Een huis kopen is misschien wel de grootste en belangrijkste financiële beslissing van je leven en je hebt waarschijnlijk een hypotheek nodig om de aankoop te financieren. Naarmate de technologie voor thuisaankopen vordert, kan het proces van het vinden van de beste hypotheekrentes allemaal online worden gedaan - met handige instrumenten zoals de onderstaande hypotheekcalculator. Dit soort rekenmachine is een goede manier om vertrouwd te raken met de hypotheekmarkt in uw regio - de soorten, voorwaarden en tarieven die beschikbaar zijn.

AD:

Ah, maar de cijfers kennen, is slechts stap een. Je moet ook begrijpen wat hen beïnvloedt en of ze goed voor je zijn, of niet. Lees na het berekenen verder om de verschillende hypotheekcategorieën te begrijpen, plus enkele winkeltips om een ​​kwaliteitslening te vinden.

De beste hypotheken vinden met onze calculator

De calculator bevat meerdere factoren die u helpen de opties te versmallen die het best geschikt zijn voor uw specifieke behoeften. U kunt betalingen vergelijken tussen korte en lange contracten, een lagere initiële rentevoet op een verstelbare rente-hypotheek ("ARM") evalueren in vergelijking met een meer traditionele optie met een vast tarief, of dat een hypotheek met een rentesaldo ("IO") de het meest zinvol voor jou.

AD:

Hieronder staat een lijst met termen die u waarschijnlijk tegenkomt als u de hypotheekcalculator gebruikt:

Creditscore : de creditscore is de numerieke uitdrukking van de kredietwaardigheid van een persoon.

Locatie : u moet de staat selecteren waarin de hypotheek wordt afgesloten en vervolgens de locatie verfijnen met de dichtstbijzijnde stad of postcode.

Leningbedrag : dit zou het equivalent zijn van de geschatte waarde van het huis of het resterende saldo van uw zittende hypotheek die u zou willen herfinancieren.

AD:

Hypotheekpunten : Een hypotheekpunt is gelijk aan één procent van het totale bedrag van een hypotheek. Er zijn twee soorten punten: kortingspunten, die vooruitbetaalde rente op een hypotheek vertegenwoordigen; en origination-punten, een vergoeding die de hypotheekverstrekker aan een lener kan vragen.

Percent Down : wordt ook wel een aanbetaling genoemd of een eerste betaling die wordt gedaan wanneer iets op rekening wordt gekocht.

Producten : het soort hypotheek waarin u geïnteresseerd bent, zoals een traditionele hypotheek met vaste rente, een ARM of een I-O-hypotheek. De ARM-optie geeft een ratio weer zoals '7/1', wat het aantal jaren is dat de hypotheek een vaste rentevoet heeft. Na het vooraf ingestelde aantal jaren (in dit geval 7), past de rentevoet zich eenmaal aan jaar (de 1) voor de resterende looptijd van de lening, volgens drie factoren: het niveau van de index waaraan de hypotheek is gekoppeld, zoals de LIBOR, de ARM-marge die is vastgesteld bij het begin van de lening en de hypotheekkap .

Kopen of herfinancieren: Aankoophypotheken worden gebruikt om de aankoop van een huis te financieren.Herfinancieringen worden gebruikt om een ​​oudere lening te vervangen door een nieuwe lening die betere voorwaarden biedt, tegen een vergoeding.

Soorten hypotheken: kunt u de beste koers krijgen?

Afhankelijk van factoren zoals uw credit score, arbeidsverleden en debt-to-income ratio, heeft de calculator misschien wel een lening aangeboden - en een geldverstrekker kan u bieden - een hypotheek met een zeer hoge rente, een subprime-hypotheek of iets daartussenin, een "Alt-A" hypotheek. Laten we snel kijken naar de verschillende hypotheekcategorieën en zien wat van invloed is op waarvoor u in aanmerking komt.

Prime Hypotheken

Prime hypotheken voldoen aan de kwaliteitsnormen van Fannie Mae (de Federal National Mortgage Association) en Freddie Mac (de Federal Home Loan Mortgage Corporation), de twee door de overheid gesponsorde ondernemingen die een secundaire markt bieden in hypotheken door hypothecaire leningen te kopen. Volgens de Federal Reserve is een prime woninghypotheek "een hypotheek voor een lener wiens credit scores 740 of hoger zijn, waarvan de debt-to-income ratio's lager zijn dan het gemiddelde en wiens hypotheek het standaard aflossingsschema kenmerkt voor een vast tarief of een regelbare hypotheek. "

Kandidaten voor prime-hypotheken moeten ook een aanzienlijke aanbetaling doen - meestal 10% tot 20% - op de residentie, waarbij het de bedoeling is dat als je een beetje in de game zit, je minder snel in gebreke blijft. Omdat kredietnemers met betere credit scores en debt-to-income ratio's over het algemeen een lager risico hebben, krijgen ze de laagste rentetarieven - momenteel ongeveer 4% voor een 30-jaars vaste rente hypotheek - die tienduizenden dollars kan besparen over de leven van lening.

Subprime-hypotheken

Subprime-hypotheken worden aangeboden aan kredietnemers met lagere kredietratings en FICO-kredietscores onder ongeveer 640, hoewel de exacte uitsluiting afhankelijk is van de kredietgever. Vanwege het toegenomen risico voor kredietverstrekkers, deze leningen dragen hogere rentetarieven - zoals 8% tot 10%.

Er zijn verschillende soorten subprime hypotheekstructuren. De meest gebruikelijke is de verstelbare rente-hypotheek (ARM), die in eerste instantie een "teaser-rente" met een vaste rente berekent, en vervolgens overschakelt naar een variabele rente, plus marge, voor de rest van de lening. Een voorbeeld van een ARM is een lening van 2/28, een hypothecaire lening van 30 jaar met een vaste rente gedurende de eerste twee jaar voordat deze wordt aangepast. Hoewel deze leningen vaak beginnen met een redelijke rente, nemen de hypotheekbetalingen aanzienlijk toe zodra ze overschakelen naar de hogere variabele rente.

Alt-A-hypotheken

Alt-A-hypotheken vallen ergens tussen de prime- of subprime-categorieën. Een van de belangrijkste kenmerken van een Alt-A-hypotheek is dat het doorgaans een lening met een laag of geen doc is, wat betekent dat de geldschieter niet veel (of geen) documentatie nodig heeft om het inkomen, de activa of de kosten van een lener te bewijzen. Dit opent de deur naar frauduleuze hypotheekpraktijken, aangezien zowel geldschieter als kredietnemer de aantallen kon overdrijven om een ​​grotere hypotheek te krijgen (wat betekent meer geld voor de geldschieter en meer woning voor de kredietnemer).In feite, na de subprime-hypotheekcrisis van 2007-08, werden ze bekend als 'leugenachtige leningen', omdat leners en geldschieters inkomsten en / of activa konden overdrijven om de kredietnemer in aanmerking te laten komen voor een grotere hypotheek.

Hoewel Alt-A-leners over het algemeen een kredietscore van ten minste 700 - ruim boven de afkapwaarde voor subprime-leningen hebben - hebben deze leningen de neiging om relatief lage aanbetalingen, hogere loan-to-value ratio's en meer flexibiliteit toe te staan ​​als het gaat om de de debt-to-income ratio van de debiteur. Deze concessies stellen bepaalde leners in staat meer huizen te kopen dan ze zich redelijkerwijs kunnen veroorloven, waardoor de kans op wanbetaling groter wordt. Dat gezegd hebbende, low-doc en no-doc leningen kunnen handig zijn als je een goed inkomen hebt, maar het niet kunt onderbouwen omdat je het sporadisch verdient (bijvoorbeeld als je een zelfstandige bent).

Omdat Alt-As als enigszins riskant wordt beschouwd (tussen prime en subprime), zijn de rentetarieven doorgaans hoger dan die van prime-hypotheken maar lager dan subprime - ergens rond de 5,5% tot 8%, afhankelijk van de kredietverstrekker en de situatie van de kredietnemer. Zie Alt-A hypotheken: hoe ze werken .

De best mogelijke hypotheekovereenkomst krijgen

Vanzelfsprekend geldt hoe hoger de rente, hoe meer u elke maand betaalt en hoe meer u uiteindelijk betaalt voor uw huis. Laten we, om te vergelijken, eens kijken naar een 30-jarige rentevaste hypotheek voor $ 200.000.

Tegen de prime rate - 4% in dit voorbeeld - zou uw maandelijkse betaling $ 955 zijn. Gedurende de looptijd van de lening zou je $ 143, 739 aan rente betalen - dus zou je in totaal $ 343, 739 betalen.

Ga er nu van uit dat je dezelfde 30-jaars vaste rente hypotheek krijgt voor $ 200, 000, maar deze keer krijg je een subprime-percentage van 6%. Uw maandelijkse betaling zou $ 1, 199 zijn en u zou in totaal $ 231.677 aan rente moeten betalen, waardoor het totaalbedrag dat u betaalt teruggaat tot $ 431, 677. Die schijnbaar kleine rentewijziging kost u $ 87, 938.

Wat belangrijk is om te realiseren is dit: alleen omdat een geldschieter u een hypotheek aanbiedt met een Alt-A of subprime-tarief betekent niet dat u niet in aanmerking zou komen voor een prime-rate hypotheek met een andere geldschieter. Lenders en hypotheekmakelaars kunnen concurrerend zijn, maar ze zijn over het algemeen niet verplicht om u de best beschikbare deal aan te bieden. Het is de moeite waard om wat rond te kijken: als u de tijd neemt om een ​​betere rente te vinden, kunt u tienduizenden dollars besparen in de loop van een lening.

Tips voor het vinden van de beste hypotheekrente

Dit is niet het moment om iemand anders boodschappen voor u te laten doen. Zoals we zojuist hebben gezien, kunnen de voorwaarden die u krijgt een groot verschil maken in wat u betaalt om hetzelfde bedrag te lenen.

Hoe kunt u voorkomen dat u meer betaalt dan nodig is voor uw hypotheek? Vergelijk zeker de aanbiedingen die u krijgt door ze door uw online hypotheekcalculator te laten lopen om te zien wat uw betalingen en rente zullen zijn. En zoals u doet - of zelfs voordat u het doet - volgt u de onderstaande stappen.

1. Begin met het voorbereiden van Early

Als u op dit moment op zoek bent naar een huis, kan het moeilijk zijn om uw financiën in goede vorm te krijgen.Dus probeer vooruit te denken; misschien zelfs de huizenjacht uitstellen tot je je financiële huis kunt opruimen.

Over het algemeen heeft u uitstaande kredieten nodig. (Zie Wat is een goede credit score? ) Voordat u zelfs maar in aanmerking komt voor een hypotheek, zullen conventionele geldschieters zoeken naar een credit score van minstens 700 en, zoals we hierboven zeiden, een van de 740 voor een eersteklas hypotheek. FHA-leningen komen met meer ontspannen normen, maar strengere voorwaarden. Doe dus wat je kunt om die score te behalen door die creditcardbedragen en andere persoonlijke schulden af ​​te betalen, voor zover je kunt.

Zelfs een verschil van 20 punten in uw score kan uw koers met meer dan 0,25% omhoog of omlaag brengen. Op een huis van $ 250.000, zou een kwart van een punt een extra $ 12.000 of meer kunnen betekenen, betaald over de looptijd van de lening.

Ten tweede, sparen! Hoe meer je kunt neerleggen, hoe lager je hypotheekbetaling en hoe minder rente je in de loop van de tijd zult betalen. Een hogere aanbetaling kan zelfs een lagere rente betekenen. Als u bijvoorbeeld een aanbetaling van 30% doet (tegenover de conventionele 20%), kunt u uw tarief met meer dan 0,5% verlagen.

2. Kijk niet alleen naar de rentevoet

De rente is belangrijk, maar er is meer te vergelijken. Is er een boete voor vooruitbetaling als u op een bepaald moment besluit te herfinancieren? Wat zijn de totale sluitingskosten? Afsluitingskosten bedragen over het algemeen 2% tot 5% van de prijs van het huis. Als je huis $ 150.000 kost, verwacht je $ 3, 000 tot $ 7, 500 kosten te betalen. Dat is een groot bereik, dus het is de moeite waard om te zien wat een geldschieter gewoonlijk in rekening brengt.

3. Begrijp PMI

Hoewel ze meetellen voor de totale kosten van uw hypotheek, zijn de afsluitkosten eenmalig. Maar er is nog een hap die blijft bijten. Als uw aanbetaling minder dan 20% bedraagt, wordt u beschouwd als een hoger risico en bent u verplicht om een ​​PMI- of particuliere hypotheekverzekering bij u te hebben. Dit maakt je een veiliger gok voor de geldschieter; Het probleem is dat jij degene bent die ervoor betaalt, voor een bedrag van 0,5% tot 1% van de hele lening per jaar. Dat kan duizenden dollars toevoegen aan wat het kost om de lening te dragen. Als je uiteindelijk toch moet betalen voor PMI, zorg dan dat deze stopt zodra je voldoende eigen vermogen hebt gekregen in je huis via je hypotheekbetalingen om in aanmerking te komen (zie Hoe kom je aan particuliere hypotheekverzekering ? ).

4. Vergrendelen en laden

Stel dat u de meest verbazingwekkende hypotheek deal krijgt. Gefeliciteerd, maar ga snel. De rentevoet - en mogelijk andere voorwaarden - zijn gedurende een bepaalde tijd geblokkeerd. Je moet sluiten binnen de lock-periode of het risico lopen de deal te verliezen. Stel niet uit.

De bottom line

Het meeste werk dat te maken heeft met het verkrijgen van de laagste hypotheekrente vindt plaats lang voordat je klaar bent om je aan te melden. Een geweldige credit score en een aanzienlijke aanbetaling zijn de beste manieren om uw tarief te verlagen.

Maar vertrouw niet blind op uw bank, makelaar of hypotheekmakelaar om u de beste voorwaarden te geven. Ze kunnen een financiële prikkel hebben om u in een bepaalde richting te sturen. Doe je eigen winkelen, hypotheek berekenen en vergelijken. Onthoud ook dat alleen al omdat u in aanmerking komt voor het X-bedrag van de hypotheek, er niets is dat u zegt te hebben om zoveel te lenen.