het gaat meestal om een ​​persoon die om zakelijke of persoonlijke redenen verhuist naar een nieuw gebied, maar niet de tijd heeft om naar een nieuw huis te zoeken. Typisch werken deze kopers met makelaars in onroerend goed die hen gedetailleerde beschrijvingen, foto's en video's (of virtuele rondleidingen) sturen van objecten die voldoen aan de criteria van de koper. Omdat de agent in wezen de ogen en oren van de koper wordt, is het van vitaal belang dat kopers precies aangeven wat hun behoeften zijn, niet alleen wat de functies van het huis moeten zijn, maar ook eisen voor scholen, pendelen, openbaar vervoer en nabijgelegen voorzieningen.

Risico's

Huizenkopers en beleggers kunnen onzichtbare huizen kopen, maar de praktijk is niet zonder risico's. Een van de grootste risico's is dat er iets mis zal zijn met het eigendom dat niet op foto's verschijnt. Meubels en camerahoeken kunnen gemakkelijk veel gebreken verbergen, waaronder waterschade, besmetting, schimmel en structurele schade. Hoewel veel eigendommen in verval zijn, omdat de eigenaren niet over de tijd, expertise of geld beschikten om het huis goed te onderhouden, zijn sommige eigendommen opzettelijk beschadigd door vorige eigenaren. Vaak is dit een misplaatste poging om "terug te komen naar de bank" door het moeilijker te maken om het onroerend goed te verkopen. Andere tijden, mensen trekken uit wat ze maar kunnen - apparaten, klemmen, koperen bedrading, zelfs landschapsarchitectuur - voor het geld.

Ongeacht de motivatie, kan vernietiging na marktafscherming relatief goedkope reparaties met zich meebrengen, zoals gaten in de gipsplaat of uitgebreide en kostbare reparaties. In een bijzonder lelijk incident uit 2011 had een huis in een luxueuze gated community in Californië ongeveer $ 250.000 aan reparaties nodig nadat de vorige eigenaars het huis hadden verloren voor afscherming. Chemische stoffen en cement waren in de riolering van de accommodatie gestort en het water bleef maanden lopen, wat leidde tot een uitgebreide schimmel door het hele huis en een vloer die onderging door het gewicht van met water doordrenkte artikelen. Bovendien waren de apparatuur, kasten, wastafels en toiletten van de accommodatie verwijderd.

Een andere reden om ongeziene dingen te kopen, kan riskant zijn, is omdat foto's en virtuele rondleidingen je niet toestaan ​​om ongewenste kenmerken van het huis te zien, zoals nabije hoogspanningsdraden, verkeer, geluidsniveaus in de buurt en ongewone geuren (van dingen zoals als schimmel of de 100 katten die vroeger in het huis woonden). Een walkthrough is de enige manier om er zeker van te zijn dat je het huis, de tuin, de buren en het gebied mooi zult vinden.

Flippers, groothandels en institutionele beleggers hebben het extra risico dat ze het pand niet tijdig kunnen verkopen vanwege de noodzaak van uitgebreide reparaties. Voor beleggers geldt dat hoe langer het huis wordt gehouden, hoe meer geld er verloren gaat in termen van boekwaarde.Het uitgangspunt van onroerend goed beleggen is vaak om snel te kopen en verkopen, en wanneer dit niet gebeurt - om welke reden dan ook - kan de belegger verlies lijden, vooral wanneer onverwachte en dure reparaties nodig zijn.

Manieren om uzelf te beschermen

Een onvoorziene clausule is een van de beste beveiligingen bij ongeziene aankoop van een huis. Een eventualiteit definieert een voorwaarde of actie waaraan moet worden voldaan voordat een onroerend goedcontract bindend wordt. Een van de belangrijkste onvoorziene omstandigheden bij het kopen van een woning zonder het eerst te zien, is een inspectieconventie, die de kopers het recht geeft om het huis binnen een bepaalde periode, zoals 5-7 dagen, te laten inspecteren. Dit beschermt de koper die het contract kan annuleren of reparaties kan onderhandelen op basis van de bevindingen van een professionele huisinspecteur. Een inspecteur onderzoekt het interieur en exterieur van het huis en evalueert de staat van de elektrische elementen, afwerkingen, sanitair, structurele en ventilatie-elementen.

Afhankelijk van hoe de eventualiteit is geformuleerd, kan de koper:

• het inspectierapport goedkeuren en verdergaan met de deal
• Het rapport afkeuren en de deal sluiten
• Extra tijd voor verdere inspecties aanvragen < Verzoek om reparaties of concessies
• Kopers kunnen ook om een ​​walkthrough-event vragen. Met dit type onvoorziene omstandigheden kunt u een laatste (of eerste) doorloop van het onroerend goed doen voordat u de papieren ondertekent bij het sluiten. Houd er rekening mee dat, zoals bij alle onvoorziene omstandigheden, de verkoper niet hoeft in te stemmen met eventuele onvoorziene omstandigheden, en dat ze vaak een hogere aankoopprijs verwachten om de extra risico's voor de verkoper te compenseren (dat wil zeggen het risico dat de koper zich terugtrekt uit het contract) .

Kopers en investeerders kunnen beide een laagje bescherming toevoegen om ongeziene beelden te kopen met de hulp van een ervaren vastgoedprofessional. Het is belangrijk dat de agent aan uw zijde van de deal staat (namens u werkt als een agent van de koper) en niet namens de verkoper werkt. De agent moet een fiduciaire verantwoordelijkheid bij u hebben om ervoor te zorgen dat u de beste deal krijgt. Veel kopers en investeerders veteren verschillende agenten voordat ze iemand vinden die begrijpt wat ze nodig hebben en die ze kunnen vertrouwen.

The Bottom Line

Sommige mensen kopen huizen die niet zichtbaar zijn gezien uit noodzaak, terwijl anderen het doen voor het winstpotentieel van een investering in onroerend goed. In ieder geval is het kopen van een woning zonder het eerst te zien risico's met zich mee te brengen: het pand kan defecten of schade hebben die kan leiden tot uitgebreide en dure reparaties. Ook kan het huis zich op een ongewenste locatie bevinden (bijvoorbeeld naast een drukke weg) of andere schadelijke functies hebben. Of u nu een ongezien moment aanschaft uit noodzaak of als een investering, u kunt uw risico's beperken door nauw samen te werken met een vertrouwde en ervaren makelaar en door bepaalde clausules op te nemen in het aanbod om onroerend goed te kopen.