Hypotheekterminologie heeft u in de steek gelaten? Maak je geen zorgen: het uitzoeken van alle gecompliceerde zinnen en woordenschat als 'afschrijving' en 'lenen aan waarde' is voldoende om elke lener te intimideren. En als u overweegt uw hypotheek te herfinancieren, bereid u dan voor op enkele nieuwe voorwaarden: "uitbetaling van contant geld" en "herfinancieren van rente / termijn". Laat ons je voorstellen.

De grondbeginselen

Zie ten eerste herfinanciering als de vervanging van een bestaande hypotheek door een andere, of het consolideren van een paar hypotheken in een enkele lening. (Voor meer informatie over de laatste, Zie Moet ik twee hypotheken combineren tot één? ) Uit met de oude (hypotheek) en met de nieuwe, zoals ze zeggen. Zodra u herfinanciert, wordt uw oude lening afbetaald en wordt er een nieuwe lening op zijn plaats gezet.

Er zijn voldoende redenen om herfinanciering te overwegen. Geld besparen is voor de hand liggend. In augustus 2008 had de gemiddelde 30-jarige vaste hypotheekrente een rente van 6,5%. Na de financiële crisis werden de tarieven voor dezelfde soort hypotheek bijna gehalveerd. Met een potentiële besparing van bijvoorbeeld $ 500 per maand op een huis van $ 250.000, was herfinanciering voor veel mensen logisch. Dit resulteerde in een golf van herfinancieringen die nu nog steeds doorgaat, enkele jaren later. Zelfs een verschil van één punt in uw tarief kan een verlaging van $ 150 in uw betaling betekenen. (Zie voor meer informatie over dit onderwerp: Moet u uw hypotheek herfinancieren wanneer rentetarieven dalen?)

Herfinanciering kan ook een kans bieden om uw hypotheek met verstelbare rente om te zetten in een rentevoet met vaste rentevoet om vastrentende betalingen te vergrendelen, vooral als de rente lijkt te stijgen.

Twee soorten leningen

Er zijn twee standaard herfinancieringsleningen. De eenvoudigste en meest eenvoudige is de koers / termijn-herfinanciering (refi). Geen echt geld verandert van eigenaar in dit geval, buiten de kosten verbonden aan de lening. De omvang van de hypotheek blijft hetzelfde; u ruilt eenvoudig uw huidige hypotheekvoorwaarden voor nieuwere (vermoedelijk betere) termijnen. In tegenstelling tot een cash-outlening, oftewel cash-out herfinanciering, is de nieuwe hypotheek groter dan de oude. Samen met de nieuwe leningsvoorwaarden, word je ook op geld vooruit geholpen door je geld effectief uit je huis te nemen, in de vorm van contant geld of om andere schulden af ​​te betalen.

Je kunt je kwalificeren voor een tarief / termijnrefi met een hogere loan-to-value ratio. (Het is gemakkelijker om de lening te krijgen, met andere woorden, zelfs als u een minder goed kredietrisico loopt.) Uitbetalingsleningen worden geleverd met strengere voorwaarden. Als u een deel van het vermogen dat u in uw huis hebt opgebouwd terug in de vorm van contant geld wilt hebben, gaat dit waarschijnlijk u kosten - hoeveel hangt af van hoeveel eigen vermogen u in uw huis hebt opgebouwd en van uw kredietwaardigheid.

Als de FICO-score van een lener bijvoorbeeld 700 is, is de loan-to-value-ratio 76% en wordt de lening als uitbetaling beschouwd, dan kan de kredietverstrekker 0 toevoegen.750 punten voor de kosten vooraf van de lening. (Elke geldverstrekker is anders.) Als het geleende bedrag bijvoorbeeld $ 200.000 zou zijn, zou de kredietgever $ 1, 500 aan de kosten toevoegen. Als alternatief zou de kredietnemer een hogere rente kunnen betalen - 0. 125% tot 0. 250% meer, afhankelijk van de marktomstandigheden.

Waarom de moeilijkere voorwaarden? Omdat uitbetalingsleningen een hoger risico voor de kredietgever met zich meebrengen, aldus Casey Fleming, hypotheekadviseur, C2 Financial Corporation en auteur van "The Loan Guide: Hoe de best mogelijke hypotheek te krijgen. "" Statistisch gezien loopt een lener veel vaker weg van een huis als hij in de problemen komt als hij er al uit is getrokken. Dit geldt met name als hij meer heeft uitbetaald dan hij aanvankelijk in de aanbetaling had geïnvesteerd. Bijgevolg is elke lening die als uitbetaling wordt beschouwd, hoger geprijsd om dat risico weer te geven, totdat er zoveel recht bestaat dat de kredietnemer waarschijnlijk niet meer wegloopt. "

Maar een hogere kredietscore en een lagere loan-to-value-ratio kunnen de cijfers aanzienlijk in uw voordeel verleggen. Bijvoorbeeld, een lener met een credit score van 750 en loan-to-value ratio van minder dan 60% betaalt geen extra kosten voor een cash-out lening, omdat hij of zij niet meer waarschijnlijk in gebreke blijft op de lening dan als hij of zij bezig was met een tarief / termijnrefi.

Uw lening kan een uitbetaalde lening zijn, zelfs als u geen geld terug ontvangt. Als u creditcards, autoleningen of iets anders afbetaalt dat niet oorspronkelijk deel uitmaakte van uw hypotheek, beschouwt de geldschieter het waarschijnlijk als een geldlening. Als u twee hypotheken in één consolideert en één oorspronkelijk een uitbetalingslening was, wordt de nieuwe geconsolideerde lening ook uitbetaald.

Meer Amerikanen die Cash-Out Refinance kiezen

Hoewel veel personal finance-experts zouden adviseren om uw huis van zijn vermogen te ontdoen in een geld-herfinanciering, tonen recente gegevens van Freddie Mac aan dat Amerikanen dit leningtype kiezen tegen tarieven die niet gezien sinds de financiële crisis.

Bijna de helft van de leners koos de uitbetalingsoptie in het eerste kwartaal van 2017 - ruim onder het niveau van 90% vlak voor de financiële crisis, maar scherp hoger dan in 2012 toen het niveau daalde tot 12%. Waarom de toename? Niet alleen blijven de hypotheekrente laag ondanks de stijgende renteklimaat, de huizenprijzen in veel delen van het land zijn gestegen tot het punt waar huiseigenaren genoeg eigen vermogen hebben om een ​​geld-herfinanciering de kosten waard te maken. Die hogere loan-to-value ratio's en de verbetering van persoonlijke balansen door Amerikanen maken het gemakkelijker om in aanmerking te komen.

Een interessante maas in de wet

Met behulp van uw hypotheekmakelaar kunt u een beetje contant geld genereren uit uw herfinanciering zonder dat dit als een uitbetaalde lening wordt beschouwd (en de extra kosten die daarmee gepaard gaan genereren). In principe werkt het door gebruik te maken van de overlap van middelen aan het einde van een lening en het begin van een andere. Dit is hoe Fleming het beschrijft:

"U kunt afsluitingskosten financieren in een refi van een tarief / termijn. De meeste kredietverstrekkers laten die afsluitingskosten toe om vooruitbetaalde uitgaven, zoals vooruitbetaalde rente, de onbetaalde opgebouwde rente op uw bestaande hypotheek, het geld dat nodig is om uw escrow-rekening voor te storten en zelfs bezitsbelastingen en verzekeringen op te nemen als u het goed doet .

'Als u herfinanciert, betaalt u de opgebouwde rente over uw bestaande hypotheek tot de dag waarop deze is afbetaald. U betaalt uw rente vooraf over uw nieuwe lening vanaf de dag dat u tot de eerste van de volgende maand financiert, en dan verricht je de volgende maand geen betaling. Daarom heb je binnen de nieuwe lening een rente van één maand op je hypotheek gefinancierd.

"Als je een inbeslagname- of borgrekening hebt om verzekeringen en belastingen te betalen met je bestaande hypotheek, dan heeft uw bestaande geldschieter een deel van uw geld - tenminste een paar maanden belasting en verzekering elk. Wanneer u herfinanciert, heeft uw nieuwe geldschieter wat geld bij de hand nodig wanneer uw belasting- en verzekeringsrekeningen vervallen, zodat zij van tevoren geld vragen. Je kunt dit meestal financieren.

"Na uw lening sluit uw oude geldverstrekker - die een deel van uw geld aanhoudt - u een cheque die gelijk is aan het saldo van uw geblokkeerde rekening, toen u die lening afbetaald hebt. Cash!

" Ook omdat sommige vergoedingen veranderen een beetje tot de financiering, de meeste geldschieters laten een klein beetje van het bufferbedrag toe - tot $ 2, 000 contant terug in escrow zonder dat de lening als uitbetaling wordt beschouwd.

"Wat dit allemaal betekent, is dat u 'kosten' kunt financieren die niet echt de kosten van het aangaan van de lening zijn, maar veeleer de kosten van het hebben van de lening. Op een lening met een lening van 200 euro of het is zeer goed mogelijk om ongeveer $ 4,000 cash te genereren - de juiste omstandigheden, als het zorgvuldig was gestructureerd - zonder een cash-outboete te betalen. "

De bottom line

Jouw taak als lener is om voldoende kennis te hebben om opties met uw geldschieter te bespreken.Voor de meeste mensen is het vermijden van de extra kosten van een uitbetaalde lening de beste financiële zet. Als u een specifieke reden hebt om geld uit uw huis te nemen, kan een uitbetalingslening waardevol zijn, maar vergeet niet dat het extra geldbedrag dat u tijdens de looptijd van de lening betaalt, het een slecht idee kan maken.