Commercieel vastgoed (CRE) is een onroerend goed dat inkomsten genereert en dat uitsluitend wordt gebruikt voor zakelijke doeleinden, zoals winkelcentra, kantoorcomplexen, hotels en appartementen. Financiering - inclusief de acquisitie, ontwikkeling en bouw van deze panden - wordt meestal bereikt door middel van leningen voor commercieel onroerend goed: hypothecaire leningen gedekt door pandrechten op commerciële, in plaats van residentiële, eigendommen.

Net zoals bij woningkredieten zijn banken en onafhankelijke kredietverstrekkers actief betrokken bij het verstrekken van leningen aan commercieel onroerend goed. Ook verstrekken verzekeringsmaatschappijen, pensioenfondsen, particuliere investeerders en andere kapitaalbronnen, waaronder het 504 leningprogramma van de Amerikaanse Small Business Administration, leningen voor commercieel onroerend goed.

Hier kijken we naar commerciële vastgoedleningen: hoe ze verschillen van woonkredieten, hun kenmerken en wat geldschieters zoeken.

Individuen versus entiteiten

Hoewel woninghypotheken meestal worden gemaakt voor individuele leners, worden leningen voor commercieel onroerend goed vaak aan zakelijke entiteiten verstrekt (bijv. Bedrijven, ontwikkelaars, partnerships, fondsen en trusts) . Deze entiteiten worden vaak gevormd met het specifieke doel commercieel vastgoed te bezitten.

Een entiteit heeft mogelijk geen financiële staat van dienst of een kredietgeschiedenis, in welk geval de kredietgever de opdrachtgevers of eigenaren van de entiteit kan vragen om de lening te garanderen. Dit verschaft de kredietgever een individuele persoon (of groep individuen) met een kredietgeschiedenis en / of financiële staat van dienst - en van wie zij zich kunnen herstellen in geval van wanbetaling van de lening. Als dit type garantie door de kredietgever niet vereist is en de eigendom het enige middel is om te herstellen in geval van wanbetaling, wordt de lening een non-recourse lening genoemd, wat betekent dat de kredietgever geen verhaal kan nemen tegen iemand of iets anders dan het eigendom.

Lening-aflossingsschema's

Een woninghypotheek is een soort afgeschreven lening waarbij de schuld in regelmatige termijnen over een bepaalde periode wordt terugbetaald. Het populairste woninghypotheekproduct is de 30-jaars vastrentende hypotheek.

Woningkopers hebben ook andere opties, waaronder hypotheken van 25 jaar en 15 jaar. Langere afschrijvingsperioden hebben doorgaans betrekking op kleinere maandelijkse betalingen en hogere totale rentekosten gedurende de looptijd van de lening, terwijl kortere afschrijvingsperioden doorgaans grotere maandelijkse betalingen en lagere totale rentekosten met zich meebrengen. Residentiële leningen worden geamortiseerd over de looptijd van de lening, zodat de lening volledig wordt terugbetaald aan het einde van de looptijd van de lening. Een lener met een 200-jaars hypotheek met een rentevoet van 30 jaar tegen 5%, bijvoorbeeld, zou 360 maandelijkse betalingen doen van $ 1, 073. 64, waarna de lening volledig zou worden terugbetaald.

Anders dan bij woonkredieten variëren de voorwaarden voor zakelijke leningen doorgaans van vijf jaar (of korter) tot twintig jaar en is de aflossingsperiode vaak langer dan de looptijd van de lening. Een kredietverstrekker kan bijvoorbeeld een commerciële lening aangaan voor een looptijd van zeven jaar met een aflossingsperiode van 30 jaar. In deze situatie zou de belegger zeven jaar lang betalingen verrichten op basis van het feit dat de lening over 30 jaar wordt afgelost, gevolgd door een laatste "ballon" -betaling van het volledige resterende saldo van de lening. Een belegger met een commerciële lening van $ 1 miljoen aan 7% zou bijvoorbeeld zeven jaar lang $ 6, 653.02 betalen, gevolgd door een laatste uitbetaling van $ 918, 127. 64 die de lening volledig zou afbetalen.

De duur van de leentermijn en de afschrijvingsperiode zijn van invloed op het tarief dat de kredietgever in rekening brengt. Afhankelijk van de kredietwaardigheid van de belegger, zijn deze voorwaarden mogelijk onderhandelbaar. Over het algemeen geldt: hoe langer het terugbetalingsschema van de lening, hoe hoger de rente.

Lening-tot-waarde ratio

Een andere manier waarop commerciële en woningkredieten verschillen, is de loan-to-value ratio (LTV): een cijfer dat de waarde van een lening meet met de waarde van het onroerend goed. Een kredietverstrekker berekent LTV door het bedrag van de lening te delen door de laagste van de getaxeerde waarde of aankoopprijs van de woning. Bijvoorbeeld, de LTV voor een lening van $ 90.000 op een onroerend goed van $ 100.000 is 90% ($ 90, 000 ÷ $ 100, 000 = 0. 9, of 90%).

Zowel voor zakelijke als voor woninghypotheken komen kredietnemers met lagere LTV's in aanmerking voor gunstiger financieringspercentages dan die met hogere LTV's. De reden: ze hebben meer eigen vermogen (of belang) in het pand, wat in de ogen van de geldschieter gelijk is aan minder risico.

Hoge LTV's zijn toegestaan ​​voor bepaalde woninghypotheken: tot 100% LTV is toegestaan ​​voor VA- en USDA-leningen; tot 96,5% voor FHA-leningen (leningen die verzekerd zijn door de Federal Housing Administration); en tot 95% voor conventionele leningen (die gegarandeerd door Fannie Mae of Freddie Mac).

LTV's voor commerciële leningen vallen daarentegen over het algemeen in het bereik van 65% tot 80%. Hoewel sommige leningen kunnen worden verstrekt bij hogere LTV's, komen ze minder vaak voor. De specifieke LTV is vaak afhankelijk van de uitleencategorie. Er kan bijvoorbeeld een maximale LTV van 65% worden toegestaan ​​voor onbewerkt land, terwijl een LTV van maximaal 80% wellicht acceptabel is voor een meergezinsconstructie. Er zijn geen VA- of FHA-programma's voor commerciële leningen en geen particuliere hypotheekverzekering. Daarom hebben geldschieters geen verzekering om de lener in gebreke te stellen en moeten ze vertrouwen op het onroerend goed dat als zekerheid is verpand.

Opmerking: een particuliere hypotheekverzekering (PMI) is een soort van verzekeringspolis die kredietverstrekkers beschermt tegen het risico van wanbetaling en afscherming, waardoor kopers die geen significante aanbetaling kunnen doen (of ervoor kiezen niet te doen) hypothecaire financiering kunnen krijgen voor betaalbare prijzen. Als een lener een woning koopt en minder dan 20% minder opbrengt, minimaliseert de kredietgever zijn risico door van de kredietnemer te eisen dat hij een verzekering bij een PMI-bedrijf koopt. Zie Hoe zich te ontdoen van particuliere hypotheekverzekering .

Debt-service dekkingsgraad

Commerciële kredietverstrekkers kijken ook naar de debt-service dekkingsgraad (DSCR), die het jaarlijkse netto bedrijfsresultaat (NOI) van een woning vergelijkt met zijn jaarlijkse hypotheekschuld (inclusief hoofdsom en rente), het vermogen van het pand om zijn schulden te betalen te meten. Het wordt berekend door de NOI te delen door de jaarlijkse schuldendienst. Bijvoorbeeld, een woning met $ 140.000 in NOI en $ 100.000 in jaarlijkse hypotheekschulddienst zou een DSCR hebben van 1. 40 ($ 140, 000 ÷ $ 100, 000 = 1. 4). De ratio helpt geldschieters bij het bepalen van de maximale lening op basis van de cashflow die door de woning wordt gegenereerd.

Een DSCR van minder dan 1 duidt op een negatieve cashflow. Bijvoorbeeld een DSCR van. 92 betekent dat er slechts voldoende NOI is om 92% van de jaarlijkse schuldendienst te dekken. Over het algemeen zoeken commerciële geldschieters naar DSCR's van minimaal 1.25 om een ​​adequate cashflow te garanderen. Een lagere DSCR kan aanvaardbaar zijn voor leningen met kortere afschrijvingsperioden en / of gebouwen met stabiele kasstromen. Hogere verhoudingen zijn mogelijk vereist voor objecten met volatiele cashflows, bijvoorbeeld hotels, die de langetermijn (en dus beter voorspelbare) huurcontracten van andere soorten commercieel vastgoed missen.

Rentetarieven en -vergoedingen

De rentetarieven op zakelijke leningen zijn over het algemeen hoger dan op woningkredieten. Ook gaan commercieel vastgoedleningen meestal gepaard met vergoedingen die bijdragen aan de totale kosten van de lening, waaronder beoordeling, juridische lening, leningaanvraag, leningopbouw en / of expertisekosten. Sommige kosten moeten vooraf worden betaald voordat de lening wordt goedgekeurd (of afgewezen), terwijl andere kosten jaarlijks worden toegepast. Een lening kan bijvoorbeeld een eenmalige leningpremie hebben van 1%, verschuldigd op het moment van afsluiten, en een jaarlijkse vergoeding van een kwart van een procent (0,25%) totdat de lening volledig is betaald. Een lening van $ 1 miljoen, bijvoorbeeld, kan een lening van 1% vereisen, gelijk aan $ 10.000, vooraf te storten, met een vergoeding van $ 25.000, $ 25, - per jaar betaald (naast rente).

Vooruitbetaling

Een commerciële vastgoedlening kan beperkingen op vooruitbetaling hebben, ontworpen om de verwachte opbrengst van een lening door de kredietgever te behouden. Als de beleggers een schuld vereffenen vóór de vervaldatum van de lening, zullen ze waarschijnlijk boetes voor vervroegde aflossing moeten betalen. Er zijn vier primaire typen "exit" -boetes voor het vroegtijdig afbetalen van een lening:

• Vooruitbetalingstraf . Dit is de meest elementaire vooruitbetalingstraf, berekend door het huidige openstaande saldo te vermenigvuldigen met een bepaalde vooruitbetalingstraf.

• Rentegarantie . De kredietgever heeft recht op een bepaald bedrag aan rente, zelfs als de lening vroeg wordt afbetaald. Een lening kan bijvoorbeeld een gegarandeerde rente van 10% hebben voor 60 maanden, met daarna een exit fee van 5%.

• Lockout . De lener kan de lening niet vóór een bepaalde periode aflossen, zoals een lock-out van 5 jaar.

• afsplitsing . Een vervanging van onderpand. In plaats van contant geld te betalen aan de geldschieter, wisselt de lener nieuwe onderpand uit (meestal schatkistpapier) voor het oorspronkelijke onderpand van de lening.Hoge boetes kunnen worden gekoppeld aan deze methode om een ​​lening af te betalen.

Vooruitbetalingsvoorwaarden worden geïdentificeerd in de leningdocumenten en kunnen worden onderhandeld samen met andere leenvoorwaarden in commerciële vastgoedleningen. Opties moeten van tevoren worden begrepen en worden beoordeeld voordat een lening vroegtijdig wordt afbetaald.

De bottom line

Bij commercieel onroerend goed is het meestal een investeerder (vaak een zakelijke entiteit) die het pand koopt, ruimte verhuurt en huur huurt bij de bedrijven die actief zijn in het pand: de investering is bedoeld om een inkomstenproducerend bezit zijn.

Bij het evalueren van commerciële vastgoedleningen beschouwen kredietverstrekkers het onderpand van de lening; de kredietwaardigheid van de entiteit (of opdrachtgevers / eigenaren), inclusief drie tot vijf jaar financiële overzichten en aangiften inkomstenbelasting; en financiële ratio's, zoals de loan-to-value ratio en de debt-service dekkingsgraad. Voor meer informatie, lees 7 stappen naar een hete commerciële vastgoedaanbieding en zoek naar fortuin met commercieel onroerend goed .