De federale overheid begrijpt dat woninghypotheken de grootste financiële lasten zijn die veel Amerikanen ooit in hun leven zullen aannemen. Om een ​​pauze te bieden (en vermoedelijk om mensen aan te moedigen om deel te nemen aan de vastgoedmarkt), stelt de Internal Revenue Service (IRS) de belastingbetalers in staat aftrekposten te nemen op de rente die zij op hun hypotheek betalen.

Maar wat als u een tweede woninghypotheek krijgt? Maakt het uit waar je het voor gebruikt? Kun je rente gewoon voor onbepaalde tijd aftrekken?

We zullen ingaan op de fiscale gevolgen van het aangaan van een tweede hypotheek, en laten zien hoe je de aftrek van je belastingen kunt berekenen en verschillende beperkingen en valkuilen kunt benadrukken.

Basisinformatie

Eerst en vooral moet u weten wat een 'gekwalificeerd huis' is (waarop een hypotheekrenteaftrek van toepassing is) en hoe de IRS 'hypotheekrente' en 'hypotheekschuld' definieert. >

Om te beginnen verwijst een "gekwalificeerde woning" naar uw hoofdwoning waar u normaal woont, of naar een tweede huis. Stacaravans, huisaanhangwagens, appartementen en boten komen allemaal in aanmerking, zolang ze "slaap-, kook- en toiletfaciliteiten" hebben, zoals IRS-publicatie 936 het noemt.

Als je drie of meer woningen hebt, kun je er maar twee claimen als respectievelijk je primaire en tweede woning voor een bepaald jaar. Als u een van de huizen verkoopt die u in de loop van dat jaar beweerde, kunt u vervolgens een ander pand als uw primaire of tweede huis beschouwen als de rest van dat jaar.

Als u inhoudingen op een huis claimt die als iets anders fungeren, zoals een huurwoning of een kantoor, komen enkele genuanceerde regels en berekeningen in het spel, afhankelijk van hoeveel tijd u in beslag neemt terrein. U kunt hier verwijzen naar de details, maar in het algemeen, als u een tweede huis verhuurt, moet u daar minimaal 14 dagen wonen of meer dan 10% van de tijd dat het over een jaar wordt verhuurd (wat het langste is) om de hypotheekrente hierop af te trekken. (Als u daar helemaal niet woont, dan bent u een verhuurder en gelden er heel andere regels: zie

Belastingaftrek voor eigenaars van verhuurde woningen ). De hypotheekrente is alleen van toepassing op betaalde rente op leningen die uw woning (en) als onderpand gebruiken. Dit omvat:

Eerste hypotheken en tweede hypotheken

• Kredietlijnen
• Home-equityleningen
• De IRS schetst drie categorieën hypotheekschuld. Deze variëren afhankelijk van wanneer u de schuld hebt opgenomen en waarvoor de opbrengst is gebruikt:

Opvorderde schuld

• verwijst naar hypotheken die door uw woning zijn gegarandeerd op of vóór 13 oktober 1987 (waarna de huidige belastingregels van kracht werden) ). Eigenwoningschuld
• verwijst naar hypotheken afgesloten na 13 oktober 1987 die werden gebruikt om uw huis te kopen, bouwen of verbeteren (d.w.z.e …, renovaties, reparaties, etc.). Eigen vermogen schuld of lening
• verwijst naar hypotheken afgesloten na 13 oktober 1987 die werden gebruikt voor andere, niet-verblijfsgerelateerde doeleinden, zoals het financieren van college collegegeld, een nieuwe auto, een vakantie of mooie veel al het andere dat niets te maken heeft met het kopen, bouwen of verbeteren van een huis. De aftrek

Dat hangt af van wat voor soort schuld u al hebt - en hoeveel u nog meer wilt doen. Als u getrouwd bent en gezamenlijk een aanvraag indient, kunt u alleen rente aftrekken van $ 1 miljoen of minder aan eigenwoningschuld en $ 100.000 of minder aan schuld van het totale eigen vermogen. Als ze alleenstaand zijn, of getrouwd en apart worden ingediend, worden uw limieten $ 500.000 voor respectievelijk eigenwoningschuld en $ 50.000 eigenvermogenschuld.

Met andere woorden, als uw hypotheek of hypotheek wordt gebruikt voor het kopen, bouwen of verbeteren van uw primaire en / of tweede huis (waardoor het een eigenwoningschuld wordt) en een totale waarde van $ 1 miljoen, kunt u alles wat u heb betaald in rente. Als u bijvoorbeeld een rentepercentage van 4% heeft op elk van de twee hypotheken die samen maximaal $ 1 miljoen bedragen, kunt u al uw jaarlijkse rentebetalingen van $ 40.000 aftrekken.

Echter, als uw eigenwoningschuld is, laten we zeggen, $ 2 miljoen, dan zou je in dat jaar slechts de helft van de totale rente die je hebt betaald voor $ 2 miljoen aan hypotheken kunnen aftrekken. Als diezelfde rentevoet van 4% zou worden toegepast, zou je slechts $ 40.000 kunnen aftrekken in plaats van de $ 80.000 die je vermoedelijk in dat jaar rente hebt betaald. (Dit is iets om te overwegen voor iedereen die een woning met zeven cijfers probeert te financieren. Zie

Jumbo versus Conventionele hypotheken: hoe ze verschillen .)

Hoewel deze limiet niet van toepassing is op grootvaderschuld, kunt u geen extra inhoudingen op nieuwe hypotheken doen als uw grootvaderschuld al meer dan $ 1 miljoen bedraagt. Wat als je maar $ 900.000 hebt aan schulden met een groot aantal schulden? Dan kon je alleen rente aftrekken voor een extra $ 100.000 aan eigenwoningschuld.

Tenminste, dit is de algemene regel. De IRS biedt een werkblad om uw werkelijke aftrekbare hypotheekrente te bepalen.

Het papierwerk

Zolang u minimaal $ 600 aan hypotheekrente heeft betaald, ontvangt u een paar maanden bericht van uw hypotheekhouder of geldschieter (het is meestal formulier 1098) vóór belastingaangifte tijd. Samen met het dollarbedrag van uw jaarlijkse betalingen, geeft deze hypotheekrenteaftrek ook uw betaalde hypotheekverzekeringspremies en betaalde aftrekposten weer (als u dat jaar een huis hebt gekocht). Zodra u dit document bij de hand hebt, gebruikt u het om uw belastingaangifte in te vullen, op formulier 1040, schema A (gespecificeerde inhoudingen).

Met eigenwoningschuld en eigenvermogenschuld gecombineerd, kunt u technisch $ 1 lenen. 1 miljoen tegen je huis. Als u echter extra schuld heeft die deze drempel overschrijdt, kunt u mogelijk de rente aftrekken als die opbrengsten zijn gebruikt voor een gekwalificeerde uitgave, zoals een investering (ook gerapporteerd over schema A) of een bedrijf (schema C of C-EZ).

Herfinanciering, punten en premies

Als u een hypotheek herfinanciert, inclusief uw tweede, dan kunt u de nieuwe lening claimen als eigenwoningschuld tot aan de hoofdsom van de vorige lening. Alles daarboven zal worden behandeld als schuld van de eigen vermogen.

Bovendien, als u punten betaalt voor de nieuwe hypotheek, kunt u ze aftrekken over de looptijd van de lening. Ervan uitgaande dat u een nieuwe 30-jarige hypotheek herfinanciert, kunt u 1/30

e ^{aftrekken van hetgeen u elk jaar in punten hebt betaald. Als u niet alle punten in mindering hebt gebracht op het moment dat u het huis opnieuw verkoopt of herfinanciert, dan kunt u de resterende bedragen in één keer in dat jaar aftrekken. U boekt de aftrek op schema A, formulier 1040, regel 12.} Zolang uw aangepast bruto-inkomen niet hoger is dan $ 109, 000 (of $ 54, 500 indien getrouwd en afzonderlijk deponerend), kunt u sommige of ook al uw premies voor hypotheekverzekeringen. Dit zou in uw categorie 'eigenwoningschuld' vallen.

De bottom line

De belastingregels zijn gecompliceerd, dat valt niet te ontkennen, maar als u goed doorgaat, kunnen de voorzieningen u duizenden euro's per jaar besparen. Zorg ervoor dat u een gekwalificeerde belastingprofessional raadpleegt voordat u besluit om een ​​tweede hypotheek af te sluiten.